（2014）泰靖民初字第2551号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-09-30
案件名称
鞠新楠、冯树萍与靖江市泰和房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
靖江市人民法院
所属地区
靖江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
鞠新楠,冯树萍,靖江市泰和房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十二条，第十三条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2014）泰靖民初字第2551号原告鞠新楠。原告冯树萍。两原告委托代理人冯兴华。被告靖江市泰和房地产开发有限公司，住所地靖江市泰和御水湾会所四楼（中洲路与通江路交汇处）。法定代表人魏金华，该公司董事长。委托代理人邵琛，江苏江豪（靖江）律师事务所律师。委托代理人张新善，该公司员工。原告鞠新楠、冯树萍与被告靖江市泰和房地产开发有限公司为商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年11月25日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告鞠新楠及两原告委托代理人冯兴华，被告委托代理人邵琛、张新善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年1月14日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的靖江市某小区宽域某号楼某室房屋一套（下称某室），房款计830075元。合同约定，被告应在2013年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件并符合合同约定的商品房交付原告。2013年1月30日，被告向原告交付了房屋，原告收房后发现所购房屋存在楼板空鼓、大面积裂缝、客厅现浇板平均厚度只有10.166cm达不到设计的11cm等质量问题。而楼板系房屋的主体结构，楼板厚度达不到设计要求系隐蔽瑕疵，虽然原告在房屋交接手续上签了名，但根据合同法的有关规定，被告应当向原告交付符合约定质量的房屋，并应当证明其交付的房屋符合质量要求。被告交付的房屋虽然经过验收，验收记录显示面层与基层结合牢固、无空鼓，然事实上存在空鼓等质量问题，因此，验收记录不能证明被告交付的房屋符合质量要求。根据合同法的有关规定，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物，出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同，并可以要求出卖人承担违约责任。现被告未交付合格的房屋给原告，致使原告至今未能装修入住实现合同目的，故请求：1、解除原、被告于2013年1月14日签订的《商品房买卖合同》，原告退还被告某室，被告返还原告购房款830075元，并承担违约金232421元（830075元*28%）；2、被告赔偿原告损失，包括交通费（2人，每人100元/月，从2013年2月28日起至判决之日止）、误工费（2人，每人2000元/月，从2013年2月28日起至判决之日止）、借款利息（原告为了购买房屋，向银行和个人都借了款，按照购房款6000元/月计算借款利息，从2013年2月28日起至判决之日止）、物业费3610元、2013年公共能耗分摊费470元、2014-2015年物业费及公共能耗分摊费4412元、维修基金3756元、房屋买卖契税24902元、装修保证金2000元、水表卡及补收物业维修金305元、垃圾清运费及公摊水电费676元。被告辩称：对原告所述双方于2013年1月14日签订《商品房买卖合同》、某室房屋于2013年1月30日交付等事实无异议。某室房屋已经经过验收合格。目前存在的楼板空鼓、地面裂缝等仅属于一般质量问题，可以通过修理恢复，但原告一直拒不接受修复，也不予配合。原告发现存在空鼓、地面裂缝等问题后对楼板质量提出异议，为此被告委托了靖江市建设工程检测中心有限公司对某室房屋的楼板厚度进行了检测，该公司出具了检测说明，检测结果为客厅平均总厚度为147mm，厨房厚度为133mm。因原告仍有异议又进行了第二次检测，至今未出具检测说明。某室房屋的楼板厚度是达到图纸设计要求的，不存在严重质量问题，原告要求解除商品房买卖合同，既不符合合同约定，也不符合法律规定，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年1月14日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定两原告向被告购买某室房屋一套，房款总计830075元。2013年1月30日，被告向两原告交付了某室房屋。后两原告向被告提出某室房屋存在楼板空鼓、裂缝等质量问题。2013年11月20日，原、被告间的质量纠纷经靖江市公安局滨江新区派出所处理，明确：1、房子楼板问题由泰和御水湾房地产开发公司请有资格的检测站检测，出具检测证明，如有问题双方协商或通过法律途径解决；2、关于空壳问题及楼梯裂缝，等楼板检测后，有领导出面洽谈，也可通过法律途径解决。2013年11月25日，靖江市建设工程检测中心有限公司受被告委托，对某室房屋的现浇板厚度采用电磁式楼板测厚仪进行检测，经建设方与业主双方共同指定，在客厅检测5个点，厨房间检测1个点，检测数据为客厅平均总厚度147mm（包含二次找平层、现浇混凝土板层和805室室顶饰面层的厚度），厨房133mm（包含二次找平层，现浇混凝土板层的厚度）。后因原告要求了解某室房屋现浇板的净厚度，靖江市建设工程检测中心有限公司又至某室进行检测，时由于805室业主仍不同意打孔检测，805室顶板粉刷厚度因此无法得出，故靖江市建设工程检测中心有限公司只采用电磁式楼板测厚仪对某室房屋二次找平层的厚度进行了检测，原、被告经协商估算805室顶板粉刷厚度为5mm，用2013年11月25日检测得出的数据减去二次找平层的厚度，再减去估算的805室顶板粉刷厚度5mm，推算得出某室房屋现浇板的净厚度大概为一百零几毫米，此数值与设计图纸要求的合格数值相差很少，由于805室顶板粉刷厚度系估算值，靖江市建设工程检测中心有限公司为谨慎起见未出具检测说明。另查明：靖江市御水湾宽域某号楼主体结构及单位（子单位）工程质量分别于2011年8月、2012年9月经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位共同验收合格，设计图纸载明的客厅现浇楼板厚度为11cm。审理中，经本院勘验，某室房屋未装修，客厅间有5个方形检测孔，1个圆形检测孔，房屋进门处楼板有部分凿开痕迹、梁柱下楼板处有裂缝。关于某室房屋主体结构是否存在质量问题及房屋质量问题是否严重影响正常居住使用，经本院释明，原告认为根据合同法的规定，被告应当向原告交付符合约定质量要求的标的物，原告没有申请司法鉴定的义务，故拒绝提出鉴定申请。本案的主要争议焦点为：原告要求解除商品房买卖合同应否支持。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系当事人的真实意思表示，且不违反有关法律的强制性规定，应为有效。我国法律规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。我国有关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。原告主张被告交付的某室房屋存在地面空鼓、裂缝、楼板厚度达不到设计要求等质量问题，而楼板问题属于主体结构质量问题。被告认可某室房屋存在地面空鼓、裂缝等问题，然认为某室所在的房屋主体结构不存在质量问题，并提供了建设单位、施工单位、设计单位、监理单位共同验收合格的验收记录为证。被告作为房屋的开发销售方已经完成了主体结构工程质量合格的举证义务，原告提出异议应举证证明地面空鼓、裂缝、楼板厚度达不到设计要求即属于主体结构质量存在问题或该质量问题严重影响正常居住使用的事实，然其所举证据只能证明某室存在地面空鼓、裂缝等质量问题，此外即便楼板的厚度未达到设计要求的11cm而是原告主张的10.166cm，仅依据未达到设计要求不能当然认定主体结构即存在质量问题，只有通过专业机构的评估鉴定才能确定地面空鼓、裂缝的原因以及地面空鼓、裂缝、楼板厚度等质量问题是否影响到主体结构质量或严重影响正常居住使用。现原告不同意申请鉴定，故其应承担举证不能的法律后果。原告要求解除原、被告签订的商品房买卖合同并要求被告赔偿损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，《最高人民法院》第十二条、第十三条，《最高人民法院》第二条的规定，判决如下：驳回原告鞠新楠、冯树萍要求解除原、被告于2013年1月14日签订的《商品房买卖合同》，原告退还靖江市某小区宽域某号楼某室房屋一套，被告返还原告购房款并承担违约金、赔偿交通费、误工费、借款利息、物业费、公共能耗分摊费、维修基金、房屋买卖契税、装修保证金、水表卡及补收物业维修金、垃圾清运费及公摊水电费的诉讼请求。本案受理费14680元，由原告鞠新楠、冯树萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费14680元。审 判 长 金 玲代理审判员 曹永清人民陪审员 江战宇二〇一五年四月三十日书 记 员 夏 冬本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 更多数据：搜索“”来源：