（2015）汕金法行初字第3号

裁判日期: 2015-04-30

公开日期: 2015-12-03

案件名称

汕头市金源资产经营有限公司与汕头市房产管理局其他一审行政判决书

法院

汕头市金平区人民法院

所属地区

汕头市

案件类型

行政案件

审理程序

一审

当事人

汕头市金源资产经营有限公司,汕头市房产管理局,汕头经济特区金城建设发展总公司,姚惠英,罗建坤

案由

法律依据

《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》：第十一条第一款；最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释：第五十六条

全文

汕头市金平区人民法院行政判决书（2015）汕金法行初字第3号原告汕头市金源资产经营有限公司，住所地汕头市海滨路13号国信大厦9楼902。组织机构代码：XX。法定代表人欧阳忠。诉讼代理人郭锋、林达褀，广东泛尔律师事务所律师。被告汕头市房产管理局，住所地汕头市长平路101号。组织机构代码：XX。法定代表人刘小钢，局长。诉讼代理人陈炯生、徐英鹏，广东粤威律师事务所律师。第三人：汕头经济特区金城建设发展总公司，住所地汕头市华山路江山花园3座2楼。法定代表人林惠贞。第三人：姚惠英，女，汉族，住汕头市龙湖区珠池街道。第三人：罗建坤，男，汉族，住汕头市龙湖区珠池街道。原告汕头市金源资产经营有限公司（下简称金源公司）不服被告汕头市房产管理局（下简称房管局）核发粤房地权证汕字第100**号《房地产权证》的行政行为。于2014年12月23日向本院提起诉讼。本院于同月29日受理后，依法由审判员郭卫红、洪静娇、陆扬平组成合议庭，于2015年4月7日公开开庭审理了本案。原告诉讼代理人郭锋、林达褀，被告诉讼代理人陈炯生、徐英鹏，第三人罗建坤到庭参加诉讼，第三人汕头经济特区金城建设发展总公司、姚惠英经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。现已审理终结。2010年9月15日，被告向第三人罗建坤核发了汕头市龙湖区珠池街道某某庄西区XX栋XX房粤房地权证汕字第100**号《房地产权证》。被告于2015年1月9日向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据、法律依据：证据1、罗建坤《汕头市房地产登记申请书》；证据2、罗建坤《身份证》、《户口本》；证据3、《房屋平面图》、《宗地图》；证据4、姚惠英《汕头市商品房预售契约》；证据5、罗建坤《汕头市房地产买卖契约》；证据6、受业人罗建坤《土地房产权属转移证》；证据7、珠池派出所《证明》；证据8、罗建坤《具结书》；证据9、姚惠英《契税收据》、《销售发票》、罗建坤《契税完税证》，上述证据证明第三人罗建坤向被告汕头市房产管理局申请对其向姚惠英购买的涉案房屋进行分户发证，并提交了相关材料。证据10、罗建坤《汕头市房产管理局办事回执卡》，证明被告汕头市房产管理局受理罗建坤申请后，依据汕头市遗留商品房项目的有关政策为其办理房地产登记手续。证据11、购房人林和光《房屋买卖合同》；证据12、开发商《证明书》；证据13、林和光《收款收据》，证据11、12、13证明林和光虽与汕头经济特区金城建设发展总公司签订了购买包括涉案房屋在内房产的《房屋买卖合同》并支付购房款420万元，但该《房屋买卖合同》并未经相关交易管理部门确认，按合同约定应支付的全额房款504万元也未付清。有关法律、法规及文件依据：1、《关于加大力度解决市区商品房确权发证遗留问题的意见》（汕遗房证（2009）1号）；2、《关于转发﹤关于加大力度解决市区商品房确权发证遗留问题的意见﹥的通知》（汕房产（2009）2**号）；3、《房屋登记办法》（建设部令第168号）。原告诉称：原汕头市商业银行龙融支行新兴营业部与汕头市金园区同乐购物俱乐部有限公司签订《企业借款合同书》一份，林和光、钟静云提供其自有的位于汕头市XX街区XX商住楼XX层三层（建筑面积1800平方米）的房产作为借款的抵押，同时，在汕头市公证处办理公证并向市国土部门办理了他项权利证明。后汕头市金园区同乐购物俱乐部有限公司未能偿还欠款，新兴营业部向汕头市中级人民法院提起诉讼，汕头市中级人民法院作出（1998）汕中法经一初字第31号《民事判决书》确认原告享有优先受偿权。判决生效后，汕头市金园区同乐购物俱乐部有限公司仍然未能还款，新兴营业部向汕头市中级人民法院申请强制执行，案在执行过程中，汕头市中级人民法院冻结被执行人林和光位于汕头市XX街区XX商住楼A幢XX层建筑面积1800平方米房产，并拍卖了其中202、205两套房产，拍卖所得价款已付还原龙融支行新兴营业部，案件中止执行。尔后，原告承接原汕头商行剥离的资产及负债，并经汕头市中级人民法院裁定，将申请执行人由原汕头城市合作银行龙融支行新兴营业部变更为原告。汕头市中级人民法院于2014年8月13日裁定查封上述抵押房产。然而，9月24日汕头市中级人民法院却告知原告，上述房产中的XX房于1997年10月由汕头经济特区金城建设发展总公司出售给姚惠英，姚惠英又于2000年3月8日将XX房出售给罗建坤，并且办理了相关的交易手续，XX号房无法查封。经原告向房管部门查询，XX房现登记在罗建坤名下。原告认为，汕头市某某庄西区XX幢XX房产系经原汕头市国土房产局办理抵押登记，且经汕头市中级人民法院生效判决书确认的，原告享有优先受偿权的房产。被告汕头市房地产管理局在办证过程中没有尽到审慎审查的义务，导致原告已办理抵押登记的房产被登记至第三人名下，损害了原告的合法权益。故请求判令：1、确认被告汕头市房产管理局为第三人罗建坤办理汕头市某某庄西区XX幢XX房产权登记的具体行政行为违法；2、撤销被告汕头市房产管理局将汕头市某某庄西区XX幢XX房产权登记为第三人罗建坤的登记行为；3、本案诉讼费用由被告承担。原告起诉时提供的证据：证据1、原告营业执照、组织机构代码；证据2、法定代表人身份证明，证据1、2证明原告的主体资格。证据3、《房地产产权抵押情况表》，证明某某庄西区XX幢XX层（含本案争议XX房在内，原地址：XX街区XX商住楼XX幢XX层）在1996年就设定了抵押登记，债务人是汕头市金园区同乐购物俱乐部有限公司，抵押人林和光，抵押权人为汕头经济特区龙融城市信用合作社新兴营业部。证据4、汕头市中级人民法院（1998）汕中法经一初字第31号《民事判决书》，证明汕头市中级人民法院查明某某庄西区XX幢XX层（含本案争议XX房在内，原地址：XX街区XX商住楼XX幢XX层）的权属系林和光所有，并判决原汕头城市合作银行龙融支行新兴营业部对本案争议房产享有优先受偿权。证据5、汕头市中级人民法院（1998）汕中法执字第169号《民事裁定书》；证据6、汕头市中级人民法院（1998）汕中法执字第169号《协助执行通知书》，证据5、6证明原汕头城市合作银行龙融支行新兴营业部向法院申请强制执行的事实，汕头市中级人民法院依据（1998）汕中法经一初字第31号《民事判决书》对争议房产采取查封冻结措施。证据7、（2000）汕中法执重字第81号《民事裁定书》，证明某某庄西区XX幢XX层（原地址：XX街区XX商住楼XX幢XX层）中的XX、XX两套房产已被拍卖处置，拍卖所得价款付还汕头经济特区龙融城市信用合作社新兴营业部。证据8、汕头市人民政府办公室《关于由汕头市金源资产经营有限公司承接汕头市商业银行资产负债的通知》（汕府办通（2011）16号文），证明原告系原汕头市商业银行的资产及负债的承接单位，并经汕头市中级人民法院裁定变更为申请执行人。证据9、汕头市中级人民法院（2014）汕中法执二恢字第18号之一《执行裁定书》，证明房产享有的优先受偿权由原告承接。证据10、原汕头市国土房产局出具的《他项权利证明》（汕国土房产抵（1996）D1810），证明本案争议房产在1996年3月19日之前已销售给被执行人林和光，且设置了抵押登记，抵押权人为汕头经济特区龙融城市信用合作社新兴营业部。证据11、证明书，证明在原汕头城市合作银行龙融支行新兴营业部借款之时，争议房产的开发商出具证明，证明争议房产已销售给林和光，并设置了相应的抵押登记的事实。证据12、汕头市房屋产权登记发证中心2014年9月18日出具给汕头中院《关于（2014）汕中法执二恢字第18号之二协助执行通知书》办理有关情况的函（汕房产发证（2014）55号），证明被告自认某某庄西区XX幢XX层（含本案争议XX房在内，原地址：XX街区XX商住楼XX幢XX层）在1996年3月19日就核准抵押登记，但该房产已被登记在第三人名下。证据13、《房地产产权情况表》；证据14、《汕头市房地产登记申请书》，证据13、14证明某某庄西区XX幢XX房在存在抵押登记的情况下，由第三人于2010年6月24日向被告申请办理产权登记，XX房现登记在第三人罗建坤名下。证据15、汕头市中级人民法院（2014）汕中法执二恢字第18号之二《执行裁定书》；证据16、汕头市中级人民法院执行笔录，上述证据证明汕头中院于2014年8月13日裁定查封被执行人林和光拥有的位于汕头市XX街区某某庄西区XX商住楼XX幢XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX等房产（含本案争议房产XX房在内）。但汕头市房屋产权登记发证中心函复中院称XX房已被权属登记，无法协助查封。汕头中院于2014年9月24日告知原告XX房无法查封的情况。被告辩称，被诉行政行为系第三人罗建坤向被告申请为其办理位于汕头市某某庄西区XX幢XX房分户发证的房地产登记手续的行为。第三人罗建坤申请房地产分户登记时，提交了相关资料，被告受理其申请后，经审核第三人罗建坤提交的资料并核查汕头市某某庄西区XX幢楼房作为遗留项目的相关资料后，被告认为罗建坤的申请分户登记符合汕头市遗留商品房项目的分户发证条件，故为第三人罗建坤办理了汕头市某某庄西区XX幢XX房的分户登记手续并核发了《房地产权证》。该行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，依法应被维持。至于原告诉称涉案房屋系抵押人林和光所有的问题，被告认为，林和光虽与汕头经济特区金城建设发展总公司签订了购买汕头市XX街区XX商住楼A幢第XX层的《房屋买卖合同》并支付购房款420万元，但该《房屋买卖合同》未经相关交易管理部门确认，按《房屋买卖合同》约定应支付的全额房款504万元也未付清，原办理的抵押登记手续不足以证明林和光系汕头市XX街区XX商住楼XX幢第XX层房屋所有权人，故不应直接认定林和光系汕头市XX街区XX商住楼XX幢第XX层房屋的所有权人。而林和光购买的上述房产范围内的XX房被第三人罗建坤办理权属登记问题的出现，则系由于涉案房屋所在项目的开发单位汕头经济特区金城建设发展总公司将位于同一位置的房屋分别出售给林和光及姚惠英造成，相关情况应由汕头经济特区金城建设发展总公司解释说明，如因此造成相关当事人的损失，应由汕头经济特区金城建设发展总公司承担责任。综上所述，依法应驳回被答辩人金源公司的诉讼请求。第三人罗建坤未向本院提交书面陈述和证据，但在庭审时述称，我办理的《房地产权证》符合一切手续，其他与被告的意见一致。经庭审质证，原告对被告提供的证据1-10的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，涉案房产已办理抵押登记，被告没有尽到审慎审查的义务。对证据11-13的真实性无异议，但并不能否认涉案房产在办理抵押登记的情况下被告为第三人确权并办理登记未尽到审慎审查的义务。对适用的法律的问题，原告认为没有关系。第三人对被告提供的证据1-10没有异议。对证据11-13没有见过，不清楚。对被告办证时适用的法律法规，没有异议。被告对原告提供的证据1、2没有异议。对证据3，当时的抵押登记确实存在，但是存在问题，是不合法的。对证据4真实性、关联性没有异议，合法性有异议，中院判决错误认定了涉案房产是林和光拥有物权，实际上林和光不拥有该涉案房产的物权，导致了证据5-7、9存在合法性的问题。对证据8没有异议。对证据10的意见与证据3的质证意见一致。对证据11真实性、合法性没有异议，对证明的内容有异议，无法证明设置抵押登记的事实。对证据12-14没有异议。对15、16的意见与证据5-7的质证意见一致。第三人对原告提供证据的质证意见与被告的质证意见一致。本院认为，原、被告提供的证据均是真实的，且与本案有关，均可以作为本案的有效证据予以确认。经审理查明：2010年6月24日，第三人罗建坤持申请书、身份证明材料、《房屋平面图》、《宗地图》、《汕头市商品房预售契约》、《汕头市房地产买卖契约》、《土地房产权属转移证》、地址变更《证明》、发票及契税交纳凭证等有关资料，向被告汕头市房产管理局申请办理某某庄西区XX幢XX房的权属登记，被告受理后经审核，于2010年9月15日为第三人罗建坤办理了汕头市某某庄西区XX幢XX房的权属登记手续并核发《房地产权证》（粤房地权证汕字第100**号）。另查，1995年8月18日，林和光与第三人汕头经济特区金城建设发展总公司签订《房屋买卖合同》（预售许可证号：汕予字第041号），购买位于汕头市XX街区XX商住楼XX幢XX层，建筑面积1800平方米，总房款人民币504万元，林和光已付购房款420万元。1996年10月3日，原汕头市商业银行龙融支行新兴营业部（下称新兴营业部）与汕头市金园区同乐购物俱乐部有限公司签订《企业借款合同书》一份，林和光、钟静云出具不可撤销抵押担保声明书，明确表示提供其自有的位于汕头市XX街区XX商住楼XX层三层（建筑面积1800平方米，包括涉案房屋XX房在内）的房产作为借款的抵押，并在汕头市公证处办理公证并向市国土部门办理了他项权利证明。后汕头市金园区同乐购物俱乐部有限公司未能偿还欠款，新兴营业部向汕头市中级人民法院提起诉讼，汕头市中级人民法院作出（1998）汕中法经一初字第31号《民事判决书》：汕头市金园区同乐购物俱乐部有限公司不能付还该欠款时，新兴营业部对林和光、钟静云提供的抵押物享有优先受偿权。判决生效后，汕头市金园区同乐购物俱乐部有限公司未能履行还款义务，新兴营业部向汕头市中级人民法院申请强制执行，汕头市中级人民法院于1998年11月9日作出（1998）汕中法执字第169号民事裁定书：冻结被执行人林和光位于汕头市XX街区XX商住楼XX幢XX层建筑面积1800平方米房产。并于1998年11月11日向汕头市国土房产局、龙湖国土房产局、龙湖土地房产交易管理所发出（1998）汕中法执字第169号协助执行通知书。案在执行过程中，汕头市中级人民法院拍卖了被执行人林和光位于汕头市XX街区XX商住楼XX幢XX层，建筑面积1800平方米房产其中的202、205两套房产，拍卖所得价款已付还新兴营业部。因新兴营业部未能提供被执行人其他可供执行的财产，案件于2000年12月20日中止执行。原告依据汕头市人民政府办公室《关于由汕头市金源资产经营有限公司承接汕头市商业银行资产负债的通知》（汕府办通（2011）16号），承接原汕头市商业银行剥离的资产及负债，并向汕头市中级人民法院申请变更为申请执行人，汕头市中级人民法院于2014年7月2日作出（2014）汕中法执二恢字第18号之一《执行裁定书》，将该执行案的申请执行人由新兴营业部变更为原告。2014年8月13日，汕头市中级人民法院作出（2014）汕中法执二恢字第18号之二《执行裁定书》，查封被执行人林和光拥有的位于汕头市XX街区某某庄西区XX商住楼XX幢（现址：某某庄西区XX幢）XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX号的房地产，价值以人民币600万元为限。并向被告汕头市房产管理局发出协助执行通知书，2014年9月18日汕头市房屋产权登记发证中心函告汕头市中级人民法院：贵院（2014）汕中法执二恢字第18号之二《协助执行通知书》要求协助查封被执行人林和光拥有的位于汕头市XX街区XX商住楼A幢（现址：某某庄西区XX幢）XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX号16套房产。现就有关情况和建议函复如下：经查，1996年林和光将其向汕头经济特区金城建设发展总公司购买位于本市XX街区XX商住楼A幢（现址：某某庄西区XX幢）XX层三层（建筑面积1800.00平方米）作为抵押物，为汕头市金园区同乐购物俱乐部有限公司向汕头经济特区龙融城市信用合作社新兴营业部申请贷款提供担保，1996年3月19日经原汕头市国土房产局核准抵押登记。1997年10月汕头经济特区金城建设发展总公司将上述房产其中XX号房出售给姚惠英，姚惠英在2000年3月8日又将该套房出售给购房人罗建坤为业，上述两次交易行为均经汕头市龙湖土地房产交易管理所办理了商品房合同备案和二手房交易备案手续。2000年，贵院（1998）汕中法执字第169号《协助执行通知书》要求冻结被执行人林和光位于本市XX街区XXA幢商住楼（现址：某某庄西区XX幢）XX层建筑面积约1800平方房产，在《协助执行通知书》所附的查封财产清单中并没有要求对XX号房查封，2010年因该查封期限届满未续封，效力消灭。同年6月由罗建坤持相关资料向我中心申请办理XX号房的权属登记，经审查后核准登记，并核发《房地产权证》（证号列粤房地权证汕字第100**号）。近期，我中心陆续收到部分住户向市领导反映其向汕头经济特区金城建设发展总公司购买上述范围内其他房产至今无法办证的投诉件。今年8月，贵院（2014）汕中法执二恢字第18号之二《协助执行通知书》要求协助查封被执行人林和光拥有的位于汕头市XX街区XX商住楼A幢（现址：某某庄西区XX幢）XX层其中16套房产，鉴于XX号房已由开发单位出售并核准权属登记，我中心无法予以协助，建议贵院重新核实，解除对汕头市XX街区某某庄西区XX商住楼XX幢（现址：某某庄西区XX幢）XX号房的查封。1997年10月10日，第三人姚惠英与第三人汕头经济特区金城建设发展总公司签订《汕头市商品房预售契约》（汕房地产预售总字NO00XX号），购买位于汕头市XX街区XX商住楼XX幢三层XX房，建筑面积101.68平方米，全额房款一次性付清，并经汕头市龙湖土地房产交易管理所办理了商品房合同备案手续。2000年4月21日，第三人姚惠英与第三人罗建坤签订《汕头市房地产买卖契约》，将房屋转售给第三人罗建坤，并经汕头市龙湖土地房产交易管理所办理了二手房交易备案手续。本院认为，房屋登记机关应遵循法定程序环节，对房屋登记材料负审慎、合理审查职责。本案中，被告在收到第三人罗建坤提交的房屋所有权登记申请材料后，虽经审核但未发现涉案房产已办理抵押登记的事实，而向第三人罗建坤颁发房屋所有权证，未遵循法定程序且尽审慎、合理审查职责，该房屋登记行为违法，应予撤销，但因涉案房屋已为第三人罗建坤善意取得，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”的规定，登记结果应予保留。案经审判委员会讨论决定，根据《最高人民法院关于执行中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决如下：一、确认被告汕头市房产管理局作出粤房地权证汕字100**号《房地产权证》的登记行为违法；二、驳回原告请求撤销被告汕头市房产管理局将汕头市某某庄西区XX幢XX房产权登记为第三人罗建坤的登记行为的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判长　　郭卫红审判员　　陆扬平审判员　　洪静娇二〇一五年四月三十日书记员　　王德渊微信公众号“”