（2014）开民初字第00940号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-09-27
案件名称
孟政乔与南通世茂房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
南通经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孟政乔,南通世茂房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十三条，第八条第一款
全文
江苏省南通经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）开民初字第00940号原告孟政乔。委托代理人吴伯坚。被告南通世茂房地产开发有限公司，住所地南通市开发区通盛大道188号B幢301-303室。法定代表人许幼农，总经理。委托代理人吴卓，江苏信阳光律师事务所律师。原告孟政乔与被告南通世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年10月31日立案受理后，依法由代理审判员曹维维独任审判，于2014年11月25日进行了公开开庭审理。后依法组成合议庭，于2015年2月13日进行了公开开庭审理。原告孟政乔的委托代理人吴伯坚，被告世茂公司的委托代理人吴卓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孟政乔诉称：原、被告双方于2013年8月9日签订购销合同一份，约定原告向被告购买坐落于南通开发区新开北路东、宏兴路的“公元名邸”12幢402室住房一套，截止2013年9月原告合计交纳人民币1114636元。双方所签订合同约定交房时间为2014年6月30日之前，原告多次与销售员联系交房事宜，销售员屡次承诺在6月30日前交付。然而在交房时间届满后，被告以在签订主合同同时签订的一份“补充协议”抵赖，称交房时间在2014年12月31日前均不属于违约，如此表述，显已违反合同法之诚信原则。原告于2014年10月25日，根据被告销售顾问的通知来办理有关交房手续，被告知需按照每平方米3.5元交纳物业管理费等相关费用后才能交付房屋。为维护原告合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告支付违约金40126元（已计算至起诉之日，并要求计算至实际履行之日）；2、诉讼费用由被告承担。被告世茂公司辩称：合同及补充协议是双方确认一致后达成的。补充协议中明确约定，被告在2014年12月31日前交房不属违约，因此被告并不存在违约行为。如果原告认为合同存在不公平不合理的条款，也应当在合同签订后一年内即2014年8月9日前申请撤销相应的条款。被告已经在2014年10月通知原告收房，基于原、被告及物业公司签订的三方协议，被告在通知原告收房时通知原告交纳相关费用，因原告对收费标准有异议导致未能交房。被告交房手续齐全，原告可随时到被告处办理收房手续。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年8月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定原告向被告购买公元名邸12幢402室，房屋价款为1114636元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件（该商品房取得商品住宅交付使用批准文件），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。在合同附件一载明叠加别墅两拼402，附件四为合同补充协议，共25条。同日，原、被告签订补充协议，其中第6条，关于合同第八条：（1）如出卖人不能在本合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人180日（含）的宽展期，允许出卖人在该宽展期届满日（2014年12月31日）前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任。第24条，本附件四补充协议中约定的内容与合同正文上印刷、手写、加注的内容不一致的，以本附件四补充协议的内容为准。第25条，买受人确认，已经认真阅读本合同及其附件，理解其含义，出卖人已经提示买受人本合同、附件及补充条款对双方权利义务的约定，包括可能减轻或免除买卖双方任何一方责任的条款以及已加注“*”的条款等，买受人理解、接受这些约定并自愿签署。另查明，上海世贸南京物业服务有限公司（甲方）、原告（乙方）、被告（丙方）签订前期物业管理服务协议，第三条约定前期物业服务费：别墅：3.5元/月.平方米（含物业服务费：2.9元/月.平方米,公共能耗、维护费0.6元/月.平方米）；第四条约定乙方同意从丙方发出的交付通知书指定交付日期的次日起开始向甲方缴纳物业服务费，从起始交费日起，物业服务费用按壹年预交，在每年的1月1日前履行交纳义务。还查明，原告于2013年7月31日向被告交纳334391元，于2013年9月30日向被告交纳780245元，合计1114636元。2014年10月，被告通知原告收房，同时注明叠墅12幢402室物业管理费（含公共能耗费，12个月计算3.5元/平方米）5356.26元。后双方因交房事宜未能协商一致，原告诉至法院，提出如前诉请。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同及补充协议、发票、房屋交付通知书、业主交房物业费用清单，被告提供的前期物业管理服务协议及双方当事人的陈述在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方主要的争议在于补充协议是否系格式条款，其中关于宽展期的约定是否合法有效。原告认为，商品房买卖合同中已经明确约定了交房日期为2014年6月30日前，同时也约定了逾期交房的违约责任，被告以其提供的未与原告商量的格式条款中宽展期抗辩，对原告不产生约束力。被告认为，主合同及补充协议均是双方协商确认的，补充协议已经明确宽展期内原告放弃主张违约责任的权利，被告并未行使任何欺诈、胁迫手段要求原告放弃权利。被告在宽展期内交房不存在违约。本院认为,格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款具有合同法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中涉及的补充协议，属于由被告事先拟定，在签订商品房买卖合同时作为其附件由双方一并签署，应当认定为格式条款。商品房买卖合同中，出卖人的责任即按期交付符合合同约定的房屋，买受人的责任即交纳全部房款，买受人的主要权利即收房。虽然宽展期相对于主合同而言，推迟了交房期限，但是补充协议中第24条明确，本附件四补充协议中约定的内容与合同正文上印刷、手写、加注的内容不一致的，以本附件四补充协议的内容为准。同时，第25条再次明确，买受人已经阅读本合同及其附件，理解其含义。补充协议中的宽展期并不存在免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利的情形，也不存在两种理解。退一步讲，原告斥资百万余元购买房屋，应当在签订合同及补充协议前对合同条款进行审慎阅读，充分理解条款对双方权利义务的影响，后原、被告于2013年8月9日签订商品房买卖合同及补充协议。根据合同法的规定，如在订立合同时显失公平，具有撤销权的当事人应当自知道或应当知道撤销事由之日起一年内提出。因双方各执一份商品房买卖合同及补充协议，即便原告认为该条款显失公平，亦应当在2013年8月9日后的一年内提出，而原告在此期限内并未申请撤销双方之间的补充协议，故应当认定补充协议合法有效，被告在宽展期内交房，符合双方的约定。对于原告提出的物业费用偏高的意见，本院认为被告根据三方协议，通知原告在收房时缴纳相关费用并无不当，如原告对物业费收费标准有异议，应当依法向上海世贸南京物业服务有限公司提出主张，本案不予理涉。综上，原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条判决如下：驳回原告孟政乔的诉讼请求。案件受理费804元，由原告孟政乔负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费804元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。审 判 长 陈 冲代理审判员 曹维维人民陪审员 袁思美二〇一五年四月三十日书 记 员 李 婧附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 微信公众号“”