（2014）东民一初字第4433号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-10-28
案件名称
王君霞与李绪宁房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
日照市东港区人民法院
所属地区
日照市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王君霞,李绪宁,山东奥博房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十七条，第八十二条，第八十三条第一款
全文
山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2014）东民一初字第4433号原告：王君霞，居民。委托代理人：于新玉，山东天祥信和律师事务所律师。被告：李绪宁，居民。委托代理人：郑世杰，山东东方太阳律师事务所律师。第三人：山东奥博房地产经纪有限公司，住所地日照市海曲中路103号。法定代表人：范萌，经理。委托代理人：刘荣超，居民，系该单位职工。原告王君霞与被告李绪宁、第三人山东奥博房地产经纪有限公司（��下简称为“奥博公司”至判决主文前）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人于新玉，被告李绪宁及其委托代理人郑世杰，第三人奥博公司的委托代理人刘荣超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王君霞诉称：2014年8月31日，原、被告经第三人介绍，双方签订了日照市城市花园C座东单元1502号二手房购房合同。原告于当日向被告交付了20000元定金，预付53000元房款由第三人保管，买卖双方约定40日内向有关房管部门申请办理房屋权属转移手续。但被告不按合同规定时间履行义务，现已过履行期限，致使合同无继续履行的必要。而在此期间原告为购买该房支付第三人中介费20000元。故诉至法院，请求法院依法判决解除双方的二手房买卖合同，要求被告双倍返还定金40000元，并承担由此支付给第三人的中���费20000元。被告李绪宁辩称：被告不同意解除合同，原告违约应该承担全部违约责任，应该追究原告延期履约的责任。第三人奥博公司述称：合同履行期限已经到了，按照合同，是被告违约。经审理查明：2009年10月7日被告李绪宁与山东海纳房地产股份有限公司签订了商品房认购书，约定由被告李绪宁购买由山东海纳房地产股份有限公司开发的日照市城市花园三期C座东单元1502号房屋，建筑面积为142平方米，总价款为771571元。2011年4月25日被告李绪宁与山东海纳房地产股份有限公司签订了停车位转让协议书，约定被告以100000元价格购买山东海纳房地产股份有限公司城市花园三期地下停车场C区13号停车位，日照市城市花园三期具有商品房预售许可证。被告将房款交付山东海纳房地产股份有限公司后，一直未与山东海纳房地产股份有限公司签订商品房买卖合同，一直��正式办理房屋交接手续，未交纳开口费、公共维修基金等，亦未取得房屋产权证书。原告王君霞委托案外人王富敏为其购买房屋，2014年8月31日在第三人奥博公司介绍下，王君霞与李绪宁就涉案房屋达成日照市存量房屋买卖合同，买卖合同主要内容有：第一条，出卖人将坐落于日照市新市区城市花园三期C幢东单元1502号房屋及车位一个出卖给买受人；第四条，该房屋成交价格为1260000元，买受人向出卖人支付定金20000元；第六条，出卖人应当在付完房款当日前将该房屋交付给买受人；除不可抗力外，出卖人未按照合同第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期在10日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人交付房价款万分之十的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行，逾期超过10日后，买受人有权要求退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付购房款的40%向买受人支付违约金。逾期付款在10日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金；第十条，当事人双方同意，自本合同签订之日起40日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移手续；该合同附件约定，买受人承担税费，其他费用由出卖人承担，出卖人在交房当日前结清该房屋所有款项，如物业费、开口费、公共维修基金等，海纳房产所有欠款由出卖人承担，如果有余款应退还出卖人。该日照市存量房屋买卖合同系第三人提供。同日，双方签订了补充协议，约定：买受人于签订合同当日向出卖人支付购房定金20000元，买受人���交房当日向出卖人支付购房款1240000元。经双方协商一致，出卖人不承担任何税费，由买受人承担本次交易所产生的涉及双方的所有税费。原、被告双方未明确约定交房及付款时间。该房屋买卖合同系第三人提供。关于原、被告房屋买卖没有履行完毕的原因：原、被告及第三人向法院分别陈述如下：原告陈述为双方签订合同时约定由被告负责与山东海纳房地产股份有限公司协商，解除被告与山东海纳房地产股份有限公司的房屋买卖协议，由原告直接与山东海纳房地产股份有限公司签订房屋买卖合同，并到日照房管局备案，之后的事情与被告无关，当时约定原告只负责税费，由被告承担物业费、开口费、公共维修基金等，后被告因上述费用过高反悔要求原告承担上述费用，原告不予同意，被告即未履行与山东海纳房地产股份有限公司解除房屋买卖协议，协调由原告与山东海纳房地产股份有限公司直接签订涉案房屋买卖合同的义务，导致合同不能履行，被告违约，要求被告承担违约责任，双倍返还定金。被告陈述双方签订的为房屋买卖合同，由被告与山东海纳房地产股份有限公司签订房屋买卖合同，再由被告与原告按照双方房屋买卖合同的约定到日照市房地产管理部门办理权属转移登记，在此之间的所有税费均由原告承担，后原告提出可以直接与山东海纳房地产股份有限公司签订合同，被告考虑原告与山东海纳房地产股份有限公司直接签订合同可减少原告大量支出，故提出由原告承担物业费、开口费、公共维修基金等费用，原告不予承担，双方一直在协商过程中，被告要求按照双方之间的房屋买卖合同继续履行合同。第三人奥博公司认可原告陈述，并提供了被告家属与第三人工作人员的短信记录一宗，短信记录载明双方房屋���名进行协商，第三人工作人员到庭作证，证实原、被告双方签订的系到山东海纳房地产股份有限公司进行更名。原、被告双方签订日照市存量房屋买卖合同后，同日，原告向被告支付了20000元定金，向第三人支付了20000元中介服务费用，向第三人支付了房款53000元。被告出售房屋，其配偶知情并同意出售。原告庭审中明确要求解除合同要求被告双倍返还定金、赔偿损失的依据是双方买卖合同约定的第十条“当事人双方同意，自本合同签订之日起40日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移手续”，被告没有按照约定到房屋权属登记部门办理房屋权属转移手续。后第三人将原告交纳的53000元房款退还给原告。本院依职权到山东海纳房地产股份有限公司调查，其工作人员表示涉案房屋，被告李绪宁确实打听过房屋更名的事情，但最后没有更名，公���一般不允许更名。本院到日照市房地产管理局调查得知，涉案房屋依然登记在山东海纳房地产股份有限公司名下，且因山东海纳房地产股份有限公司与他人的纠纷于2014年11月10日被青岛海事法院依法查封。上述事实，有当事人陈述、商品房认购书、日照市存量房屋买卖合同、补充协议、定金收据、房款收据、服务费收据、短信记录等在案佐证，并经质证，足以认定。本院认为：被告李绪宁与山东海纳房地产股份有限公司于2009年10月7日签订的商品房认购书载明了房屋价格、楼层，2011年签订的停车位转让协议书约定了停车位的位置和价格，被告李绪宁向山东海纳房地产股份有限公司交纳了涉案房屋购房款，涉案房屋已经取得了商品房预售许可，故被告与山东海纳房地产股份有限公司签订商品房认购书合法有效。被告与原告签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，系有效合同，双方均应按约定履行。被告自2009年10月7日与山东海纳房地产股份有限公司签订商品房认购书后，一直不与山东海纳房地产股份有限公司签订商品房买卖合同，纠纷发生后，被告亦未按照其对双方房屋买卖合同的陈述与山东海纳房地产股份有限公司签订正式房屋买卖合同，办理备案登记及产权证书，且被告确有咨询办理更名的事宜，综合上述事实，结合原告和第三人陈述及第三人提供的短信证明，原告主张的双方签订时约定由被告与山东海纳房地产股份有限公司解除房屋买卖协议，由原告直接与山东海纳房地产股份有限公司签订正式房屋买卖合同的情况更符合事实，本院予以确认。该房屋买卖合同中没有约定由谁负责到山东海纳房地产股份有限公司办理更名，亦未约定不能办理更名如何处理，原、被告之间的房屋买卖关系建立在案外人山东海纳房地产股份有限公司同意的情况下，然山东海纳房地产股份有限公司并没有出具相关证明同意更名，故该房屋买卖合同不具有现实履行性，且双方均未按照约定于40日内到日照市房地产管理部门申请转移登记，均存在违约行为，原、被告双方关于房屋买卖的事宜已无实际履行的可能，故原告请求法院依法解除原被告双方的房屋买卖合同，本院予以支持。因原、被告均有违约行为，被告收取定金应当返还，造成合同不能履行的并非一方当事人过错，原告要求被告双倍返还定金无事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告赔付中介费20000元，因涉及居间服务法律关系，第三人是否应当收取该中介费在原、被告双方房屋买卖合同纠纷中不予一并处理，原告应当另案主张权利。据此，根据《中华人民共和国物权法》第七十七条、第八十二条、第八十���条，判决如下：一、解除原告王君霞与被告李绪宁于2014年8月31日签订的日照市存量房屋买卖合同；二、被告李绪宁于本判决生效之日起7日内返还原告王君霞定金20000元；三、驳回原告王君霞本案其他诉讼请求。案件受理费1300元，由原告负担1000元，被告李绪宁负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长 刘海燕审 判 员 李治升人民陪审员 张守民二〇一五年四月三十日书 记 员 秦珍珍 来自：