（2015）鄂建始民初字第00376号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-12-28
案件名称
吴阳军与建始国有资产经营公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
建始县人民法院
所属地区
建始县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴阳军,建始国有资产经营公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第九十三条第一款，第九十六条第一款
全文
湖北省建始县人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂建始民初字第00376号原告：吴阳军。委托代理人（特别授权）：汪金国。被告：建始国有资产经营公司。法定代表人：魏宗华，系该公司总经理。委托代理人（特别授权）：李兴国，湖北信旦律师事务所律师。委托代理人（特别授权）：肖远玖，该公司工作人员。原告吴阳军诉被告建始国有资产经营公司（以下简称“国资公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月10日立案受理。依法由代理审判员王蝶适用简易程序于2015年4月10日公开开庭进行了审理。原告吴阳军及其委托代理人汪金国、被告国资公司的委托代理人李兴国、肖远玖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴阳军诉称，原告自1995年开始租用业州镇人民大道住建局临街门面从事美容美发，与被告形成房屋租赁合同关系。2010年原告因回单位上班，遂将所租门面临时转租给姚敏经营金丝猴喜糖及鲜花销售。2013年4月，因妻子没有工作，原告要求收回房屋自己经营，姚敏提出续租两年。2013年6月20日，姚敏胁迫原告转让租赁房屋，因原告不同意，姚敏于同年7月向被告国资公司恶意举报，并向建始县人民法院提起诉讼要求确认转租合同无效。被告接到举报后，未在法律规定的时间内提出异议，并于2014年5月7日与原告续签了租赁合同，收取了全部租费。因此，被告作出的解除与原告的房屋租赁合同通知，违反了法律规定，亦与（2014）鄂建始民初字第00478号《民事判决书》相悖，请求确认被告作出的《解除合同通知书》无效。原告吴阳军为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：一、原告的《居民身份证》复印件1份。证明原告的身份情况。二、《建始县国有资产租赁合同》复印件2份。证明原、被告间的房屋租赁合同关系。三、手机短信打印件1份。证明：1、被告在2013年5月进行清理整顿门面；2、次承租人姚敏借被告清理整顿门面胁迫原告转让房屋的事实。四、举报信复印件1份。证明被告自2013年7月已经知道原告将房屋转租。五、（2014）鄂建始民初字第00478号《民事判决书》复印件1份。证明：1、原告自2005年与被告发生房屋租赁合同关系，2010年5月1日将承租房屋的一部分转租给姚敏；2、2013年5月被告开始清理整顿非法转租并公布了投诉举报电话，同年7月姚敏向被告举报原告转租；3、姚敏转租后在工商部门办理了营业执照，合法经营；4、原告与姚敏的转租行为有效。六、《解除合同通知书》复印件1份。证明被告解除合同违反双方合同约定，亦与（2014）鄂建始民初字第00478号《民事判决书》相悖。被告国资公司辩称，根据法院作出的（2014）鄂建始民初字第00478号《民事判决书》中认定的事实可以确定在原告租赁被告门面后，存在转租的事实。原、被告间签订的建国资租字2014第133号《建始县国有资产租赁合同》第六条（四）约定“乙方转让、转租、转借门面，拖欠租金以及有其它严重违约时，甲方有权单方解除合同”，同时第八条也进行了约定。原告违反了不得转租的合同义务，其行为构成根本违约。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十四条的规定，原、被告双方关于转租属合同解除条件的约定符合法律规定。因此，原告解除原、被告间的租赁合同有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告国资公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：一、企业法人营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书原件各1份。证明被告的身份情况。二、《建始县国有资产租赁合同》复印件1份。证明该合同中约定承租人转租，出租人有权解除租赁合同。三、（2014）鄂建始民初字第00478号《民事判决书》、（2014）鄂恩施中民终字第00972号《民事裁定书》复印件各1份。证明：1、原告未经被告同意擅自转租门面的事实；2、被告行使解除权是在法院判决生效后，且作出《解除合同通知书》未超过六个月的异议期。四、收条2份、姚敏的个体工商户营业执照1份、税务登记证1份（均为复印件）。证明原告存在房屋转租的事实。五、调查笔录复印件2份、举报信复印件1份。证明：1、姚敏向被告举报过原告转租房屋的事实；2、原告在调查笔录中向被告陈述其与姚敏系合伙关系，不是转租关系，被告经过对原告的调查无法确认原告是否将门面转租；3、2013年7月姚敏的举报，不符合法律规定的被告知道或应当知道原告转租的情形。六、《解除合同通知书》复印件1份。证明被告通知原告解除租赁合同。经庭审质证，被告对原告提交的证据一、证据二无异议，对证据三、证据四、证据五、证据六的真实性无异议。对原告提交的证据三，被告认为该证据证明“被告在2013年5月进行清理整顿门面”是真实的，其证明“次承租人姚敏借被告清理整顿门面胁迫原告转让房屋的事实”与本案无关；对原告提交的证据四、证据六，被告认为不能达到原告的证明目的；对原告提交的证据五所证明的事实无异议，但不能证实被告知道或者应当知道原告转租的事实。原告对被告提交的证据一、证据二、证据四、证据六无异议，对证据三、证据五的真实性无异议。但认为证据三只能证明转租行为有效，且双方租赁合同中并未约定转租事实须经仲裁机构和人民法院确定后出租人才行使解除权，不能达到被告的证明目的。对于证据五，原告对证明姚敏向被告举报原告转租的事实无异议，但认为姚敏向被告举报后，被告作为管理机构要主动通过仲裁或诉讼确定转租事实，不应当被动等待有关部门的确认。对于原、被告双方提交的证据，本院认为：对于双方均无异议的证据，本院予以采信。原告提交的证据三、证据四、证据五、证据六，因被告对证据的真实性无异议，对证据的真实性本院予以采信。原告提交的证据三，因其证明“次承租人姚敏借被告清理整顿门面胁迫原告转让房屋的事实”与本案无关，对该证明目的本院不予采信。原告提交的证据四，能够证明次承租人姚敏在2013年7月向被告举报原告转租房屋。原告提交的证据五，即本院生效判决书认定的原告转租房屋的事实应予确认。原告提交的证据六，能够证明被告于2015年2月1日作出《解除合同通知书》，并于3月4日送达给原告。被告提交的证据三、证据五，原告对证据的真实性无异议，对证据的真实性，本院予以采信。被告提交的证据三中判决书与原告提交的证据五一致，对该组证据证明的基本事实，本院予以采信。被告提交的证据五证明姚敏于2013年7月向被告举报原告转租房屋，后被告分别对姚敏及原告进行了调查，原告在调查中陈述其与姚敏为合伙关系的事实，本院予以采信。经审理查明，原告2005年从被告处租得位于建始县住房和城乡建设局的门面房一间（业州大道自东向西第4间，编号为4号，也即建始县业州大道60-6号门面房，面积85.7㎡），租赁合同为一年一签，约定“租赁期满，本合同自行终止，若甲方继续出租门面房，乙方无违约行为的，有优先承租权”。2014年5月7日，原告与被告签订建国资租字2014第133号《建始县国有资产租赁合同》，约定出租期限为1年，即2014年5月1日至2015年4月30日。同时，该合同第八条第二款第5项约定“乙方擅自将承租门面房转让、转租、转借给他人、拖欠租金达10日以上的、改变门面房主体结构以及其他严重违约的，甲方有权单方解除合同”。原告按照约定的租费标准25614.00元∕年向被告支付了租费。2010年5月1日，原告将该门面房的一部分转租给姚敏从事金丝猴喜糖专卖和鲜花销售，收取姚敏2010年5月1日至2013年5月1日共三年的房租62000.00元，另一部分门面房由案外人阎光波经营。2013年5月，被告发布《关于清理经营性门面房非法转租的通知》，并公布投诉检举电话。2013年5月12日，原告之妻出具收条，收取姚敏2013年5月至2015年5月的租费80974.00元。2013年7月，姚敏向被告递交材料，反映原告转租门面房问题。2013年8月1日，被告对原告进行了询问，原告陈述其与姚敏、阎光波为合伙关系，与姚敏无书面合伙协议，不存在转租房屋。后被告回复姚敏，因原告否认转租门面房，建议姚敏通过司法途径主张权利。2014年3月12日，姚敏以原告转租行为违反原告与被告的租赁合同约定为由向本院起诉，请求确认其与原告间的房屋转租合同无效。2014年8月29日，本院作出（2014）鄂建始民初字第00478号《民事判决书》，判决驳回姚敏的诉讼请求。后原告提起上诉，又于2014年12月15日撤回了上诉。前述判决书已发生法律效力。2015年3月4日，被告以原告违反不得转租的合同约定向原告送达《解除合同通知书》。随后，被告将涉案房屋查封。本院认为，根据双方提交的证据及庭审查明的事实，本案的争议焦点为：一、合同约定的解除条件是否已经成就；二、被告行使合同解除权是否超过了六个月的除斥期间。一、关于合同约定的解除条件是否已经成就。首先，原、被告间的租赁合同关系自2005年开始，因合同为一年一签，在2014年5月7日双方签订建国资租字2014第133号《建始县国有资产租赁合同》前双方间所签合同因租赁期满已自行终止，本案所涉合同即为建国资租字2014第133号《建始县国有资产租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，属有效合同。关于原告将承租的门面部分转租给姚敏的事实，系本院依法审理后认定的事实。在此之前，原告始终未承认转租房屋，因此在缺乏直接证据证明原告存在转租房屋行为的情况下，难以认定被告知道或应当知道原告转租房屋。原告关于被告默认原告转租行为的主张不能成立。其次，本院（2014）鄂建始民初字第00478号《民事判决书》系生效判决，该判决认定原告与姚敏间系房屋转租关系，至此，被告依与原告订立的房屋租赁合同享有的合同解除权，条件已经成就。二、关于被告行使合同解除权是否超过了六个月的除斥期间。本院认为，被告行使合同解除权的六个月除斥期间应从2014年12月15日即恩施州中级人民法院作出准予原告撤回上诉裁定之日起计算。至2015年3月4日被告将《解除合同通知书》送达给原告，原告行使合同解除权并未超过六个月的除斥期间。三、依据合同相对性原则，原告与姚敏的转租合同仅对原告与姚敏具有约束力，被告作为出租人，以承租人根本违约为由行使合同解除权与原告和次承租人姚敏间的房屋转租合同有效并不矛盾。综上所述，被告通知原告解除合同并无不当，双方的房屋租赁合同自解除合同的通知到达原告时解除。原告关于确认《解除合同通知书》无效的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第二款、第九十六条之规定，判决如下：驳回原告吴阳军的诉讼请求。本案受理费80.00元减半收取40.00元，由原告吴阳军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求额交纳案件受理费，款邮汇湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，将按自动撤回上诉处理）代理审判员 王 蝶二〇一五年四月三十日书 记 员 余诗俊 来自：