（2014）南民初字第10521号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-12-31
案件名称
尹芝美与王小娟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市市南区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
尹芝美,王小娟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十三条第一款
全文
青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2014）南民初字第10521号原告尹芝美。委托代理人尹作良。委托代理人董平，山东国人律师事务所律师。被告王小娟。委托代理人罗光，山东国弘律师事务所律师。委托代理人杨梓煜，山东国弘律师事务所律师。原告尹芝美与被告王小娟房屋买卖合同纠纷一案，原告于2014年4月15日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月2日公开开庭审理了本案。原告尹芝美的委托代理人尹作良、董平，被告王小娟的委托代理人罗光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2004年5月5日，原、被告签订《房屋转让协议书》一份，约定：被告于1999年11月份购买海悦中心5号楼1903户房屋一处，建筑面积82平方米，后被告将房屋出售给原告，原告须一次性交给被告定金45万元，被告所欠银行贷款由原告继续偿还，原告还清银行贷款后，被告积极配合原告办理房屋过户手续。协议签订后，原告依约交付被告定金45万元，并按照约定偿还涉案房屋贷款。2007年12月14日，原告还完银行贷款，要求被告配合办理过户手续，被告一直未予办理。2010年，原告向本院提起诉讼，请求确认双方签订的《房屋转让协议书》有效，并协助办理房屋过户手续。2013年1月份，本院作出（2010）南民初字第20086号民事判决书，判决《房屋转让协议书》合法有效，原告交付45万元定金的事实成立，该判决现已生效，但涉案房屋一直由被告占有使用。原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告于2004年5月5日签订的《房屋转让协议书》；2、被告返还原告购房定金45万元；3、被告返还原告支付的购房款255163.14元；4、被告依照评估结果赔偿原告经济损失；5、诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、《房屋转让协议书》系原告的弟弟尹作良以帮助被告承揽装修工程为由，而以其姐姐即本案原告的名义签订的一份虚假转让协议，该协议书应自始无效，相关工程亦未承揽。但基于另案已经判决协议书有效，被告同意解除《房屋转让协议书》，解除系由于原告先行违约，原告应承担违约责任。2、《房屋转让协议书》约定的定金原告并未交纳，该协议书未履行；基于另案判决，假设原告交付了定金，因原告违约在先，定金不应予以返还。3、原告所诉的返还已付购房款255163.14元亦属子虚乌有，另案判决已有认定，涉案房屋的剩余贷款均由被告交纳。4、《房屋转让协议书》系一份虚假无效的协议，因此不存在对经济损失进行评估的问题；即使该协议书有效，因原告违约致使合同解除，应由原告赔偿被告经济损失。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，1999年11月11日，被告王小娟与案外人青岛君梦园房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买青岛市市南区东海中路18号海悦中心5号楼1903户房屋一处，建筑面积约78平方米。被告交纳首付款后，余款27万元采取抵押贷款的方式，与中国建设银行青岛市南区第三支行签订了个人住房借款合同贷款27万元。2004年5月5日，原、被告签订《房屋转让协议书》一份，约定被告将涉案房屋转让给原告，原告一次性交付定金45万元，被告所欠银行贷款由原告继续偿还，原告还清银行贷款后，被告应积极配合原告办理过户手续；被告收取定金45万元时，被告继续使用涉案房屋一年；协议由双方签字生效。同日，被告向原告出具收条一份，内容为：今收到尹芝美房屋转让定金45万元。截至2007年12月14日，涉案房屋上的抵押贷款27万元偿还完毕。上述协议书签订后，关于之后房屋贷款的偿还问题，原告提交中国建设银行现金交款单七份共计12880.08元、中国建设银行个人贷款对账单一宗、银行对账单一份、中国建设银行个人贷款历史明细一份，证明：协议书签订后，原告向被告支付现金，被告偿还银行贷款后，将部分单据的原件交给原告；协议签订后至2006年8月底之前的所有贷款均由原告偿还，2006年8月份之后，被告办理了银行存折，交给原告的弟弟尹作良偿还贷款，2006年8月14日至2007年12月13日期间的银行贷款均由原告偿还；最后一笔银行贷款系2007年12月14日，原告的弟媳刘振芳与被告一同到银行，刘振芳代替原告提前还贷133800元，加之存折中原本剩余款项3350.36元，房贷全部提前还清。被告质证称，上述证据在另案中已经质证，在本案中再次提交上述证据无异议，被告不予认可。原告称，1、合同签订当日，原告交给被告定金45万元，当时涉案房屋尚有银行贷款20余万元未还清，双方约定涉案房屋的购房款系定金45万元加上房屋剩余的贷款本息两部分组成；被告继续使用涉案房屋一年后，被告提出继续使用涉案房屋开设公司；2006年6月份，被告给付原告4把房屋钥匙，后原告到涉案房屋内查看，发现房屋内尚有物品未清理，2007年7月份，原告发现涉案房屋的门锁已经更换，被告现在实际占有使用涉案房屋。2、依据中国建设银行个人贷款历史明细，2004年，原告偿还涉案房屋的银行贷款本息共计11687.24元；2005年原告偿还82134.03元；2006年原告偿还16814.52元；2007年原告偿还151600元，上述款项共计260901.77元，依据原告的诉讼请求第二项，原告仅主张其中的255163.14元。2010年1月份，原告向本院提起诉讼，要求确认原、被告签订的《房屋转让协议书》有效；被告交付涉案房屋并配合原告办理房屋过户手续。2013年1月10日，本院依法作出（2010）南民初字第20086号民事判决书，确认原、被告就涉案房屋签订的《房屋转让协议书》有效，原告已经向被告交付定金45万元的事实；另外，在该案庭审过程中，原告提交了2008年12月22日，原告弟媳刘振芳录制的刘振芳、被告、被告的姐姐王萍三人的录音证据一份，被告认为该录音存在修改、删除的内容，原告因未对录音证据进行鉴定，使法院无法对录音的完整性作出判断而未采信该录音证据，驳回了原告的其他诉讼请求。该案经二审维持原判。在该案审理期间，被告曾向市北区人民检察院举报原告弟弟尹作良，市北区人民检察院经过了解情况未予立案。在本案庭审过程中，经原告申请，本院依法对2008年12月22日，刘振芳、被告、被告的姐姐王萍三人的录音证据中第48分钟至第1小时41分47秒、第3小时47分47秒至第4小时25分42秒时间段录音是否经过剪辑处理进行鉴定。2015年1月7日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具鉴定意见书一份，鉴定结论为：未发现上述时间段录音经过剪辑处理。鉴定费10000元，由原告预交。上述录音证据中，第48分钟开始，刘振芳说：“…娟，咱把钱都交齐了，所有的贷款都交齐了，娟是不是全部都交齐了吧”；被告说：“你说，你说”；刘振芳说：“钱都交齐了，全部交齐了，咱俩一起去建设银行一块守着把钱全部交齐了…后来去房产公司找不着合同了，今天找不到，明天找不到，到底是为什么事？一直拖到今天，这么长时间了”；被告说：“你说这个合同是我找不着的？他跟我说合同是我这一方丢的，那么说这个合同是我丢的？”被告称，该录音证据在另案已经一审、二审质证，按照一事不再理的原则，不能再另外提起诉讼并启动鉴定程序；即便该录音未经剪裁，亦不能证明原告要证明的事实。经原告申请，本院依法委托鉴定机构对涉案房屋的现价值进行评估，2015年3月31日，山东弘裕土地房地产评估有限公司对涉案房屋的价值出具鉴定报告一份，经评估，将完成估价对象实地查看之日确定为价值时点即2015年3月17日，涉案房屋的现价值为1415227元。鉴定费6038元，由原告预交。原告称，原、被告签订的《房屋转让协议书》已由生效判决确认效力，依据合同法第九十四条的规定，被告拒不履行合同义务，原告的合同目的无法实现的情况下，原告有权要求解除合同；依据合同法第一百一十三条的规定，被告应赔偿给原告造成的损失，包括可得利益的损失，因此，被告要求原告赔偿房屋差价款于法有据。被告提交调取证据申请书一份，要求调取青岛市市北区人民检察院对尹芝美和尹作良所做询问笔录；被告提交对涉案房屋进行评估的异议书、对涉案房屋评估报告的异议书各一份，内容为：被告不同意对涉案房屋进行评估，涉案房屋的登记信息不足以说明房屋归被告所有，评估报告的价值时点确定为2015年3月17日无依据。上述事实，有民事判决书、协议书、收条、缴款单、对账单、录音、贷款历史明细及当事人当庭陈述等证据在案为凭，本案所涉及的全部证据均已经本院庭审质证及审核。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告是否已偿还涉案房屋贷款及偿还数额；二、《房屋转让协议书》解除后，被告是否应赔偿原告相应经济损失及赔偿范围。一、依据民事诉讼法司法解释的相关规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。经审查本院认为，涉案房屋自2004年5月份之后的贷款系由原告交纳。首先，双方于2004年5月5日签订的《房屋转让协议书》内容约定被告所欠银行贷款由原告继续偿还，因此，偿还房屋贷款的义务已经明确约定转移给原告，即便是依据常理推断，被告也无理由继续偿还涉案房屋贷款；其次，原告提交的现金缴款单、个人贷款对账单、贷款历史明细等证据，可以证明原告实际偿还过涉案房屋的贷款，原告的行为与合同约定是相符的；第三，原告提交的录音证据，被告对其真实性并未否认，本院对该录音的真实性予以认可，经过鉴定，该录音在鉴定时间段内未经过剪辑处理，系连贯的；依据录音的内容，原告的弟媳刘振芳与被告始终围绕着涉案房屋办理过户手续及贷款交纳事宜进行讨论，在原告弟媳刘振芳一再表示其与被告一同到银行交纳房屋贷款时，被告并未予以否认；第四，原告已经向被告交纳45万元定金，证明其对购买涉案房屋具有强烈意愿，若原告不依约履行合同义务，根据定金罚则，其定金极有可能由被告主张不予返还，依据趋利避害这一日常生活经验法则，原告必然要积极按约偿还房屋贷款以促成合同的顺利履行。综合本案案情，本院认为，原告提交的证据可以证明其交纳了涉案房屋贷款的主张，其举证责任已经完成，本院认定涉案房屋自2004年5月份之后的贷款系由原告交纳，依据原告提交的贷款历史明细，原告交纳贷款本金共计260901.77元。被告称录音证据在另案已经过质证，按照一事不再理的原则，不应再启动鉴定程序的主张，本院认为，（2010）南民初字第20086号民事判决书对于该录音证据的完整性并未进行认定，原告在本案中系首次提出对录音证据的完整性和连贯性进行鉴定，并未违反一事不再理的原则。二、当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告签订的《房屋转让协议书》系合法有效的，原告提出解除该合同，被告对此亦表示同意，本院予以认可。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，自2004年5月份签订合同后，被告按约应于2005年5月份将涉案房屋交付给原告，但被告至今未履行房屋交付义务，反而一直声称房屋协议书系虚假的，被告的陈述已经生效判决确认与客观事实不符，因此，本院认为，《房屋转让协议书》无法继续履行的主要违约责任在于被告，因被告一直拒绝向原告交付涉案房屋，其应向原告赔偿相应损失。依据合同约定，涉案房屋的购房款由两部分组成，一部分为定金45万元，另一部分为原告偿还的房屋贷款。原告实际交纳贷款本金共计260901.77元，因此，涉案房屋的购房款共计710901.77元。现原告要求被告偿还购房定金45万元，本院予以支持；原告主张被告返还255163.14元，该数额小于原告已经实际偿还的贷款数额，系原告对自身权利的处分，本院予以支持。依据鉴定意见，涉案房屋现值1415227元，其与购房款之间的差额704325.23元（1415227元-45万元-260901.77元），系原告因《房屋转让协议书》履行而获得的可得利益的损失，因此，被告应赔偿原告房屋差价款704325.23元。鉴定费共计16038元（10000元＋6038元），应由被告负担。被告提交调取证据申请书一份，要求调取青岛市市北区人民检察院对尹芝美和尹作良所做询问笔录，本院认为，市北区人民检察院经过调查最终未予立案，其对尹芝美和尹作良所做的询问笔录不应作为认定民事案件事实的依据，对此，本院不予准许。被告提交对涉案房屋进行评估的异议书、对涉案房屋评估报告的异议书各一份，内容为：被告不同意对涉案房屋进行评估，涉案房屋的登记信息不足以说明房屋归被告所有，评估报告的价值时点确定为2015年3月17日无依据。本院认为，原告申请对涉案房屋的现价值进行评估，被告有权对评估申请提出相应意见，最终是否准许评估申请应由合议庭依据案情评议决定；涉案房屋的登记信息显示，该房屋现登记在案外人青岛君梦园房地产开发有限公司名下，被告与案外人之间的房屋买卖合同的履行并不影响原、被告之间《房屋转让协议书》的效力及违约责任的承担；鉴定报告已经明确，2015年3月17日系对涉案房屋实地查看之日，将该日期确定为估价时点并无不当。综上，被告的上述意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、原告尹芝美与被告王小娟签订的《房屋转让协议书》解除。二、被告王小娟于本判决生效之日起十日内返还原告尹芝美定金45万元。三、被告王小娟于本判决生效之日起十日内返还原告尹芝美购房款255163.14元。四、被告王小娟于本判决生效之日起十日内赔偿原告尹芝美经济损失704325.23元。五、鉴定费16038元，由被告王小娟承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18526元，诉讼保全费4620元，由被告负担。因上述费用，原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告23146元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 许 枫人民陪审员 王国香人民陪审员 赵 莲二〇一五年四月三十日书 记 员 刘成荫 微信公众号“”