（2014）扬开民初字第00655号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-07-10
案件名称
扬州庆松房地产发展有限公司与顾伟、项扬房屋租赁合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
扬州经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
扬州庆松房地产发展有限公司,顾伟,项扬
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
扬州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）扬开民初字第00655号原告扬州庆松房地产发展有限公司，住所地扬州市维扬路158号。法定代表人张元松，董事长。委托代理人吕万国、李庆，扬州庆松房地产发展有限公司职员。被告顾伟。被告项扬。原告扬州庆松房地产发展有限公司（以下简称庆松房产公司）与被告顾伟、项扬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年12月25日公开开庭进行了审理，原告委托代理人吕万国、李庆及被告顾伟、项扬到庭参加了诉讼。后依法适用普通程序，于2015年4月30日公开开庭进行了审理，原告委托代理人吕万国、李庆到庭参加诉讼，被告顾伟、项扬经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告庆松房产公司诉称，2011年1月4日，原告与两被告签订《协议书》，约定：原告将位于扬州市维扬路158号百乐门大厦4楼局部营业房房屋（建筑面积807平方米）及配套设备等出租给被告使用，租赁期限自2011年1月6日至2019年2月5日，每年分4次缴纳使用费，第一年度使用费为212080元，从第2年度起每年使用费环比递增3%。协议签订后，原告按约将房屋租赁给被告，2014年8月5日，被告未按约向原告交纳2014年8月6日至2014年11月5日的房租57936元。原告多次催要未果，于2014年10月17日向被告发出租金催交函，但被告至今没有支付拖欠租金。故诉请法院判令：1、解除原、被告签订的《协议书》；2、被告给付原告从2014年8月6日至实际交房前一日（2014年12月24日）按照合同约定的标准支付的租金89046.1元及按照合同约定的日千分之五的标准计算的滞纳金49535元。原告庆松房产公司为支持其诉讼请求提供了以下证据：1、《房屋所有权证》，证明：原告系出租房屋的所有权人；2、《协议书》，证明：原、被告于2011年1月4日签订了房屋租赁协议，协议中对租赁期限、租金的给付方式、时间，违约责任等进行了约定；3、《催交租金的函》，证明：原告于2014年10月7日向被告发出书面的催交租金的函件；4、快递单及查询单，证明：原告于2014年10月8日向被告邮寄了《催交租金的函》，被告于2014年10月10日签收。被告顾伟、项扬辩称，被告同意解除租赁协议，也同意给付2014年8月6日至2014年11月5日的房租57936元，但由于原告于2014年10月10日断水、断电，故被告不同意给付2014年11月5日后的房屋租金，对于滞纳金的标准，被告认为过高。被告顾伟、项扬未举证。经审理查明：2011年1月4日，原告庆松房产公司作为甲方与被告顾伟、项扬作为乙方签订了《协议书》一份，约定：甲方将位于扬州市维扬路158号百乐门大厦4楼局部营业房房屋（建筑面积807平方米）及配套设备等出租给乙方使用，租赁期限自2011年1月6日至2019年2月5日；2011年2月5日前的使用费免收，2011年2月6日起为使用费起算日，第一年度使用费为212080元，从第2年度起每年使用费环比递增3%；年度使用费按季交纳，使用费先交后使用，每年分4次缴纳使用费，缴费日期分别为每年的1月6日至2月5日、4月6日至5月5日、7月6日至8月5日、10月6日至11月5日期间缴纳，第四年每季度租金为57936元；本协议提前解除协议终止时，附着于房屋的不可拆解的固定设施或拆解影响房屋及相关设施使用功能的附属物、设备均应完整无偿交与甲方，不得以此冲抵任何费用；乙方承租标的物限于开办台球经营综合项目；乙方使用费等任何费用如逾期不交纳，逾期七日内按日向甲方支付费用5‰的滞纳金，超过七日经甲方催收后仍不交纳，甲方可行使停电、停水权利，同时视为乙方违约，届时甲方有权收回房屋并有权追收欠缴的各项费用和违约金；乙方违约、拒付使用费等任何费用，乙方自愿承担协议总价10%的违约金，同时甲方有权解除本协议并按应付使用费日千分之五计收乙方自逾期之日起至解除协议之日止期间的滞纳金。协议签订后，原告庆松房产公司按约将房屋交付给被告顾伟、项扬使用，被告顾伟、项扬向原告庆松房产公司交纳了2014年8月5日之前的房屋租金，2014年8月6日后的租金未交纳。原告庆松房产公司多次电话以及上门催交房租未果，于2014年10月7日向被告顾伟、项扬发出《催交租金的函》，要求被告顾伟、项扬交纳拖欠的房租及滞纳金，并告知如收到函后五日内仍不交纳房租，则视为拒付租金，届时将按协议约定追究其应承担的责任并采取相关强制措施，由此造成的一切后果及损失责任均由你们承担。两被告于2014年10月10日签收了上述函件。原告庆松房产公司于2014年10月10日对被告顾伟、项扬承租的房屋进行了停电、停水。在本院审理期间，被告顾伟、项扬于2014年12月25日将承租的房屋交付给原告庆松房产公司，但所欠的房屋租金及滞纳金至今未交纳。上述事实，有原、被告的陈述以及《房屋所有权证》，原、被告签订的《协议书》，原告发给被告的《催交租金的函》，EMS快递单及快递查询单等证据予以证实，以上证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，依法予以确认。本院认为，原告庆松房产公司与被告顾伟、项扬之间签订的《协议书》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律规定，对双方当事人均具有法律约束力，原告庆松房产公司按约履行了交付房屋的义务，被告顾伟、项扬亦应按约履行给付房屋租金的义务，因两被告未能按约交纳房屋租金，原告有权依据约定要求解除房屋租赁协议并要求两被告给付所欠房屋租金。两被告在本院审理期间已经于2014年12月25日将承租的房屋交还给原告，两被告应当承担从2014年8月6日至2014年12月24日的房屋租金共计89046.1元，故对原告要求解除房屋租赁协议及要求两被告给付89046.1元租金的诉讼请求，因具有事实和法律依据，本院依法予以支持。对于原、被告双方在协议中约定的按照日千分之五计收滞纳金的标准，因该滞纳金的约定明显远远高于因延迟支付房租造成的利息损失，属于违约金过高可以请求减少的情况，故本院决定将被告应当承担的滞纳金的标准调整为按中国人民银行同期贷款基准利率标准的四倍计算，即从2014年8月6日至2014年12月24日的滞纳金共计为5948.79元。对于被告顾伟、项扬辩解因原告庆松房产公司停水、停电的行为在其承租期间，故不同意承担2014年11月6日以后的房屋租金的意见，经查，原、被告签订的《协议书》中约定了在被告违约时，原告可以行使停水、停电的权利，该约定不违反法律规定且系双方当事人的真实意思表示，对被告具有拘束力，因被告未能按时交纳房租，已经构成了违约，故原告的该行为不能成为被告不交纳房租的抗辩理由，对于该辩解意见，本院不予采纳。被告顾伟、项扬在本院组成合议庭后，经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告扬州庆松房地产发展有限公司与被告顾伟、项扬于2011年1月4日签订的《协议书》于2014年12月25日解除；二、被告顾伟、项扬于本判决生效后十日内给付原告扬州庆松房地产发展有限公司2014年8月6日至2014年12月24日的房屋租金共计89046.1元及滞纳金5948.79元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2986元，由原告扬州庆松房地产发展有限公司负担786元，被告顾伟、项扬负担2200元（此款已由原告预交，被告于本判决生效后十日内直接交付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省扬州市中级人民法院，开户行：工商银行扬州分行汶河支行，账号：11×××57）。审 判 长 徐东庆审 判 员 袁 伟审 判 员 祝 英二〇一五年四月三十日见习书记员 石 冰 来自：