（2014）嘉民三（民）初字第1320号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-06-06
案件名称
上海XX有限公司与信某某商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2014）嘉民三（民）初字第1320号上海市嘉定区人民法院民事判决书（2014）嘉民三（民）初字第1320号原告上海某某。法定代表人朱某。委托代理人徐君，上海申企律师事务所律师。委托代理人ＸＸ飞，上海申企律师事务所律师。被告信某某。委托代理人王文文，上海众律律师事务所律师。委托代理人吴烨丰，上海众律律师事务所律师。原告上海某某（下称“甲公司”）与被告信某某间商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员史建颖独任审理，并于2014年12月9日公开开庭进行审理，原告甲公司之委托代理人徐君、被告之委托代理人王文文、吴烨丰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告甲公司诉称，2013年11月27日，被告向原告购买上海市嘉定区双某某（下称“系争房屋”），并且签订了《上海市商品房预售合同》一份，约定房屋总价款为1，183，909元；附件一约定：被告应按下列方式向原告支付房款：1、本合同签订之日被告支付购房款271，140元；2、2013年11月30日，被告支付购房款84，769元；3、本合同签订之日起60日内，被告应以按揭贷款方式付清剩余购房款828，000元，即付清全款；如被告因政策、法律、政府、银行及其他原因未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，被告须以现金或其他方式在上述期限内付清购房款，否则视为被告逾期付款，应当向原告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算。截至开庭日，被告仅支付房款355，909元，拖欠828，000元房款未付。故原告诉至法院，要求判令：一、被告信某某向原告旭和公司支付拖欠的购房款828，000元；二、被告信某某向原告旭和公司支付逾期付款违约金暂计至2014年10月15日为42，559元（主张以欠付款828，000元为基数，按日万分之二计算自2014年1月27日至计算至判决生效日止）。被告信某某辩称，不同意支付购房款、违约金，其不存在违约情况。双方间的商品房预售合同是在原告虚假承诺情况下签订的，签订合同时其已经告知原告其属于限购对象，社保缴纳不足两年不符合购房资格，但是原告故意隐瞒其无法购房的事实，并承诺可以为其贷款70%，而其至今未能申请贷款，原告对此存在过错。故其要求解除合同，原告返还购房款。经审理查明，2013年11月27日，原、被告就被告购买的上海市嘉定区双某某签订《上海市商品房预售合同》一份，约定房屋用途为居住，建筑面积76.45平方米，房屋总价款为1，183，909元；合同第七条约定，被告若未按合同约定付款，应向原告支付违约金，违约金按照逾期未付款额的日万分之二计算，自应付款期限第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天的，原告有权单方面解除合同，被告承担的赔偿金额为总房价款的20%；附件一：被告应按下列方式向原告支付房款：1、本合同签订之日被告支付购房款271，140元；2、2013年11月30日，被告支付购房款84，769元；3、本合同签订之日起60日内，被告应以按揭贷款方式付清剩余购房款828，000元，即付清全款；如被告因政策、法律、政府、银行及其他原因未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，被告须以现金或其他方式在上述期限内付清购房款，否则视为被告逾期付款，按本合同第七条逾期付款责任处理。合同签订后，被告仅支付房款355，909元。此后，因被告未再付款，原告诉至法院。另查，2013年11月8日，本市出台相关政策调整了非本市户籍居民家庭购房纳税或缴纳社保年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。庭审中，被告辩称其属于限购对象，并提供养老保险缴费情况及其税收完税证明材料加以证明。对此，原告表示合同签订时其并不知道被告不符合购房资格，原告审查了被告的身份证、结婚证，并要求被告提交纳税、缴纳社保的资料，但被告没有提交，合同签订后被告提交了社保记录原告才知道其不符合购房资格。另外，原告认为被告目前纳税或缴纳社保年限已满，已经符合购房资格，希望与被告重新签订合同后继续履行。对此，被告表示不同意，要求解除合同。之后，双方一致同意解除合同，原告主张被告支付总房价款20%的违约金即236，781.80元；被告表示不同意支付违约金，要求原告退还全部的购房款。以上事实有《上海市商品房预售合同》、发票、定金合同、签约明细单、税收完税证明、结婚证等书证以及当事人的当庭陈述为证，事实清楚、证明充分，依法予以认定。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，被告在签订《上海市商品房预售合同》时，并不满足非本市户籍居民家庭自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳社保或纳税年限2年以上的购房条件，不符合相关购房资格，被告签订合同的目的无法实现，且庭审中双方一致同意解除合同，故对合同解除一节本院予以确认。关于违约金，原告主张被告支付总房款之20%的违约金，对此，本院认为，原告作为房地产开发企业应当清楚并严格执相关限售规定，不得违反规定从事房地产销售业务；在签订售房合同时，应当履行告知义务，督促购房人如实填写《申报表》，核对购房人及其家庭成员的户籍、婚姻等证明材料，对非本市户籍居民家庭购房的，还应核对纳税或社会保险缴纳证明，并在《申报表》中签署意见和盖章。本案原告在签订预售合同前，仅审查了被告的户籍及婚姻状况，并未审查其纳税或社保缴纳情况，存在过错。而被告在明知其不符合购房资格、属于本市限购对象的情况下，依然选择与原告签订《上海市商品房预售合同》，故原告自身亦存在过错。鉴于原、被告双方对于合同无法继续履行均有过错，故合同解除后，双方互不承担违约责任，原告将购房款全额返还被告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2013年11月27日签订的关于上海市嘉定区双某某的《上海市商品房预售合同》；二、原告上海某某应于本判决生效之日起十日内返还原告信某某购房款355，909元；三、驳回原告上海某某其他诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4，851.73元，减半收取2，425.86元，由原告上海某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 史建颖二〇一五年四月三十日书 记 员 杨晓燕代理审判员 史建颖二〇一五年五月六日书 记 员 杨晓燕附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 关注公众号“”