（2014）开民初字第00951号

裁判日期: 2015-04-30

公开日期: 2015-12-31

案件名称

南通市经济技术开发区总公司与南通索新计算机软件科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

南通经济技术开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

南通市经济技术开发区总公司,南通索新计算机软件科技发展有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条，第二百三十二条，第二百三十六条

全文

江苏省南通经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）开民初字第00951号原告南通市经济技术开发区总公司，住所地南通开发区星湖大厦。法定代表人王志兵，总经理。委托代理人石金荣、高婷婷，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。被告南通索新计算机软件科技发展有限公司，住所地南通市开发区新东路9号3号楼三层厂房。法定代表人钱小建，执行董事。委托代理人顾宇晖，徐玲玲，该公司职员。原告南通市经济技术开发区总公司诉被告南通索新计算机软件科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月5日立案受理后，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人石金荣、高婷婷，被告的委托代理人顾宇晖，徐玲玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将位于南通经济技术开发区新东路9号3号楼3层厂房出租给被告使用；租赁期限为24个月，自2011年4月1日起至2013年3月31日止；房屋面积为2069.38平方米，房屋租金为10元／平方米，租金总额为496651.2元；租金每季度支付一次，每季度第二个月中旬支付当次租金；水费、电费、物业管理费由被告自行承担并及时缴纳，如逾期缴纳，逾期一天，被告应按上述费用总额的1%向原告支付滞纳金。租赁期满，被告应如期交还该房屋。被告逾期归还的，每逾期一日向原告支付原日租金的1.5倍的滞纳金并承担逾期归还给原告造成的损失。合同还约定被告应向原告支付坐席租赁价5万元／年，每半年缴纳2.5万元。合同签订后，原告将房屋及附属设施设备交付被告，但租赁期满后，被告未将房屋归还原告，继续占用租赁房屋且拒绝支付使用费。原告认为，被告的行为构成了违约。据此，原告提起诉讼，请求法院判令：1、被告立即返还位于南通经济技术开发区新东路9号3号楼3层厂房及厂房内的装修、设施和设备，并支付自2013年4月1日起至实际返还房屋之日止的滞纳金（暂算186754.46元）；2、被告立即支付自2013年4月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（暂算393182.2元）；3、被告立即支付自2013年4月1日起至实际返还房屋之日止的坐席租赁费（暂算175000元）及自应付之日起至实际支付之日止的滞纳金（暂算66591.75元）；4、被告返还原告代为支付的截至2014年6月30日止的电费201059.82元及滞纳金（暂算69151.22元）、截至2014年6月30日止的水费7509元及自应付之日起至实际支付之日止的滞纳金（暂算607.3元）。被告辩称，1、合同到期后，我方愿意与原告配合签订协议，不是恶意占用，不应收取滞纳金。2、我方实际使用的区域不到租赁的面积，对租赁的面积有异议。3、席位费与使用面积有关，对我方未使用部分的费用有异议。4、我方在2014年5月开始单独与供电局结算费用，原告主张的2014年4月-6月的费用与我方与供电部门单独结算结算的费用有重复。电费我方已经支付了一部分。经审理查明，2011年初，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将位于南通经济技术开发区新东路9号3号3层厂房出租给被告使用；租赁期限为24个月，自2011年4月1日起至2013年3月31日止；房屋面积为2069.38平方米，房屋租金为10元／平方米，租金总额为496651.2元；租金每季度支付一次，每季度第二个月中旬支付当次租金；被告交纳水费、电费、物业管理费。在租赁期内，被告逾期交纳合同约定由被告负担的费用的，每逾期一天，应按上述费用总额的1%向原告支付滞纳金。租赁期满，被告应如期交还该房屋。逾期归还的，每逾期一日向原告支付原日租金的1.5倍的滞纳金并承担逾期归还给原告造成的损失。合同还约定根据被告与管委会签订的投资意向书免两年租金。被告应向原告支付坐席租赁价5万元／年，每半年缴纳2.5万元。合同签订后，原告将上述房屋连同设备设施：钥匙22套（58把）、消防栓箱11套、XL型配电屏1套、电表1只、水表1只、日光灯189套、吊扇38台、坐席562套、主管桌4张、主管椅3张、员工椅563张、移动会议桌8张、小圆凳27只、培训桌26张、讲台1张、会议桌1张、餐桌5张一并交付被告使用。合同期满后，原、被告未签订新的租赁合同，被告继续使用租赁房屋及设备设施至今。2011年至2014年3月期间，被告用电读数为196887度，2014年4-6月期间，被告用电读数为9600度，此期间电费由原告统一支付，实际支付的电费单价为0.867元。被告已向原告支付电费30000元。2014年5月28日，南通供电公司向原告发出限期催购电量停（限）电通知书，限其于2014年6月4日前预购电量，此后被告单独向南通供电公司预购电量进行用电，并于2014年6月18日、6月24日预购电量合计20000元。被告租赁期间用水费用为7509元。另查明，2013年7月25日，南通经济技术开发区管理委员会与被告签订经营绩效考核奖励协议书，南通经济技术开发区管理委员会同意，如被告实现2013年人员规模达到330人以上，全年服务外包执行额达到3500万元以上，上缴税金累计240万元。2014年，上述指标在2013年基数上增长50%，则原、被告签订的房屋租赁协议2013年3月31日到期后，继续享受房租减免优惠。其中2013年全免，2014年减半优惠。上述房租按南通市经济技术开发区现行规定，实行先交后退。南通经济技术开发区管理委员会与被告2010年11月29日所订投资协议书废止。上述事实，有原告提供的房屋所有权证、房屋租赁合同、交接单、水电明细表、被告提供的催购电量通知书、汇款单、考核奖励协议书等书证及原、被告的陈述在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为：1、租赁合同期间届满后，被告是否应当支付逾期交还房屋的滞纳金；2、房屋租金、坐席租金标准如何计算；3、被告应当支付电费数额；4、各项费用的滞纳金如何计算。争议焦点1，原、被告签订的房屋租赁合同期限至2013年3月31日止。租赁期间届满后，被告继续使用租赁物，而原告未提供证据证明其在本案起诉前向被告提出异议，即交还租赁物，则原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告应按照原合同约定的租金标准继续支付此期间的租金。不定期租赁合同原告可随时解除合同，故本院对原告要求被告给付逾期返还房屋滞纳金的请求不予支持，对原告要求被告返还租赁房屋及设备设施的请求予以支持，但应给予被告合理的期限，以30日为宜。争议焦点2，被告主张应当按其实际使用的租赁面积，及席位计算租金，但租赁合同所载的房屋及设施设备、坐席由被告占有至今，被告未提供证据证明原、被告就租赁面积、坐席数量变更达成补充协议，其抗辩理由不符合合同约定，本院不予支持。另外，关于被告主张南通经济技术开发区管理委员会承诺减免租金的问题，首先，南通经济技术开发区管理委员会与原告并非同一主体；其次，就南通经济技术开发区管理委员会与被告签订经营绩效考核奖励协议书的内容来看，减免租金的前提为被告实现人员规模达、全年服务外包执行额、上缴税金三项考核指标，而被告当庭自认关于人员规模达、上缴税金两项指标未达到要求，故不符合2013年全免，2014年减半优惠的奖励条件。对于被告主张以2010年11月29日所订投资协议书减免租金，该投资协议书已在经营绩效考核奖励协议书中明确废止，本院不予采信。以上，被告应当按照房屋租赁合同的约定，以面积2069.38平方米，10元／平方米／月标准，支付自2013年4月1日起的房屋租金；按50000元／年支付自2011年4月1日起的坐席租金。争议焦点3，原告主张2011年至2014年3月期间，被告用电读数为196887度，有被告签字确认的用电明细表予以证明，本院予以采信。原告主张用电单价1.06元，与其实际支付的单价0.867元不符，本院不予采信。本院认定电费总额为170701.03（196887＊0.867）元，对于原告主张的2014年4-6月的用电，因被告提供的证据能够证明其2014年6月起与南通供电公司单独结算，并于2014年6月18日、6月24日两次预购电量合计20000元，故被告仅应向原告支付2014年4-5月的用电费用。现原、被告均不能证明被告单独结算电费前的用电量，而被告存在2014年4-5月用电的事实，故本院酌定以2014年4-6月用电总量的2／3确定2014年4-5月份用电量为6400度，计6784元，对超出部分不予支持。被告已给付原告电费30000元，尚需支付140701.03元。争议焦点4，租赁合同期间届满后，原、被告形成不定期租赁关系，被告仍应原合同约定的时间支付房屋租金及坐席租金，其未给付，应当给付逾期付款违约金，合同约定的违约金过高，原告主张以人民银行同期贷款利率的四倍计算违约金，本院予以支持。对于水电费，租赁合同未约定给付期限，原告主张按属期计算违约金没有合同依据，本院支付自其起诉之日，即2014年11月5日起按人民银行同期贷款利率的四倍计算水电费的逾期付款违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、二百三十二条、二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告南通市经济技术开发区总公司与被告南通索新计算机软件科技发展有限公司的房屋租赁合同；二、被告南通索新计算机软件科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内返还原告南通市经济技术开发区总公司位于南通经济技术开发区新东路9号3号3层厂房2069.38平方米及设备设施（钥匙22套（58把）、消防栓箱11套、XL型配电屏1套、电表1只、水表1只、日光灯189套、吊扇38台、坐席562套、主管桌4张、主管椅3张、员工椅563张、移动会议桌8张、小圆凳27只、培训桌26张、讲台1张、会议桌1张、餐桌5张）；三、被告南通索新计算机软件科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内按20693.8元／月的标准向原告南通市经济技术开发区总公司支付自2013年4月1日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋租金，并按同期人民银行贷款利率的4倍以每季度所欠租金为基数支付逾期付款违约金（自2013年4月1日起，每季度第二个月中旬结算该季度所欠租金）；四、被告南通索新计算机软件科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内按50000元／年的标准向原告南通市经济技术开发区总公司支付自2011年4月1日起至实际返还上述第二项所载设备设施之日止的坐席租金，并按同期人民银行贷款利率的4倍以每半年所欠租金为基数支付逾期付款违约金（自2011年4月1日起，每6个月结算前6个月所欠租金）；五、被告南通索新计算机软件科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告南通市经济技术开发区总公司水费7509元、电费140701.03元，合计148210.03元，并自2014年11月5日起按同期人民银行贷款利率的4倍支付逾期付款违约金至实际给付之日止；六、驳回原告南通市经济技术开发区总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14698元，保全费5000元，合计19698元由原告负担3698元，被告负担16000元（被告负担部分原告已垫付，本院予以退还原告，被告应将其负担部分，于本判决发生法律效力之日起15日内缴至本院诉讼费缴纳帐户：户名：南通市经济技术开发区财政局；账号：51×××82；开户行：中行开发区支行）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费14698元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。审　判　长　　王锦辉代理审判员　　张邢霖人民陪审员　　施素珍二〇一五年四月三十日书　记　员　　骆　冰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》 更多数据：