（2015）镇民终字第00412号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-05-27
案件名称
王宏保与徐飞房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省镇���市中级人民法院
所属地区
江苏省镇���市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王宏保,徐飞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）镇民终字第00412号上诉人（原审原告）王宏保。委托代理人陈道清，江苏金风华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）徐飞。委托代理人束琛，江苏振泽律师事务所律师。委托代理人张剑虹。上诉人王宏保因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2014）句民初字第1300号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年10月7日，王宏保与案外人叶学昌签订房屋租赁合同一份，约定将其所有的坐落于句容市华阳镇马槽巷商业用房出租给叶学昌使用；租期十年（2011年6月13日至2021年6月13日止）；租金：第一年275600元，前四年每年租金在前年基础上递增百分之五，后六年在前一年租金基础上递增百分之七；一方如违约应赔偿守约方违约金，双方确定违约金的数量为本合同总标的的百分之二十。双方还对其他事项进行了约定。2013年12月3日，经王宏保同意，叶学昌与杨光辉签订转��协议一份，该协议甲方为叶学昌，乙方为徐飞。双方约定叶学昌将其承租房屋以12万元转让给乙方经营餐饮，乙方支付甲方原合同剩余租金和押金165696元。双方还对其他事项进行了约定。该协议甲方签字为叶学昌，乙方签字字样为“徐飞（××）杨光辉代签（342531198009081212）”。2013年12月3日、12月5日、12月20日，徐飞通过银行汇款等方式分别给付叶学昌5万元、5万元、165696元。叶学昌分别出具收到保证金额5万元、5万元、165696元收条给徐飞。2013年12月5日，王宏保与杨光辉签订房屋租赁合同一份，该合同甲方为王宏保，乙方为徐飞，合同内容与王宏保和叶学昌所签合同一致。承租方签字为“徐飞（137××××8098）杨光辉代（158××××5577）”。合同签订后，杨光辉进行经营。2014年5月20日杨光辉通知王宏保，要求解除租赁合同，王宏保未同意。后杨光辉未就找他人续租事宜与���宏保达成一致。王宏保诉至原审法院，请求解除与徐飞签订的租赁合同；判令徐飞迁让出租赁场所并支付租金（自2014年6月13日至迁出之日止，按每月租金26587元计算）；判令徐飞支付违约金488390元（合同订立了12年，合同约定如果一方违约按合同未履行总标的的20%支付违约金）；诉讼费用由徐飞负担。起诉时，王宏保曾将杨光辉列为共同被告，一审庭审中，王宏保申请撤回了对杨光辉的起诉。一审法院另查明：2014年6月5日，杨光辉支付给王宏保2万元及退还王宏保金额为2万元押金单据。截止2014年6月13日前的租金王宏保已收取。徐飞一审辩称：自己不认识王宏保，也未与王宏保签署过任何合同，双方不存在任何租赁合同关系及纠纷，请求驳回王宏保的诉讼请求。一审法院认为：本案双方当事人争议的焦点是徐飞是否为合同的相对人，是否应当承担责任，即杨光辉的行为是否构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第49条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理行为强调相对人的合理注意义务，并强调相对人负有举证责任。本案中，在无委托书的情况下，仅凭杨光辉持徐飞身份证复印件，以徐飞的名义与王宏保签订房屋租赁合同，就认定杨光辉可以代表徐飞对外经营活动，主张杨光辉构成表见代理，缺乏依据。首先，王宏保未在与杨光辉签订合同前核实杨光辉的身份，合同签订后亦未与徐飞联系补签合同，事后徐飞也未追认杨光辉的代理行为，王宏保未尽审慎注意义务。其次，在合同履行过程中，王宏保无证据证明徐飞在杨光辉租赁房屋后经营餐饮中参与经营。再次，在租金的缴纳方面，王宏保亦无证据证��租金系徐飞缴纳。综上，王宏保未尽合理注意义务，不能证明自己善意无过失，因此王宏保的主张缺乏事实和法律依据，不能成立。一审法院据依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决驳回王宏保的诉讼请求；案件受理费9562元，由王宏保负担。上诉人王宏保不服一审判决，提起上诉称，叶学昌是向被上诉人出具转让款收条，叶学昌也证明是被上诉人委托杨光辉洽谈转租事宜，转让费也是被上诉人打入叶学昌的银行卡，杨光辉的行为是代理（或职务）行为，其行为后果应当由被上诉人承担。请求撤销一审判决，依法支持上诉人的一审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担。被上诉人徐飞辩称，被上诉人与杨光辉是朋友，曾有意与杨光辉共同经营餐饮业。被上诉人提出的共同经营条件是杨光辉同时租到临街一楼和二楼营业���房。但杨光辉实际只租赁了二楼房屋，所以被上诉人未决定与其合作。杨光辉是独自经营，被上诉人并未参与。杨光辉经营的餐饮店开业一个月左右，上诉人打电话给被上诉人催讨房租时，被上诉人已经明确告知上诉人，该合同与被上诉人无关。杨光辉从叶学昌处受让店铺时，曾经向被上诉人借款，被上诉人应杨光辉的要求直接将借款付至叶学昌账户，叶学昌应当是受杨光辉误导，出具了收到被上诉人转让款的收条。本院对一审法院认定的事实予以确认。一审已经查明，但一审判决书未记载的事实有：杨光辉在一审庭审中曾称，自己是想与徐飞合伙做生意的，但徐飞要求承租一楼的店面，自己担心楼上的店面也租不到了，就擅自做主签了案涉合同；所有的投资是自己一个人的；交给叶学昌的钱是自己向徐飞借的，一部分是自己以现金形式交给叶学昌，一部分由���飞通过银行转账给叶学昌。王宏保一审庭审时曾称，自己从未碰见过徐飞；租金到期后，自己打电话给徐飞，要到杨光辉的电话后，自己打电话给杨光辉，杨光辉称生意不好做，要求缓几天，自己同意了。十几天后，自己又打电话给杨光辉要房租，杨光辉称店不开了。一审期间，一审法院曾经在第一次开庭后，询问过叶学昌。叶学昌称，杨光辉称是公司派他代其老板徐飞商谈店面转让事宜的。叶学昌还称，自己没有跟徐飞接触过，也不清楚是什么公司，转让费是徐飞打到自己卡上，收条是自己打给杨光辉带给徐飞的。本院认为，表见代理本质上是无权代理，只有在善意无过错的相对人确有理由相信行为人有代理权时，才对被代理人产生法律约束力。此时，对相对人的善意无过错和相信行为人有代理权的理由有较高的要求。本案中，即使上诉人和叶学昌所述属实，签订转让合同和租赁合同时，杨光辉仅仅自述是代表徐飞签订合同，根据通常标准，这不足以使人相信其有权代理徐飞签订合同。上诉人、叶学昌均称从未与徐飞见过面，上诉人还称，与徐飞取得联系，获知杨光辉的电话号码后，是向杨光辉索要租金；杨光辉一审期间也表示自己并未受徐飞委托，自己的行为也非职务行为，故一审法院认定杨光辉的行为不构成表见代理，并无不当。叶学昌与杨光辉协商店面转让、叶学昌出具收条时，徐飞既不在场，也未参与，当时杨光辉对叶学昌、上诉人的意思表示以及叶学昌出具收条的形式，不应对徐飞产生法律约束力。现徐飞、杨光辉均称杨光辉是向徐飞借款，用以支付杨光辉应当支付给叶学昌的转让款，因此无法根据徐飞仅有的向叶学昌银行账户付款的行为，认定徐飞是转让合同、房屋租赁合同的一方当事人，或者认��徐飞追认了杨光辉代签的合同。上诉人称杨光辉的行为是职务行为亦无事实依据。综上，上诉人的上诉意见均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9562元，由上诉人王宏保负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 静代理审判员 李益成代理审判员 戴晓东二〇一五年四月三十日书 记 员 刘 静