（2015）三中民终字第01085号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-06-26
案件名称
张京荣与北京盛泰物业管理有限公司第二分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张京荣,北京盛泰物业管理有限公司第二分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第01085号上诉人（原审被告）张京荣，女，1967年3月12日出生。委托代理人方顺利，男，1963年12月23日出生。被上诉人（原审原告）北京盛泰物业管理有限公司第二分公司，营业场所北京市朝阳区来广营西路69号。负责人于彬，总经理。委托代理人马素芹，女，1961年9月24日出生。委托代理人崔秀英，女，1960年6月3日出生。上诉人张京荣与因被上诉人北京盛泰物业管理有限公司第二分公司（以下简称盛泰二分公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第28102号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成由法官邢军担任审判长，法官江惠、法官郑慧媛参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛泰二分公司在一审中起诉称：盛泰二分公司是北京市朝阳区来广营西路69号院城市绿洲家园小区的物业服务企业，张京荣为该涉案房屋的产权人，其无故拖欠2013年1月1日到2014年12月31日的物业费，虽经多次催缴张京荣仍然拒不交纳该笔物业费用。张京荣的行为已严重影响到小区的正常运转，诉至法院要求张京荣支付2013年1月1日到2014年12月31日的物业费7184元（按照每个月每建筑平米2.2元的标准）及滞纳金7877元。张京荣在一审中答辩称：张京荣只同意按照每个月每建筑平米1.34元的标准向盛泰二分公司支付2013年1月1日到2014年12月31日的物业费，超出部分不同意支付。盛泰二分公司提供的服务质量与其收费标准严重不相符合。在小区绿化、安保、公共设施维护等多方面盛泰二分公司均达不到合同约定的服务标准，且存在重复收费的现象。关于盛泰二分公司主张的滞纳金，因盛泰二分公司违约在先，故不同意支付。一审法院审理查明：2006年7月15日，张京荣与盛泰二分公司签订《前期物业管理服务协议》。约定盛泰二分公司负责张京荣名下的位于北京市朝阳区来广营西路涉案房屋的物业服务事宜。服务范围包括房屋共用部位的维修和管理，房屋共用设施设备的运行、维护和管理，环境卫生及园艺，安全及消防，交通秩序与车辆停放等。委托管理期限自北京市朝阳区来广营西路涉案房屋出售之日至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理委托合同生效之日止。物业管理收费标准为每建筑平米每月2.2元。第一次收取物业管理费的时间为开发企业书面通知业主的入住时间，一次性缴纳；从第二次起，以后每年1月25日前缴纳当年一月至六月的物业管理费；每年7月25日前缴纳当年七月至十二月的物业管理费。如张京荣不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，盛泰二分公司有权要求张京荣补交，并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰交纳违约金。2013年1月1日开始，张京荣未向盛泰二分公司支付物业费。一审法院另查，北京市朝阳区来广营西路涉案房屋所在小区尚未成立业主委员会。北京市朝阳区来广营西路涉案房屋建筑面积为136.03平米。一审庭审中，张京荣提交其拍摄的照片若干张，以证明因盛泰二分公司服务不到位，造成公共卫生脏乱以及公共秩序混乱等。盛泰二分公司确认张京荣提供的部分照片的真实性，但不认可证明目的。就双方争议，一审法院建议双方协商解决。盛泰二分公司表示，如能协商，不再要求张京荣支付滞纳金，但要求张京荣全额给付物业费。张京荣表示，如能协商，同意按照每建筑平米每月1.76元的标准向盛泰二分公司支付2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业费。因双方各执己见，未能达成和解。后盛泰二分公司撤回了要求张京荣支付滞纳金7877元的诉讼请求。一审法院经审理认为：张京荣与盛泰二分公司签订的前期物业管理服务协议是双方真实意思表示，合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张京荣作为物业管理的委托方，不仅享有接受盛泰二分公司提供服务的权利，同时还应履行向盛泰二分公司支付物业费的义务。张京荣接受了盛泰二分公司提供的物业服务，却未能按时交纳物业服务费，其行为构成违约，盛泰二分公司的诉讼请求理由正当，于法有据，但其计算数额有误，一审法院予以调整。张京荣的各项抗辩理由缺乏事实及法律依据，一审法院不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、张京荣于判决生效之日起10日内向盛泰二分公司支付2013年1月1日至2014年12月31日的物业服务费7182元。二、驳回盛泰二分公司的其他诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如张京荣未在上述期限内向盛泰二分公司支付全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准加倍向盛泰二分公司支付迟延履行期间的债务利息。张京荣不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、《前期物业管理服务协议》分别就房屋共用部位的管理、设施设备的运行维护和管理、环境卫生及园艺、安全及消防、交通与车辆停放、房屋装饰装修管理等服务项目作出明确约定。张京荣出示上百张照片及证人用×证实盛泰二分公司的服务不符合约定，其中包括盛泰二分公司擅自搭建房屋、草坪变车位占用公共绿地，小区道路无人修理，墙面瓷砖脱落威胁业主安全，保安设置形同虚设，垃圾肆意堆放无人打扫、乱停车等一系列问题。盛泰二分公司的行为完全没有达到服务标准，不具备收取物业费的条件。二、一审法院对盛泰二分公司请求的物业管理费的收费标准审查不清，物业费每月每建筑平方米2.2元，其组成包括公共能源费、管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，所有收取的上述费用不包含中修费；而盛泰二分公司在公告的《〈城市绿洲家园〉物业管理收费标准》所列明的费用中却包含中修费，费用为0.59元／月。盛泰二分公司在物业费收取方面存在擅自扩大收费范围问题。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，盛泰二分公司并未提交其书面催缴物业费的证据。现上诉请求：1.请求依法撤销（2014）朝民初字第28102号民事判决书，驳回盛泰二分公司的诉讼请求；2.本案诉讼费由盛泰二分公司承担。盛泰二分公司同意一审法院判决。其对张京荣的上诉请求答辩称：盛泰二分公司配备足够人数的保安，实行3人轮岗制。现在车辆太多，车辆乱停放的问题基本每个小区都得不到解决，盛泰二分公司只能发现有乱停车的现象随时制止。绿化及保洁不存在问题。对于外墙、灯泡损坏的问题，盛泰二分公司每年都在进行修补，灯泡损坏都是及时更换的。盛泰二分公司每年均多次通知张京荣交纳物业费，亦不存在多收物业费的问题，请求驳回张京荣的上诉请求。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有前期物业管理服务协议、房产证复印件以及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：张京荣与盛泰二分公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，协议双方均应遵照履行。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，盛泰二分公司向张京荣提供了物业服务，张京荣应履行交纳物业服务费的义务。张京荣上诉称盛泰二分公司的诉请超过诉讼时效及其擅自扩大收费范围，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，一审法院所作判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由张京荣负担（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费50元，由张京荣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 邢 军代理审判员 江 惠代理审判员 郑慧媛二〇一五年四月三日书 记 员 刘 旭 微信公众号“”