（2014）穗中法民五终字第1709号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-05-05
案件名称
黄国添与温锦强返还原物纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄国添,温锦强
案由
返还原物纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百九十八条第一款，第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第1709号上诉人（原审原告）：黄国添，住广州市海珠区。委托代理人：蔡若波、徐颖斯。被上诉人（原审被告）：温锦强，住广州市海珠区。上诉人黄国添因与被上诉人温锦强返还原物纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1508号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。原审法院经审理查明，黄国添持有海珠区绿怡街20号604房房屋的《房地产权证》，载明房地产权属人是黄国添，房屋所有权取得方式是购买，建筑面积77.05平方米，登记时间2012年8月16日。根据公安部门的户籍资料反映，劳丽容是广州市海珠区绿怡街20号604房的户主，同户籍人员还有温锦强及温锦强的儿子温某。黄国添的上一手业主秦某甲曾向原审法院起诉广州恒源房地产开发有限公司及广州伟洋房地产开发有限公司，以广州恒源房地产开发有限公司安置其回迁到马涌直街绿怡街20号2A梯604房居住，但未协助其办理产权过户手续为由，要求广州恒源房地产开发有限公司及广州伟洋房地产开发有限公司协助其办理广州市海珠区马涌直街绿怡街20号604房屋的产权过户手续，原审法院以（2011）海民三初字第501号民事判决书判决广州恒源房地产开发有限公司及广州伟洋房地产开发有限公司协助秦慧珠办理广州市海珠区绿怡街20号604房的产权过户手续，后秦某甲据此取得涉案房屋的产权证。黄国添于2013年5月28日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、温锦强一户在判决生效之日的15日内搬离广州市海珠区绿怡街20号604房，并交还给黄国添；2、温锦强按照广州市房屋租金参考价规定的本地段租金标准向黄国添支付从2012年8月17日起至实际搬出之日止的房屋使用费；3、温锦强承担本案的诉讼费用，包括律师费8000元及诉讼费。温锦强辩称，不同意黄国添的全部诉讼请求。温锦强没有霸占黄国添所称的海珠区绿怡街20号604房，温锦强是通过合法途径入住上述房屋的。2003年因配合广州市人民政府治理马某污水需要，拆除了温锦强原居住的马涌东边街24号502房，由广州市市政园林局安排永迁至涉案房屋，温锦强已居住10年，在此期间，没有人包括黄国添来过涉案房屋参观居住的楼宇结构。若涉案房屋可以出售，温锦强有优先购买的权利，而且按照规定，黄国添即使是新业主，也必须履行温锦强与市政园林局签订的《房屋拆迁安置协议》，履行原业主与温锦强的租约，因此，黄国添要求温锦强搬出没有道理和依据。原审诉讼中，黄国添为证明其主张提供了以下证据：1、2013年4月8日发出的《公告》、粘贴《公告》的照片及“邮政详情单”、发票，其中《公告》主要内容为要求温锦强出来协调处理房屋事宜，如对产权问题有异议的，请在公告之日起十天内与产权人代理人联系，逾期视为放弃异议权利，上述证据证明黄国添于2013年4月8日曾致函温锦强，要求温锦强出来协调处理房屋事宜；2《购买意向书》及《广州市存量房买卖合同》，证明黄国添向上一手业主秦某甲购买涉案房屋并支付购房款47万元，其中《购买意向书》内容为：因秦慧珠是海珠区绿怡街20号604房的业主，该房是由海珠区马涌直街西三巷8号拆迁补偿所得，之前向某杰洪借款人民币35万元的担保，现秦杰洪的儿子黄国添有意向购买绿怡街20号604房，秦某甲同意以人民币47万元出售该房屋给黄国添，其中35万元由借款直接抵偿，黄国添另需要支付秦某甲人民币12万元后，双方自行到房管局办理网签和交易手续；而《广州市存量房买卖合同》中约定房产按整套出售并计价，总金额12万元；3、《收据》，证明秦某甲收到相应款项；4、契税完税证，证明黄国添支付了相应税款。温锦强质证表示：对证据1温锦强有看到和收到《公告》，但不认可其内容，认为是社会上的诈骗；对证据2不清楚，因为没有第三人证实，所以完全可以造假；对证据3的合法性有异议，因为没有第三人证实，所以完全可以造假；对证据4不清楚。温锦强为证明其抗辩意见提交了以下证据：1、广州市市政园林局与温锦强签订的《广州市房屋拆迁安置协议》；2、广州市市政园林局提供的广州伟洋房地产开发有限公司和广州市海珠区市政建设管理服务中心签订的《商品房买卖合同》的复印件；3、广州市国土局与广州伟洋房地产开发有限公司、广州恒源房地产开发有限公司签订的《广州市国有土地使用权出让合同》的复印件；4、温锦强与云锦居物业管理处签订的《住户入住合约》；5、广州市海珠区市政建设管理服务中心出具的《云锦居收楼交费须知》；6、派出所出具的《证明》，证明温锦强在涉案房屋居住；7、广州市海珠区市政建设管理服务中心出具的《看房通知》，证明有关部门在2003年通知温锦强到涉案房屋查看永迁房。黄国添质证认为：对证据1的真实性、关联性和合法性均由法院确认，因为涉案房屋的产权面积是77.05平方米，该《协议》写的回迁建筑面积55.51平方米与涉案房屋的实际面积不一致，而且该协议上写着的××梯604房，与黄国添持有的房产证上的**号604房是不一致的；对证据2、3因为温锦强提供的不是原件，所以真实性、合法性和关联性均不予确认，而且与本案无关；对证据4、5的真实性、合法性和关联性均不予确认，因为证据5《交费须知》里边没有指定的房号；证据6只是温锦强的户籍证明，与所有权无关；证据7只是说明温锦强去看过房屋，根据温锦强提供的证据2显示海珠区市政建设管理服务中心安排温锦强回迁的马涌西街××梯601房包括绿怡街20号601及20号604房，温锦强安排回迁的是××梯604，与本案的涉案房屋是不同地址。涉案房屋是由伟洋房地产公司开发，原来的产权人应该是伟洋房地产公司，《看楼通知》应该是由伟洋房地产公司发出的，而不是由海珠区市政建设管理服务中心发出的，所以对该证据不认可。黄国添不认可温锦强陈述的涉案房屋是由海珠区市政建设管理服务中心向伟洋公司购买后安置回迁户的，温锦强提供的证据2《商品房买卖合同》没有经过鉴证或者房管局备案。根据本案的审理需要，原审法院依法到涉案房屋所在的小区“云锦居”进行调查，小区的物业管理公司广州珀高物业管理有限公司负责收取物业管理费的工作人员表示：“云锦居”原是烂尾楼盘，开发商为了区分地址自编了A梯-××梯的楼梯门牌，现派出所已核发了“云锦居”的门牌号码；温锦强从2003年8月起至今在绿怡街20号604房实际居住；以秦慧珠名义交纳管理费的房屋是绿怡街20-2号604房（旧门牌的A梯604房）。另外，原审法院依法向广州市公安局海珠区分局调取“云锦居”的门牌编列，黄国添、温锦强均确认公安机关出具的“绿怡街云锦居住宅小区门牌编列示意图”中绿怡街20号对应的是旧门牌的××梯。原审诉讼中，温锦强表示其与涉案房屋前业主秦某甲是亲戚关系，一直知道秦慧珠在“云锦居”这个小区有回迁房，购买时黄国添到房管局查询涉案房屋产权人确是秦某甲，并向某慧珠了解到涉案房屋是空置状况，所以就没有到现场查看过涉案房屋；另外黄国添购买房屋时并不清楚温锦强一直在涉案房屋居住，因为秦某甲当时赶着回香港，所以加快了办理过户手续，没有办理房屋交付手续，秦某甲向黄国添表示黄国添可以自行收取房屋。温锦强表示其没有其他住房去向。原审法院认为，黄国添是通过向原业主秦某甲购买的方式取得涉案房屋的所有权，而秦慧珠是由于拆迁单位安排其在马涌直街绿怡街20号2A梯604房居住，通过向法院起诉而取得涉案房屋（即广州市海珠区绿怡街20号604房）产权证的，诉讼中黄国添、温锦强均确认绿怡街20号对应旧门牌为××梯，物业管理公司也证明涉案房屋一直由温锦强居住，故对于涉案房屋并非秦某甲居住的房屋，秦某甲理应清楚。由于黄国添与原业主秦某甲是亲戚关系，黄国添在向某慧珠购买时应对房屋的使用状况及交付手续了解清楚，若因对房屋的现状了解不清而购买了涉案房屋，其应当承担房屋的风险及责任，现黄国添要求温锦强搬出广州市海珠区绿怡街20号604房的诉讼请求依据不足，原审法院不予支持。鉴于温锦强从2003年8月起即黄国添取得涉案房屋产权之前一直在涉案房屋实际居住至今，黄国添要求温锦强按广州市房屋租金参考价规定的本地段租金标准支付从2012年8月17日起至实际搬出涉案房屋之日止的使用费依据不足，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条之规定，作出判决：驳回原告黄国添的全部诉讼请求。本案受理费386元由原告负担。判后，黄国添不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决事实认定不清，证据不足。（一）温锦强声称是广州市市政园林局安排永迁至该涉案房屋的，但从温锦强所提供的证据可以看出，温锦强入住涉案房屋根本没有合法依据。（二）黄国添是善意购买涉案房屋。首先，黄国添是向上一手业主秦某甲支付了合理的对价以获取该房；其次，秦某甲是该房屋无可争议的产权人，根据不动产的公示原则，房屋产权证就是最直接的证明，购买人根据房屋的登记规则购买房屋，本身不具有任何过错；其三，因为黄国添与上一手房屋所有人是亲戚，原审判决就想当然地认定黄国添应该知道房屋的使用情况，这一认定也存在偏颇。正因为是亲戚，上一手房屋所有人说房子是空置的，黄国添也就信以为真，也正是由于是亲戚，为体恤其要赶回香港，才加快办理房屋买卖手续。黄国添实在不知涉案房屋不是空置。二、原审判决适用法律错误。原审判决不支持租金费用的支持，是因为温锦强在房屋居住的时间长，而不是依房屋的所有权是归属于谁。如此判决，是否说明只要霸占别人的房屋时间够长，就可以无偿取得使用权，更甚者取得房屋的所有权？原审判决不符合《物权法》规定，原审法院认定上一手业主秦某甲拥有涉案房屋的所有权，亦承认黄国添可以通过购买的方式向某慧珠取得房屋的所有权。但却又将温锦强没有合法根据入住涉案房屋视为黄国添购买房屋的风险，据此阻却黄国添行使房屋所有权，如此判决是否就是说明只要占有的房屋，房屋的所有权人即将面临无法追回属于自己的房产？占有可以否定房屋的所有权？这将房屋产权登记的公示公信原则置于何地？这不仅与《物权法》相背离，而且不利市场交易，也极其不公平。三、原审判决遗漏必须参加诉讼的第三人，程序错误。温锦强在一审开庭时提出的证据显示其是与广州市市政园林局签订的拆迁安置补偿协议，而入住涉案房屋又是由广州市海珠区市政建设管理服务中心与伟洋公司签订合同购买，为查清事实，必须追加广州市市政园林局和广州市海珠区市政建设管理服务中心参加诉讼作为第三人，但原审判决遗漏必须参加诉讼的第三人，导致案件事实审查不清楚，存在程序错误。而且，原审法院越权审理。据此请求：一、撤销（2013）穗海法民三初字第1508号判决，依法判令温锦强一家归还海珠区绿怡街20号604房给温锦强，并在判决生效之日的15天内搬出涉案房屋。2、判决温锦强按广州市房屋租金参考价规定的本地段租金标准支付房屋使用费，自2012年8月17日至实际搬出之日。3、本案一切诉讼费用，包括律师费、诉讼费、保全费、评估费皆由温锦强承担。温锦强答辩称：我方不同意黄国添的上诉请求，同意原审判决，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。双方当事人对于原审法院查明事实均无异议，本院予以确认。二审另查明，原审法院于2013年11月28日作出（2013）穗海法立民监字第8号民事裁定书，裁定（2011）海民三初字第501号案由原审法院另行组成合议庭进行再审；再审期间，停止原审法院（2011）海民三初字第501号民事判决的执行。本院认为，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，但仅具有推定效力，而不具有绝对的证明效力。黄国添系向秦慧珠购买而取得绿怡街20号604房的所有权，而原审法院院长对于秦慧珠据以取得绿怡街20号604房所有权的（2011）海民三初字第501号案发现确有错误，认为需要再审，遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第一款提交审判委员会讨论决定后，作出（2013）穗海法立民监字第8号民事裁定书，裁定对（2011）海民三初字第501号案进行再审。本案中，经原审法院调查取证，以秦慧珠名义缴纳管理费的房屋是绿怡街20-2号604房（旧门牌的A梯604房）；在（2011）海民三初字第501号案中秦某甲亦诉称，广州恒源房地产开发有限公司安置其回迁到绿怡街20号2A梯604房居住。本案双方当事人均确认公安机关出具的“绿怡街云锦居住宅小区门牌编列示意图”中绿怡街20号对应的是旧门牌的××梯。经查，温锦强的户籍地址为绿怡街20号604房，云锦居小区物业管理公司亦证实温锦强自2003年起即居住于绿怡街20号604房。综合上述情况，本案中黄国添请求判令温锦强搬离、交还绿怡街20号604房并支付房屋使用费，理据不足，本院不予支持。关于原审程序问题，本案系返还原物纠纷，审查的是黄国添关于对绿怡街20号604房享有物权的主张是否成立，广州市市政园林局和广州市海珠区市政建设管理服务中心不属于必须参加诉讼的第三人，原审审理程序并无不当。综上所述，黄国添的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费386元，由上诉人黄国添负担。本判决为终审判决。审 判 长 张燕宁代理审判员 黄春成代理审判员 陈慧芳二〇一五年四月三日书 记 员 郝 烨 百度搜索“”