（2015）佛顺法滘民初字第117号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2017-02-27
案件名称
佛山市顺德区新的电器实业有限公司与云梦县千辉物流有限公司、叶敏桐房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市顺德区新的电器实业有限公司,云梦县千辉物流有限公司,叶敏桐
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第九十三条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛顺法滘民初字第117号原告佛山市顺德区新的电器实业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人张群芳。委托代理人凌天明，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告云梦县千辉物流有限公司，住所地云梦县。法定代表人卢小懿。委托代理人何佩卿，女，××年××月××日出生，汉族，住广东省阳春市。委托代理人潘启伟，广东纬国律师事务所律师。被告叶敏桐，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份证号码×××2634。委托代理人潘启伟，广东纬国律师事务所律师。原告佛山市顺德区新的电器实业有限公司（下简称新的电器公司）诉被告云梦县千辉物流有限公司（下简称千辉公司）、叶敏桐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月23日受理后，依法由审判员周子昌适用简易程序进行独任审判。本案分别于2015年3月6日、2015年3月31日两次开庭进行公开审理。第一次庭审时，原告新的电器公司的委托代理人凌天明，被告千辉公司的委托代理人何佩卿，被告叶敏桐到庭参加了诉讼。第二次庭审时，原告新的电器公司的委托代理人凌天明，被告千辉公司及叶敏桐的共同委托代理人潘启伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2013年7月25日签订《厂房租赁合同》。被告向原告承租厂房共一间。从2014年5月起被告无故拖欠租金及水电费共1385044.2元，经原告多次追讨至今仍拒不缴纳，构成根本违约。同时，未经原告书面同意，擅自将承租厂房对多家高耗能、高污染的企业进行转租，并擅自对承租厂房进行多次不符合政府安全、环境评估、消防规定的改建，影响厂房原有的合理安全架构，原告多次提出要求恢复原状，被告不配合恢复。根据租赁合同约定，被告拖欠租金超过两个月的，原告有权单方解除合同。现原告起诉要求判令：1.被告偿还从2014年5月至2015年1月所欠原告厂房租金、水电费共1385044.2元，利息46746.22元，及因拖欠厂房租金、水电费用所产生的违约金710932.05元；2.解除原、被告双方于2013年7月25日签订的《厂房租赁合同》；3.被告承担诉讼费用。被告千辉公司、叶敏桐共同辩称，一、被告确实欠原告租金，但是具体金额有待核实。二、原、被告双方于2013年签订合同，原告同意被告转租，但是当被告进行转租之后，次承租人进场后，却不能办理环保证明、税务证明，只能办理工商登记证明（原因是不能开具场地证明）导致次承租人从2014年6月开始不向被告交租金，被告因此也无法向原告交租金。三、2014年7月9日，原告租赁给被告的C仓发生火灾，因此被告被美的公司暂停付款，被告的资金周转也出现问题。火灾后，原告仍然继续计算租金，被告对此有异议。在第二庭审时，两被告又提出新的答辩意见：1.叶敏桐主体不适格，双方在协商租赁合同条款时已经明确租赁双方分别是新的电器公司和千辉公司，叶敏桐在合同中签名是千辉公司的签约代表身份签署的，并非以承租人的主体进行签署；2.原告已经就两被告迟延交纳租金提出利息损失，故无权再主张违约金，而且违约金每千分之二的标准过高，有违公平原则。因此要求法院驳回原告的全部诉讼请求。综合当事人的诉辩，本案当事人争议的焦点是：1.原、被告双方的租赁合同是否有效；2.租赁合同的解除条件是否成就；3.被拖欠原告的租金、水电费是多少；4.原告的各项诉讼请求有否法律依据。针对上述焦点，原告提供证据及两被告的质证意见如下：1.原告营业执照及组织机构代码证、被告千辉公司企业工商公示信息、被告叶敏桐身份证复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。被告千辉公司、叶敏桐质证认为，无异议。2.厂房租赁合同复印件一份，证明原被告双方达成租赁协议，由原告向被告出租E区厂房，面积为6600㎡，每平方米租金为9元。被告千辉公司、叶敏桐质证认为，对真实性无异议，但被告已经支付租金至2014年12月。3.协议书复印件一张，证明双方的交易习惯为由新的电器公司统一收取五个仓库的租金，收取后再按面积比例分配。被告千辉公司、叶敏桐质证认为，我方对该协议书不清楚。我方付款给原告的账号是多个账号。4.明细表复印件一张，证明从2013年10月至2015年1月，被告应向原告支付的仓租、水电费用及原告实际支付款项明细。被告千辉公司、叶敏桐质证认为，有待核实。5.联络函、复函复印件各一份，证明原告已就被告欠交的租金、水电尽了催缴的义务。被告千辉公司、叶敏桐质证认为，确认已收到上述函件。6.银行资助业务回单、承兑凭证复印件，证明被告支付租金的情况。被告千辉公司、叶敏桐质证认为，无异议。经过庭审辩证、质证，本院对双方提供的证据作出如下认证：1.原告提供的证据1、2、3、5、6，两被告对真实性均无异议，经审查，该五份证据来源合法，可以反映本案事实，本院对此五份证据予以采信。2.原告提供的证据4，两被告有异议，但两被告没有为此提供反驳证据，而该份明细中反映的数据与双方在庭审中陈述一致，故本院对此份证据不予采信。根据本院采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院对有争议的事实作出如下确认：2013年7月25日，原告新的电器公司与被告千辉公司、叶敏桐签订一份《厂房租赁合同》。合同约定：乙方（千辉公司、叶敏桐）承租甲方（新的电器公司）位于佛山市顺德区北滘镇环镇路2号的厂房（E区），厂房面积6600平方米，交付时间为2013年7月1日；租金为每月每平方米9元，每月租金59400元，税金由乙方承担，乙方应每月10日前向甲方交纳当月租金，租金每三年调整一次，租赁期间至2022年8月31日止；乙方经营所缴纳的税费由乙方承担，水电费由乙方自行缴纳或由甲方代扣代缴；合同生效后七日内，乙方应向甲方支付履行约保证金12万元，若乙方在合同期内违反合同约定或有其他违法违约行为，甲方有权没收乙方所交纳的履行约保证金，合同期满，乙方结清所有款蒇中，甲方予以退还履约保证金（无息）；厂房交付乙方使用后，乙方不得私自改变租赁用途，也不得以承租厂房的使用功能存在问题而拒交、少交租金；租赁期间内，经甲方书面同意乙方才能转租、转借所承租厂房；乙方必须按时足额向甲方交纳租金，如有拖欠则每逾期一天，乙方应向甲方支付所拖欠租金总额的0.3%作为违约金；乙方应合理使用其所承租的厂房及附属设施，因保管、管理、使用不当造成厂房及设施损毁的，乙方应立即负责修复或经济赔偿；乙方在使用厂房期间，如对厂房进行装修造成厂房出现质量问题，乙方须承担由此造成的一切后果，赔偿给甲方造成的全部损失；租赁期间内，乙方连续两个月既不交租又不经营的，或者拖欠租金超过两个月的，则乙方自愿放弃对甲方的一切诉权，甲方有权单方解除合同，收回所出租的厂房。合同还约定了其他事项。合同中“承租人”栏明确注明为千辉公司、叶敏桐，而合同盖章处“乙方”由千辉公司盖章及其签约代表签名，叶敏桐也在该处签名。签订合同后，两被告依法向原告交付了履约保证金，原告亦依约将厂房交付两被告使用。但两被告并没有依约按时交付租金。从2014年4月起，两被告即开始欠付租金及水电费用。原告因两被告的租金支付问题向两被告发函要求处理，两被告收到函件后没有处理，遂引起本案诉讼。两被告除向本案原告承租厂房外，还与佛山市顺德区新的电机实业有限公司及新的集团有限公司承租了上述地址的相邻厂房，分别为厂房A区、B区、C区及D区，本案原告新的电器公司与新的集团有限公司及佛山市顺德区新的电机实业有限公司是关联企业，三者就两被告支付租金问题曾签订《协议书》，约定：两被告每次所支付的租金先支付完水电费后，剩余款项由三者按各自厂房面积比例进行分配。而新的集团有限公司及佛山市顺德区新的电机实业有限公司已分别另案向两被告提起诉讼，要求两被告支付所欠的租金及水电费用。经原告追讨，两被告曾于2014年7月份支付过一次款项，该笔款项经三名出租人抵减水电费后分配抵减各自的租金后，截止2014年7月，两被告欠拖欠原告的租金为94093.79元。截止2014年12月，两被告拖欠原告的租金为378679.65元，变损费74199.94元，代缴税金8064元。2014年12月30日，两被告向上述三名出租人支付了1988516元。两被告在庭审中认为该笔款项是用于支付厂房D区的租金，并非支付本案涉案E区的租金。三名出租人将上述款项抵减两被告所欠的水费、税金后，对剩余款项分配各自抵减两被告所欠的租金后，两被告仍欠原告租金290514.62元。两被告在2015年1月的租金亦没有支付，即至2015年1月底，两被告仍拖欠原告的租金为349914.62元。本院认为，一、关于本案租赁合同效力及当事人问题。两被告承租原告的厂房，原、被告形成房屋租赁合同关系，双方应各自严格履行合同的义务。虽然被告叶敏桐在第二次开庭时否认其为承租人，但其在第一次开庭时已确认欠租金，显然其已自认为承租人，且从《厂房租赁合同》可知，该合同明确叶敏桐是承租人之一，被告叶敏桐也在合同中签名确认，且千辉公司在合同中盖了章并也有签约代表签名，因此被告叶敏桐并非如其所称作为千辉公司的签约代表签名，故本院对被告叶敏桐此辩称不予采纳，本院确定本案租赁合同的出租人为原告，而承租人为两被告。二、关于房屋租赁合同关系的解除问题。双方在合同中约定两被告应于每月10日前支付当月的租金，拖欠两个月以上，原告有权解除合同。两被告在承租原告的厂房后，没有依约支付租金，从2014年4月起即拖欠租金，显然原告在本案提出的合同解除权符合双方中合同中的约定，故原告要求解除合同的请求有理，本院予以支持。两被告认为因厂房C区火灾导致暂停支付租金，但两被告实际从2014年4月起即欠付租金，而且C区厂房与本案并没有直接关联，且在本案中两被告还陈述2014年12月所支付的款项属于支付案外的D区厂房的租金，显然两被告拒绝支付本案厂房租金的意思表示是明确的，因此被告认为只是暂停支付租金的辩称无理，故原告要求解除合同及收回厂房的主张成立，两被告应在合同解除后立即向原告交还厂房。三、关于租金及违约支付问题。两被告没有依约每月10日前支付租金，此属于违约行为，故应向原告支付租金。截至原告提起诉讼之日，两被告拖欠原告至2015年1月的租金为349914.62元，两被告对此租金应负共同清偿责任，本案的租金只计算至2015年1月份，两被告在此后继续使用厂房的租金，原告可另案处理。由于两被告在2014年12月30日支付的款项已抵减了之前所欠的水费、税金及变损费等，故原告在本案主张两被告支付水费的请求无理，本院予以驳回。而原告起诉之日并没有掌握2015年1月的水费金额等，故原告对于两被告在2015年1月及此后的水费可另案主张处理。由于两被告没有依约于每月10日前支付当月租金，故应向原告支付逾期付款的违约金。双方在合同中约定每逾期一天按总额的0.3%作为违约金，但如按该违约金标准计算，则导致违约金的数额高于租金数额，显然该违约金约定标准过高，故本院酌定调整为按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算违约金。由于两被告在2014年7月支付过一次款项，经抵减后，两被告仍欠租金94093.79元，故该欠款应在2014年7月10日前支付完毕，但两被告没有支付，故应从2014年7月11日起计算违约金。其余月份租金的违约金亦如此计算。原告要求两被告支付租金及违约金的请求有理，本院予以支持，但其所主张的租金及违约金数额有误，应以本院核实为准，而原告在主张违约金外还主张逾期付款利息，显然属于重复计算，故本院对此利息请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告佛山市顺德区新的电器实业有限公司与被告云梦县千辉物流有限公司、叶敏桐于2013年7月25日签订的《厂房租赁合同》；二、被告云梦县千辉物流有限公司、叶敏桐应于本判决书发生法律效力后十日内向原告佛山市顺德区新的电器实业有限公司支付租金349914.62元及逾期付款违约金（违约金计算方法：1.以租金94093.79元为本金，从2014年7月11日起至2014年8月10日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付；2.以租金153493.79元为本金，从2014年8月11日起至2014年9月10日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付；3.以租金212893.79元为本金，从2014年9月11日起至2014年10月10日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付；4.以租金272293.79元为本金，从2014年10月11日起至2014年11月10日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付；5.以租金327193.79元为本金，从2014年11月11日起至2014年12月10日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付；6.以租金382093.79元为本金，从2014年12月11日起至2014年12月29日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付；7.以租金290514.62元为本金，从2014年12月31日起至2015年1月10日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付；8.以租金349914.62元为本金，从2015年1月11日起至判决确定给付完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付；）；三、驳回原告佛山市顺德区新的电器实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案受理费减半收取为11970.89元（已由原告预交），由原告新的电器公司负担6970.89元，被告千辉公司、叶敏桐负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 周子昌二〇一五年四月三日书记员 何铭娴第11页，共11页 更多数据：搜索“”来源：