（2015）中中法民一终字第269号

裁判日期: 2015-04-03

公开日期: 2015-06-23

案件名称

吴立军与广东永怡集团股份有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省中山市中级人民法院

所属地区

广东省中山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

吴立军,广东永怡集团股份有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省中山市中级人民法院民事判决书（2015）中中法民一终字第269号上诉人（原审原告）：吴立军，男，1979年3月26日出生，汉族，现住中山市。被上诉人（原审被告）：广东永怡集团股份有限公司，住所地中山市。法定代表人：温少松，该公司董事长。上诉人吴立军因与被上诉人广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法张民一初字第871号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2009年8月25日，永怡公司（出卖人）与吴立军（买受人）签订中山市商品房买卖合同，约定：买受人向出卖人购买坐落于中山市火炬开发区博爱七路聚豪园东铂世纪（东苑）13幢1502房的商品房；总楼价为389225元，买受人采取银行按揭方式支付楼款；买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：逾期在90日之内，在本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之贰的违约金。上述约定中，买受人逾期付款超过90日，除买受人提出继续履行合同并经出卖人书面同意外，均视为出卖人提出解除合同，出卖人已收买受人的定金不予退还，本合同的商品房由出卖人收回另行处理；出卖人应当在2010年1月31日前将约定的商品房交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，吴立军已按合同的约定向永怡公司支付了全部的购房款。2009年9月8日，双方签订的中山市商品房买卖合同在中山市房地产交易登记管理所进行了登记备案。永怡公司于2010年7月18日将上述商品房交付给吴立军。吴立军购买的上述商品房的房屋产权证书至今尚未办妥。为此，吴立军诉至原审法院，请求判令：1.永怡公司向吴立军支付逾期办理房产证书违约金（计算方法：以已付购房款总额389225元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2012年12月30日起暂计至2014年7月30日，为56851.17元）；2.本案诉讼费用由永怡公司负担。原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。永怡公司与吴立军签订中山市商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方本应按法律法规和合同约定履行各自的义务。根据合同的约定，永怡公司应在2010年1月31日前向吴立军交楼（永怡公司实际交楼时间为2010年7月18日），并在商品房交付使用后730个工作日内即在2013年1月2日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案。永怡公司未按照合同约定完成办证义务，违反法律规定，应承担相应的违约责任。对逾期办理房产证的违约金，双方约定为按已付房价款的1%计算，而对于吴立军违约时的违约金则高达应付款的20%；永怡公司应在2013年1月2日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案，但时过一年多，永怡公司仍不能确定办理房产证的时间；综合上述情况，原审法院认定，合同约定的逾期办证违约金过低，不足以弥补吴立军损失并督促永怡公司积极履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致吴立军的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算”的规定和合同对等原则，结合本案的实际情况，原审法院认为宜参照金融机构同期同类贷款利率的标准来确定吴立军的实际损失数额。吴立军主张参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算违约金，原审法院不予采信。关于逾期办证的违约金起算时间问题，吴立军主张从2012年5月8日开始计算，没有法律依据，原审法院不予采信，逾期办证的违约金应当从2013年1月2日起计至吴立军起诉之日即2014年8月19日止；对该日之后的逾期办证的违约金，吴立军可另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：永怡公司于判决生效之日起七日内向吴立军支付逾期办证的违约金（计算方法：以389225元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准从2013年1月2日起计至2014年8月19日止）。案件受理费1221元，减半收取为611元，由永怡公司负担，永怡公司于判决生效之日起七日内向原审法院缴纳。宣判后，吴立军不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定永怡公司逾期办证违约责任，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，却对吴立军主张参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息计算违约金不予采信，原审法院随意裁判应予以纠正。二、根据商品房买卖合同关于违约责任条款的约定，吴立军与永怡公司合同权利义务明显失衡。一方面在时间期限的约定上，买受人逾期期限为90天，而出卖人的逾期期限长达730个工作日约1060天；二是双方违约金数额的约定严重不对等，买受人的违约金数额为“逾期应付款万分之二按日向出卖人支付”折成年利率达到7.2%，但出卖人的违约金数额为“已付房价款的1%向买受人支付”，即使按照原审判决参照金融机构同期同类贷款利率也仅为6.15%，远低于买受人违约按“逾期应付款万分之二按日向出卖人支付”的标准。因此，吴立军请求按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息标准计算违约金的并无不当，符合合同对等的法律原则。三、原审以“结合本案的实际情况”为由，对吴立军的合法请求不予采信，对本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定计算违约金的特殊性和事实依据并没有作出任何解释说明。根据原审法院（2014）中一法民一初字第698号民事判决，该案事实与本案情形一致，原审法院判决永怡公司向买受人以已付购房款金额为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准支付逾期办证违约金，并要求永怡公司从判决发生法律效力之次日起至商品房权属登记手续办妥之日止所产生的违约金款项，于判决发生法律效力之次日起每隔三个月向买受人支付相应期间的违约金。本案中，原审法院以“结合本案实际情况”为由对吴立军的正当请求不予采信，有损司法严肃性。综上，请二审法院依法改判：1.永怡公司向吴立军支付逾期办证违约金，以389225元为基数，按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准从2013年1月2日起计至房屋产权过户登记手续办妥之日止，暂计至2014年11月1日为65827.67元；2.永怡公司从2014年11月1日之后起至商品房产权登记手续办妥之日止产生的违约金款项，永怡公司每隔三个月向吴立军支付相应期间的违约金。被上诉人永怡公司二审期间未作答辩，双方当事人在二审期间均未提交新的证据。本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：吴立军原审诉讼请求第一项为：判令永怡公司向吴立军支付逾期办证违约金［违约金以已付房款总额389225元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从合同约定房屋交付时间730个工作日的2012年12月30日起计至房屋产权过户登记手续办妥之日止，暂计至2014年7月30日为56851.17元］。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。关于违约金如何计算的问题。吴立军上诉认为应按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息计算违约金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。本案中，永怡公司违反合同约定，致使吴立军至今仍未能取得房屋权属证书，结合永怡公司上述违约行为的过错程度、逾期办证的时间及后果等本案具体情况，确实存在由此造成吴立军的损失数额难以确定的情形，故吴立军主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，要求永怡公司按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金，该主张和理由充分，本院予以支持。至于吴立军原审是主张永怡公司支付违约金计至涉案商品房权属登记手续办妥之日止，原审法院判决违约金仅计至起诉之日止欠妥，本院予以纠正。另，永怡公司未到庭应诉，办妥涉案商品房权属登记手续时间尚无法确定，吴立军上诉主张永怡公司应分期每隔三个月向其支付相应期间的违约金的意见，于法不悖，本院予以支持。综上，上诉人吴立军的上诉请求，理据成立，本院予以支持。原审判决认定基本事实清楚，但处理部分不当，本院予以纠正。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2014）中一法张民一初字第871号民事判决。二、被上诉人广东永怡集团股份有限公司向上诉人吴立军支付从2013年1月2日起计至涉案商品房权属登记手续办妥之日止，以389225元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率的标准计算逾期办证违约金。其中，从2013年1月2日起至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，被上诉人广东永怡集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向上诉人吴立军支付；从本判决发生法律效力之日起至涉案商品房权属登记手续办妥之日止的上述违约金款项，被上诉人广东永怡集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起每隔三个月向上诉人吴立军支付相应期间的违约金。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1221元，减半收取611元（上诉人吴立军已预交），由被上诉人广东永怡集团股份有限公司负担；二审案件受理费1221元（上诉人吴立军已预交），由被上诉人广东永怡集团股份有限公司负担（被上诉人广东永怡集团股份有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳其负担部分的受理费）。本判决为终审判决。审　判　长　　黄岳文审　判　员　　官　琳代理审判员　　陈爱玲二〇一五年四月三日书　记　员　　钱绮丽搜索“”