（2011）承行终字第23号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-07-03
案件名称
梅桂祥与承德市住房和城乡建设局房屋登记纠纷二审行政判决书
法院
河北省承德市中级人民法院
所属地区
河北省承德市
案件类型
行政案件
审理程序
二审
当事人
梅桂祥,承德市住房和城乡建设局,何天雨
案由
法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》：第六十一条
全文
河北省承德市中级人民法院行 政 判 决 书（2011）承行终字第23号上诉人（原审原告）梅桂祥。委托代理人韩燕杰。被上诉人（原审被告）承德市住房和城乡建设局。法定代表人刘宏伟，职务，局长。委托代理人宋连生，山庄律师事务所律师。委托代理人高涛，该局开发区房产管理处工作人员。原审第三人何天雨。委托代理人吴占文，河北华川律师事务所律师。上诉人梅桂祥与被上诉人承德市住房和城乡建设局及原审第三人何天雨房屋登记纠纷一案，于2011年2月10日向本院提起上诉，本院依法由审判员陈德贵担任审判长，与审判员刘松平、李奇组成合议庭，于2011年3月15日第一次公开开庭审理了本案。上诉人梅桂祥及其委托代理人韩燕杰、被上诉人承德市住房和城乡建设局的委托代理人宋连生、高涛、原审第三人何天雨及其委托代理人吴占文到庭参了加诉讼。2011年3月28日因上诉人与原审第三人欲先行解决民事争议，裁定本案中止诉讼。现因上诉人与原审第三人至今均未向本院提供解决民事争议的立案手续。本院依法恢复审理，由审判员刘松平担任审判长，与审判员李奇、代理审判员祁春梅组成合议庭，于2015年4月2日第二次公开开庭审理了本案。上诉人梅桂祥经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院通知梅桂祥的委托代理人韩燕杰出庭，其代理人韩燕杰向本院提交梅桂祥已解除对其委托授权，梅桂祥的委托代理人韩燕杰未到庭参加诉讼，被上诉人承德市住房和城乡建设局的委托代理人高涛、原审第三人何天雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审判决认定的事实，原告梅桂祥系承德市双桥区东园林北街道非农业户口居民，于1976年、1982年、1991-1994年间在承德市双桥区牛圈子沟镇下二道河子村卫校路建房屋4幢，总面积为493.28平方米。1987年8月5日，承德市双桥区人民政府为原告房屋颁发了2122232号宅基地使用证。1998年1月20日，原告向原承德市房产管理局提出确权登记申请，并提交了2122232号宅基地使用证、宅基地清理登记表、同时提交了承德市双桥区土地管理局、牛圈子沟镇下二道河子村村民委员会出具的证明。经原告申请房产局相关职能部门审核，房产局于1998年3月4日为原告核发了承房权私字第56**号房屋所有权证。2003年7月3日，原告与第三人就该房产签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告将该处房产以27万元人民币的价格出售给了第三人何天雨，合同有梅桂祥及其妻子王桂宇同时签字。并于2003年7月3日由承德市公证处以（2003）承证民字第4094号《公证书》对双方签订的《房屋买卖合同》予以公证。2008年3月31日，第三人何天雨向原承德市房产管理局提出房屋所有权转移登记申请，并提交《房屋买卖合同》、《公证书》、《租赁协议》、房屋租赁备案表、出卖人的房屋所有权证、完税凭证等证件。经原房产局相关部门审核后，认为符合房屋转移登记的形式要件，被告于2008年4月2日为第三人何天雨核发了承房权证5684-1号房屋所有权证。原告于2010年3月24日诉至我院，以被告未核查第三人向被告提交伪造的原告授权委托书及在属于农民集体所有的宅基地上颁发城市房屋所有权证为由，要求撤销被告为第三人核发的5684-1号房屋所有权证。另查明承德市住房保障和房产管理局于2009年12月14日整合划入承德市住房和城乡建设局。一审判决认为，原告梅桂祥系非农业户口，于1987年8月5日取得双桥区人民政府为其颁发的下二道河子村212232号宅基地使用证，1998年2月27日，被告为其颁发承房权私字56**号房屋所有权证，2003年7月3日，原告将该处房屋以27万元的价格出售给第三人何天雨，承德市公证处以（2003）承证民字第4094号《公证书》对双方签订的《房屋买卖合同》予以公证。经何天雨2008年3月31日申请，并提交了《房屋买卖合同》、《公证书》、《租赁协议》、房屋租赁备案表、出卖人的房屋所有权证，完税凭证等证件，经被告审核，于2008年4月2日为第三人核发承房权私字5684-1号房屋所有权证。原告与第三人房屋买卖事实客观存在，并经公证，第三人购买原告的房产属继受取得，被告为第三人办理转移登记的行为不违反相关法律。原告所诉第三人向被告提交其伪造的授权委托书，证据不足，且委托书不是被告核发房权证书的必要条件；如原告认为被告为第三人在农村集体土地上颁发房屋所有权证违反了法律规定，应申请撤销该房屋所有权最初取得的具体行政行为，可另行起诉。现原告要求撤销第三人继受取得的承房权私字5684-1号房屋所有权证缺乏事实和法律依据，原告的诉讼请求本院无法支持。依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条（四）项之规定，判决驳回原告的诉讼请求。上诉人梅桂祥上诉称，请求撤销承德市双桥区人民法院（2010）双桥行初字第23号行政判决，撤销被上诉人为第三人颁发的5684-1号房屋所有权证。事实与理由：一、本案中被上诉人依据已废止的文件为第三人颁证的行为明显不合法。按照《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第一条“被告对作出的具体行政行为负有举证责任，应当在收到起诉状副本之日起十日内，提供据以作出被诉具体行政行为的全部证据和所依据的规范性文件”。被上诉人于举证期间提交第24号证据承市政（1993）55号，其在2010年3月31日的答辩状中亦承认依据的是《承德市城市房屋产权产籍管理办法》（承市政（1993）55号），而该办法已于1999年6月11日经承德市人民政府令第二号予以废止。上诉人与第三人的房屋买卖行为发生在2003年，第三人于2008年3月31日提出房屋产权转移登记申请，被上诉人于2008年依据已废止的1993年《承德市城市房屋产权产籍管理办法》（承市政（1993）55号）作出给第三人发证的行为，明显不合法应予以撤销。二、本案中房屋买卖合同因违反法律强行性规定而无效。本案争议房屋占用范围内的宅基地属下二道河子村集体所有。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有土地的使用权不得让出、转让或者出租用于非农业建设”；《河北省农村宅基地管理办法》第六条规定“禁止买卖或者以其它方式非法转让农村宅基地”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让”；《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第二条第二款规定“有关部门不得为违法建造的购买的住宅发放土地使用证和房产证”。本案中第三人何天雨为城市居民，上诉人与第三人之间的房屋买卖合同由于违反了法律行政法规的强制性规定属无效合同。三、第4094号公证书因内容违法和欠缺形式要件应予撤销，且被上诉人并非以此公证文书作为其行为依据。2003年上诉人与第三人签订了房屋买卖合同并未公证（被上诉人8号证据）。该公证书公证的内容是买卖农村宅基地上的房屋因内容违法而无效；且该公证书欠缺形式要件，没有询问土地证情况，公证书中的申请人遗漏了梅桂祥之妻王桂宇，公证谈话笔录中，接谈人与记录人均为一人，不符合公证程序。该公正的标的物为493.40平方米，而被上诉人作出具体行政行为的房屋面积493.28平方米，由此可知被告并非以此公证文书作为其行为依据。四、被上诉人为第三人颁发房屋所有权证时有违规行为。1、被告为第三人颁发房屋所有权证并未严格按《承德市城市房屋产权产籍管理办法》（承市政（1993）55号）执行，该文件根据《城市房屋产权产籍管理办法》（1991年1月1日起施行制定）该暂行颁发第三条规定“城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律、法规另有规定的外，不得分离。”第六条规定“城市房屋产权的取得、转移、变更和他项权利和设定，均须符合有关法律、法规、规章和政策的规定；房屋产权转移时，该房屋占用土地的使用权应当同时转移。”《承德市城市房屋产权产籍管理办法》（承市政（1993）55号）第七条也规定“房屋产权发生转移或设定他项权利时，该房屋占用土地的使用权应当同时转移，并到土地管理部门办理有关手续。”被告为第三人颁证的行为违背了“城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则”。2、被上诉人于2008年1月21日出具房屋权属产及变更通知单（被上诉人20号证据），将争议产权登记产权人为第三人何天雨，被上诉人于2008年1月22日为第三人出具承德市房屋产权变更批准书（被上诉人21号证据），而第三人于2008年3月31日才提出房屋产权转移登记申请（被上诉人7号证据），被上诉人的集体行政行为违反正常操作程序，属违规行为。3、房地产买卖申请审批书（被上诉人22号证据）中并无上诉人签字，上诉人对该申请一无所知。被上诉人以2008年1月22日承德房屋租凭登记备案表中王桂宇、梅桂祥签字作为其说明原告同意该房屋转移登记到第三人名下的依据上诉人对此并不认可。因为这两行字明显是后加的，在房屋租凭中提起房产转让事项，也明显不符合常理；更不能以房屋租凭登记备案事项作为被上诉人在上诉人既不到场，又没有任何真实委托手续，且房地产买卖申请书又无其本人签字的情况下，作为被上诉人为第三人办理转移登记依据。4、被上诉人提交的《承德市房屋产权变更批准书》（被上诉人21号证据）根据的是《承德市城市房地产交易管理办法》，而该办法第三条明确规定“本办法所称房地产交易，是指房屋和该房屋占用的国有土地范围内的房地产转让》。”而本案争议标的物占用的是集体土地，被告这一行为明显违反该规定。在《承德市房屋产权变更批准书》中第三条规定“凡因转让房屋及地上附着物需办理土地使用权出让手续的，在我处办理房屋产权变更批准之日起三十日内到市国土资源局办理土地使用权出让手续”，第四条规定“凭此批准书和有关手续到产权产籍监理处申请登记，办理所有权证手续”。而第三人并未办理土地使用权出让手续，被上诉人却为其颁发房屋所有权证。5、第三人申请登记的房屋坐落于开发区下二道河子村卫校路（被上诉人6号证据），而被上诉人为第三人颁发的房屋所有权证（被上诉人23号证据）却为下二道河子卫校路，二道河子至今还存在，被告却将房屋坐落名称更改，更改的依据是什么？6、2008年1月11日出具的房地产评估报告（被上诉人15号证据）并非上诉人所委托，第三人依据评估报告于当日即完成了契税缴纳，不符合常规。五、第三人于2007年11月28日提交了一份虚假的委托书，内容是上诉人委托第三人全权办理5684号房屋所有权证和土地使用证等一切事宜，而上诉人从未出具过此委托书，被上诉人在一审答辩状中对此事亦予以承认，可被上诉人却一直拒不提供，按《行政诉讼证据规定》推定上诉人主张成立。行政行为的首要原则是合法性即必须严格办事，法无授权即禁止。而本案中被上诉人依据已废止的文件为第三人颁证的行为明显不合法；房屋买卖合同违反法律强行性规定而无效；第4094号公证书因内容违法和欠缺形式要件而应予撤销；被上诉人为第三人颁发房屋所有权证时有违规行为；被上诉人拒不提供所谓上诉人的委托书。因此，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误应予撤销。恳求二审法院查清事实依法改判。被上诉人承德市住房和城乡建设局答辩称，本案涉及两个房产证，一个是答辩人为上诉人梅桂祥初始登记核发的承房权私字第56**号房屋所有权证，一个是答辩人为第三人何天雨办理转移登记核发的承房权私字第5684-1号房屋所有权证。答辩人为上诉人核发的房屋所有权证，是根据上诉人申请核发的，该房屋系上诉人原始取得，来源合法，权属清楚，该房屋所有权证的合法性各方均没有争议。答辩人为何天雨办理转移登记的基础，是房屋出卖人梅桂祥已经依法取得了房屋所有权证。根据原建设部《城市房屋权属登记管理办法》的规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利唯一合法凭证。上诉人取得房屋所有权证以后，即具有对房屋处分的权利。2003年7月3日，上诉人与第三人就房屋买卖事宜，经过协商达成合意，并签订《房屋买卖合同》进行了公证，证明双方的房屋买卖行为符合法律规定，合同内容确系双方当事人的真实意思表示。何天雨购买房屋，属于继受取得，答辩人为何天雨办理转移登记，并不违反法律的禁止性规定。综合以上答辩意见，答辩人的具体行政行为，事实清楚，程序合法，应当予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，请依法驳回上诉，维持原判。原审第三人何天雨发表参诉意见称，上诉人提起行政诉讼，要求法院撤销第三人的房屋变更登记的初衷是收回该房产。第三人与上诉人房屋买卖协议于2003年7月3日正式履行，买卖生效后，该房产上诉人三次以租赁形式仍由其继续使用，由于上诉人长期拖欠部分房租款，第三人多次催要房租款未果。第三人才以诉讼的形式索要房租款。另外自上诉人将房产卖与第三人至2010年3月24日到法院起诉要求撤销第三人房屋登记，已相隔八年之久，在这八年的时间里，房价逐年增长，上诉人卖此房产大有后悔之意。再有，拖欠租赁费法院正在强制执行中，上诉人才以城市户口不得买卖集体土地上的房产的规定，要求撤销产权登记，以达到将房屋买卖协议撕毁之目的，意图收回该房产权。根据河北省《农村宅基地管理办法》第二条、第七条规定，上诉人属非农村户口获得土地使用权，不仅没有自己居住使用，而且利用该地建房开办工厂。正如一审判决所言“如原告认为被告为第三人在农村集体土地上颁发房屋所有权证违反了法律规定，应申请撤销该房屋所有权最初取得的具体行政行为”。第三人与上诉人的房屋买卖协议有效。被上诉人依据第三人提供的双方买卖协议、公证手续，上诉人的房屋所有权证、一切契税等相关手续，为第三人办理了房产转移登记行为不违反相关文件和法律，应属不能撤销的行政行为，被上诉人为第三人办理房产转移登记没有过错，不应变更或撤销。一审判决事实清楚，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。上诉人在一审时提交的证据有：1、212232号宅基地使用证，证明宅基地为下二道河子村集体所有、宅基地登记人口为3人；2、牛圈子沟派出所证明，证明何天雨是非农业户口；3、梅桂祥婚姻登记证明，证明梅桂祥1982年结婚；4、4904号公证书证明房产面积为493.40平米；5、5684号房屋所有权证，证明房产面积为493.40平米、地址位下二道河子村；6、5684-1号房屋所有权证地址已改为下二道河子；7、梅桂祥与闫军的通话录音，证明公证文书应撤销；8、承德人民政府第二号令，证明55号文件废止。被上诉人在一审时提交的证据有：1、承德市私有房屋所有权登记申请书，证明原告梅桂祥申请对其私有房屋进行确权登记，下二道河子村委会盖章确认。2、212232号宅基地使用证，证明原告申请确权登记的房屋所占范围内的土地已经取得宅基地使用权。3、宅基地清理登记表，证明目的同上。4、双桥区土地管理局和下二道河子村委会共同出具的证明，证明原告申请确权登记的房屋系原告自建，属于原始取得。5、房屋分层分户平面图，证明原告申请登记的房屋的基本状况。6、房屋所有权证发证存根，证明已经为原告核发房屋所有权证。7、承德市私有房屋产权转移登记申请表，证明第三人申请对其购买原告进行产权转移登记。8、（2003）承证民字第4094号公证书（附：房屋买卖合同、谈话笔录），证明原告与第三人买卖房屋的客观事实。9、原告与第三人签订的租赁协议，证明第三人将购买原告的房屋又出租给原告。10、承德市房屋租赁登记备案表，证明原告与第三人签订的房屋租赁合同已经备案。原告夫妇签字确认：承租人梅桂祥对产权证号5684房产，由梅桂祥、王桂宇过户给何天雨没有任何异议。11、房屋租赁手续费缴费通知书，证明原告缴纳备案手续费300元。12、承房权私字第56**号房屋所有权证，证明出卖人（原告）对出售的房屋具有所有权，有权处分。13、房屋分层分户平面图，证明原告出售房屋的基本情况。14、查档证明，证明无查封等禁止转移事项。15、房地产估价报告，证明交纳相关费用的依据。16、契税完税证，证明第三人已经缴纳契税。17、房地产交易征税认定表，证明目的，部分税种免征。18、梅桂祥、王桂宇的常住人口登记卡、身份证复印件、结婚证，证明出卖人的身份情况。19、何天雨的身份证复印件，证明买受人的身份情况。20、屋权属产籍变更通知单，证明内部审核流程。21、承德市房屋产权变更批准书，证明系内部审核流程。22、房地产买卖申请审批书，证明原告与第三人的房产交易获得审批。23、房屋所有权证发证存根，证明已经为第三人核发房屋所有权证。原审第三人在一审时提交的证据有：1、原告的房产证，证明房屋有合法手续；2、房屋买卖合同，证明该房屋合法转移；3、公证书，证明对买卖房屋已公证；4、房屋租赁合同（三份），证明原告卖房后租赁该房；5、结婚证，证明梅桂祥与王桂宇系夫妻关系；6、谈话笔录，证明买卖房屋的真实性7、查档收费票，证明查档不是过户；8、契税证，证明第三人已缴纳各种费用；9、第三人的房产证，证明房屋产权为第三人所有。当事人在一审再审提交的证据随卷移交本院，并在二审中出示。经庭审质证、认证，本院对证据效力的确认与一审相同。根据上述确认的合法有效证据，本院认定的事实与一审认定事实无异。本院认为，上诉人梅桂祥系非农业户口，但由于其妻子王桂宇系下二道河子村民，上诉人梅桂祥取得双桥区人民政府为其颁发的下二道河子村212232号宅基地使用证，上诉人梅桂祥先后分多次在自己的宅基地上建设房屋，房屋总面积为493.28平方米，并取得被上诉人为其颁发承房权私字56**号房屋所有权证，被上诉人为上诉人核发的房屋所有权证，是根据上诉人申请核发的，该房屋系上诉人原始取得，来源合法，权属清楚，该房屋所有权证的合法性各方均没有争议。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利唯一合法凭证。上诉人取得房屋所有权证以后，即具有对该房屋处分的权利。2003年7月3日，上诉人将该处房屋以27万元的价格出售给原审第三人何天雨，承德市公证处以（2003）承证民字第4094号《公证书》对双方签订的《房屋买卖合同》予以公证。上诉人与原审第三人就房屋买卖事宜，经过协商达成合意，并签订《房屋买卖合同》进行了公证，证明双方的房屋买卖行为符合法律规定，合同内容确系双方当事人的真实意思表示。何天雨购买房屋，属于继受取得。后原审第三人何天雨向被上诉人申请，并提交了《房屋买卖合同》、《公证书》、《租赁协议》、房屋租赁备案表、出卖人的房屋所有权证，完税凭证等证件，经被上诉人审核，为原审第三人何天雨办理转移登记的行为，并不违反法律的相关规定。于2008年4月2日为原审第三人核发承房权私字5684-1号房屋所有权证。上诉人上诉称原审第三人向被上诉人提交其伪造的授权委托书办理转移登记，上诉人对此没有提供充足的证据予以证实，属证据不足，且委托书不是被上诉人核发房权证书的必要条件；上诉人认为被上诉人为原审第三人在农村集体土地上颁发房屋所有权证违反了法律规定，应申请撤销该房屋所有权最初取得的具体行政行为。现上诉人要求撤销原审第三人继受取得的承房权私字5684-1号房屋所有权证缺乏事实和法律依据，上诉人的上诉请求无有效证据支持。故原判认定事实清楚、证据充分、适用法律正确、审判程序合法，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件诉讼费50元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长 刘松平审 判 员 李 奇代理审判员 祁春梅二〇一五年四月三日书 记 员 王 静