（2015）川民终字第152号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-07-23
案件名称
四川锦地房地产开发有限公司因与罗晓英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省高级人民法院
所属地区
四川省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
四川锦地房地产开发有限公司,罗晓英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）川民终字第152号上诉人（原审被告）四川锦地房地产开发有限公司，住所地：四川省眉山市东坡区文忠路626-636号锦地上城附2（栋）3层。法定代表人熊剑，董事长。委托代理人李涛（特别授权），四川乐嘉律师事务所眉山分所律师。委托代理人徐璐（特别授权），四川乐嘉律师事务所眉山分所律师。被上诉人（原审原告）罗晓英。委托代理人张霞（特别授权），四川川乐宁律师事务所律师。委托代理人万才林（特别授权），四川川乐宁律师事务所律师。上诉人四川锦地房地产开发有限公司（以下简称锦地公司）因与被上诉人罗晓英房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市中级人民法院（2014）眉民初字第104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月5日受理本案并依法组成合议庭，并于2015年3月18日公开开庭审理了本案。上诉人锦地公司的委托代理人李涛、徐璐，被上诉人罗晓英的委托代理人张霞、万才林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：锦地公司系一家房地产开发公司。2011年7月20日，锦地公司与四川煜华建设有限公司（以下简称煜华公司）签订《建设工程施工合同》，约定了煜华公司承建锦地公司开发的建筑面积约38425.66平方米的“锦地上城”3#楼、合同价款约69934701元、工期400天等内容。2011年7月26日（补充协议上时间为2010年7月26日），双方签订《“锦地上城”03#楼工程补充协议》，对主合同达成工程内容、工程单价、工期、材料价格、资金来源、付款方式、奖惩办法等方面的补充协议。在资金来源方面约定本栋销售款的40%用于支付全部工程款。于长岭作为煜华公司的法定代表人在该协议上签字。2011年10月8日，煜华公司（甲方）与于长岭（乙方）签订《内部承包责任合同补充协议》，约定煜华公司将其承建的“锦地上城”项目，以内部承包方式委托给于长岭，就该工程的修建施工、工程验收、工程款结算及收取等事宜协议如下：一、……工程款结算由乙方直接与锦地公司进行，不承担该工程所有税金。二、甲方认可乙方与锦地公司签订的《工程承包合同补充协议》并同意由锦地公司将“锦地上城”3#楼的1-2层全部商业物业按均价10000元／平方米的价格抵偿给乙方，产生的一切税费由锦地公司按协议约定进行结算与甲方无关。三、甲方同意锦地公司以商品房买卖合同形式将该抵偿的商业物业网签给乙方或乙方指定的人员，并承诺未经乙方书面同意，不得将该商业物业网签撤案，另行出让、抵押给他人或主张权利。四、甲方同意锦地公司按协议约定将工程款全部转入乙方项目部或于长岭的个人账户……。2012年6月25日，游丽华向锦地公司出具《承诺书》，内容为：现有锦地上城3#楼承建人于长岭自愿订购贵公司以下商住房：1．锦地上城3#楼2-3单元一层的1200㎡、二层的1200㎡（最终建筑面积以房产证面积为准）商用房，一、二层平均销售价格10000元／㎡。2．锦地上城3#楼3单元303#房（约91㎡）、304#房（约115㎡），建筑面积以房产证为准，销售单价均为5000元／㎡。3．局部变更，电梯安装，消防等报建手续均由贵公司负责。4．预估总价2503万元，3#楼工程完工结束时，该款从承诺人承建的锦地上城3#楼工程款中扣除。锦地公司负责人对此签字确认，公司加盖印章。2013年4月19日，罗晓英与锦地公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：1．罗晓英购买3栋1层2号测绘面积1375.37平方米（套内建筑面积1327.16平方米）的商业用房。2．价款按建筑面积每平方米6000元计算，总价为8252220元，付款方式为一次性付款。3．锦地公司应在2013年12月31日前交付该房，逾期交房责任：逾期在90日之内，自约定交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付款万分之三的违约金，并于该房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权退房，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。该合同于当天在眉山市房管局登记备案，签约备案号为61461。罗晓英于签约次日通过乐山工行向锦地公司汇入购房款8252220元，锦地公司于当天即将该款转入游丽华工商银行账户。锦地公司于2013年4月19日出具收到罗晓英交来3-1-2商铺8252220元的收据。诉讼中，锦地公司还提供了与案外人乐山商业银行以及宋丽平所签订的《商品房买卖合同》。其中，锦地公司与乐山商业银行的《商品房买卖合同》于2013年9月24日签订，乐山商业银行购买锦地上城2幢1-2层2号建筑面积817.16平方米的商业用房，总价为8212458元。与宋丽平的《商品房买卖合同》于2013年4月19日签订，宋丽平购买锦地上城3幢2层2号建筑面积1828.69平方米的商业用房，总价为7314760元，宋丽平在2013年4月20日付款后，锦地公司即将该款汇入游丽华工商银行账户。锦地公司主张宋丽平购房情况与罗晓英类似，均是为借款所作的抵押。另查明，锦地公司自2012年6月20日至2014年5月7日期间向游丽华支付锦地上城3#楼工程款共计44356634.60元，其中3#楼一二层商铺抵款23314300元。以上工程款未包含锦地公司2013年4月20日收取罗晓英、宋丽平购房款而转入游丽华账户的金额。原判认为，本案争议焦点为双方所签订的《商品房买卖合同》是否为双方真实意思表示，合同是否成立及是否合法有效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。罗晓英主张合同系双方真实意思表示，依法成立并有效，其对此主张提供了《商品房买卖合同》、收据、银行转款回单，且该《商品房买卖合同》已于签约当天在眉山市房管局网签备案，锦地公司虽认为以上证据不真实，但其对此主张未提供充分的证据予以证明，故对罗晓英以上所举证据予以采信，罗晓英对其事实主张已举证证明。锦地公司主张《商品房买卖合同》名为房屋买卖，实为游丽华向罗晓英借款所作的担保，虽其提供了锦地公司与煜华公司的建设工程施工合同、补充协议、承诺书、支付游丽华、于长岭的工程款账目、案外人乐山商业银行及宋丽平签订的《商品房买卖合同》，以上证据只能证实游丽华、于长岭以内部承包方式承包了煜华公司承建的锦地公司3#楼的建设工程，并与锦地公司达成以房抵款的协议，罗晓英的购房价格低于游丽华、于长岭与锦地公司达成的以房抵款价格及乐山商业银行当年9月的购房价格等事实，但以上证据并不足以证实其主张，且锦地公司未提供于长岭、游丽华与罗晓英的借款合同。故锦地公司对其主张因举证不充分，不予支持。综合双方所举证据，原判认为双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。在买受人罗晓英已履行付款义务且已超过交房期限的情况下，出卖人锦地公司应按约交付房屋并承担相应的违约责任。因合同约定了出卖人逾期交房应承担自约定交付期限届满之日起至实际交付之日止按日计算向买受人支付已交付款万分之三违约金的条款，合同约定交房日期为2013年12月31日，逾期交房违约金应从2014年1月1日起算，至8月29日已逾期241天，罗晓英已付房款8252220元，日万分之三为2475.67元，截止8月29日违约金共计596635.5元。综上，双方之间所签订的《商品房买卖合同》依法成立，且不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合同合法有效。双方均应依约诚信履行合同。在罗晓英已履行合同付款义务的情形下，锦地公司应按约交付房屋。因其未在约定期限交付房屋，构成违约，罗晓英请求锦地公司将所购房屋交付并承担相应违约金的主张，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、锦地公司于本判决生效之日起三十日内将锦地上城3幢1楼2号交付给罗晓英。二、锦地公司于本判决生效之日起三十日内支付罗晓英截止2014年8月29日逾期交房违约金596635.5元。三、驳回罗晓英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73794元，由锦地公司负担。宣判后，锦地公司不服，向本院提起上诉称：一、原判决认定事实错误。1．锦地公司与罗晓英之间没有真实的商品房买卖合同关系。双方签订的《商品房买卖合同》系在案外人游丽华向罗晓英借款的情况下，锦地公司应于长岭、游丽华和罗晓英的请求，以签订所谓的《商品房买卖合同》并备案的形式对罗晓英与于长岭、游丽华的债权进行保障。2．基于原审法院对事实认定的错误，导致原审法院适用法律错误。罗晓英只对案外人于长岭、游丽华享有债权，因此应当适用民间借贷相关法律规范。二、原判决遗漏当事人严重违反法定程序，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项之规定，应裁定发回重审。原审中，锦地公司曾多次提及案外人于长岭、游丽华，并举证证明于长岭、游丽华与本案所涉的房屋具有法律上的利害关系，且案外人于长岭、游丽华曾申请作为本案第三人参加诉讼。因此原判决遗漏当事人严重违反法定程序。为此，上诉请求：1．撤销四川省眉山市中级人民法院（2014）眉民初字第104号民事判决，并依法改判或裁定发回重审；2．被上诉人承担本案诉讼费。二审庭审中，锦地公司当庭放弃改判的上诉请求，要求将本案发回重审。被上诉人罗晓英答辩认为，锦地公司上诉认为与罗晓英之间没有真实的商品房买卖合同关系，理由不能成立。因为锦地公司与罗晓英有双方当事人亲自签名或盖章的《商品房买卖合同》，并向房管行政部门进行了备案，也有罗晓英支付房款的银行转账凭证。罗晓英完全履行了《商品房买卖合同》约定的义务。锦地公司也自认签名或盖章、备案是真实的，收款也是真实的。锦地公司主张的民间借贷关系仅为单方口头陈述，没有任何合法、有效的相关证据。因此，本案的事实是清楚的，证据是确凿充分的。锦地公司的上诉无非是为了拖延履行合同义务的时间，恶意损害罗晓英的合法权益。另外，关于本案涉及的第三人游丽华、于长岭的程序问题，本案一审的处理是合法的。在一审两次开庭审理过程中，游丽华、于长岭也参与了诉讼，并向一审法庭提交了相应的证据，但这些证据均不具有关联性，与本案无关。一审法院已给了游丽华、于长岭足够的时间和空间，最后因游丽华、于长岭自知胜诉无望而拒绝交纳诉讼费，才被一审法院按撤诉处理，这完全符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，根本没有任何程序不合法的问题。因此，在本案一审中，游丽华、于长岭是自己放弃了相应的诉讼权利。就本案的事实和证据来看，罗晓英与游丽华、于长岭根本没有任何经济、业务往来，也不认识游丽华、于长岭。恳请二审法院驳回上诉，维持原判，以切实保护罗晓英的合法权益，维护法律尊严。经审理查明，二审中罗晓英除对原判查明锦地公司与于长岭、游丽华等相关事实表示不清楚外，对其余事实双方当事人均无异议，本院予以确认。另查明，罗晓英于2014年6月9日向四川省眉山市中级人民法院提起诉讼。请求判令：1．锦地公司立即将罗晓英所购的商业用房3栋1楼2号交付给罗晓英；2．锦地公司承担逾期交房的违约金396106.56元；3．诉讼费用锦地公司承担。在原审庭审中，罗晓英增加了关于违约金的诉讼请求，要求锦地公司支付截止当天的违约金计604062元。2014年7月16日，于长岭、游丽华向四川省眉山市中级人民法院提出申请，以第三人身份参加本案诉讼。请求判令锦地公司与罗晓英签订的《商品房买卖合同》无效，依法确认双方诉争的房产系于长岭、游丽华所有。四川省眉山市中级人民法院予以准许，并于2014年9月3日发出（2014）眉民初字第104号《通知书》，限本案一审审结前，交纳案件受理费。2014年10月24日，四川省眉山市中级人民法院作出（2014）眉民初字第104号《民事裁定书》，以于长岭、游丽华未在法院指定的期限内缴纳案件受理费，依法裁定第三人于长岭、游丽华的起诉按撤诉处理。本院认为，一、一审是否存在程序违法的问题。根据游丽华、于长岭向四川省眉山市中级人民法院提出的申请，请求判令锦地公司与罗晓英签订的《商品房买卖合同》无效，依法确认双方诉争的房产系于长岭、游丽华所有。该申请表明于长岭、游丽华是以有独立请求权的第三人身份参加本案诉讼。四川省眉山市中级人民法院予以准许后，由于于长岭、游丽华没有按期交纳案件受理费，已被四川省眉山市中级人民法院依法裁定按撤诉处理。因此，一审诉讼中不存在锦地公司上诉认为原判决遗漏当事人严重违反法定程序的情形，对锦地公司的该项上诉请求，本院不予支持。二、锦地公司与罗晓英是否具有房屋买卖的法律关系。根据本案中已查明的事实，2013年4月19日，罗晓英与锦地公司签订《商品房买卖合同》，该合同有锦地公司的盖章，并且该《商品房买卖合同》在房管部门进行了备案登记。罗晓英向锦地公司支付了相应的购房款8252220元，锦地公司出具收到罗晓英交来3-1-2商铺8252220元的收据。原判认为双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效，罗晓英已履行付款义务，双方具有房屋买卖的法律关系正确，本院予以维持。锦地公司上诉称与罗晓英之间没有真实的商品房买卖合同关系与本案客观事实不符。锦地公司认为《商品房买卖合同》系案外人游丽华向罗晓英借款，应于长岭、游丽华和罗晓英的请求签订的《商品房买卖合同》，也没有举出相关的证据予以证明。因此，锦地公司上诉认为原判认定事实错误的理由不能成立，该项上诉请求，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费73794元，由四川锦地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘小玫代理审判员 刘维秋代理审判员 刘 云二〇一五年四月三日书 记 员 胡 晓 来自