（2015）昆民一终字第38号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-05-21
案件名称
胡炜与金锐镝租赁合同纠纷一案二审判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡炜,金锐镝
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民一终字第38号上诉人（原审被告）胡炜。特别授权诉讼代理人陈庭付、王非，均系云南华汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）金锐镝。特别授权诉讼代理人龚林莉，云南经典阳光律师事务所律师。特别授权诉讼代理人田秋苑，云南经典阳光律师事务所实习律师。上诉人胡炜因与被上诉人金锐镝租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第2707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月6日受理后，依法组成合议庭于2015年3月13日对本案进行了询问，上诉人胡炜及其委托的诉讼代理人陈庭付，被上诉人金锐镝委托的诉讼代理人龚林莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院确认的案件事实为：2014年4月1日，被告胡炜（甲方）与原告金锐镝（乙方）签订《土地租赁合同》，约定被告将位于昆明市官渡区大板桥街道办事处李其社区大村子小组20亩土地出租给原告使用，租期10年，自2014年4月1日起至2024年3月31日止，第一年租金为11600元／亩，第一年租金共计232000元，其中合同第四条对双方的权利义务作出了具体约定，第四条第（一）项约定“使用期内，如土地因不可抗拒力、政府拆迁等原因导致合同终止，所造成的损失和搬迁所产生的费用，均由乙方自行承担，政府支付给乙方的停产损失和搬迁费用均与甲方无关。乙方应无条件按时交还土地。甲方退还乙方当年剩余的租金。乙方投资的不动产部分每年折旧10%，拾年折完。动产部分由乙方自行处理。”第（二）项约定“乙方自行建立公司，经营范围为干混砂浆产品的生产、销售。合同期内未经甲方同意乙方不得将所租土地转租他人。”原告通过银行转账方式于2014年4月1日、4月2日分别向被告支付租金132000元、100000元，合计232000元。原告对《土地租赁合同》中部分土地进行了平整，现土地处于闲置状态。另，2012年5月13日，被告胡炜与昆明市官渡区大板桥街道办事处李其社区大村子居民小组签订《土地租赁协议》，被告从该村集体租赁土地50亩，租赁期限18年，自2012年6月1日起至2030年6月1日止，租金每年每亩2800元，每三年递增一次，合同约定该土地只准用于种植，不能改变土地用途。本案诉争土地是被告胡炜与村集体签订《土地租赁协议》中的20亩土地。现原告起诉至原审法院，请求判令：一、确认原告金锐镝与被告胡炜于2014年4月1日签订的《土地租赁合同》无效；二、被告胡炜向原告金锐镝返还租赁费232000元；三、被告承担本案诉讼费。原审法院认为，本案争议焦点如下：一、原、被告签订的《土地租赁合同》是否无效；二、被告是否应当返还原告租金232000元。关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，原、被告签订的《土地租赁合同》所涉的土地来源为被告胡炜与昆明市官渡区大板桥街道办事处李其社区大村子居民小组租用的土地，土地类型为农业用地，并且在被告胡炜与村集体签订的《土地租赁协议》中明确记载该土地只准用于种植，不得改变土地用途。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度，严格限制农用地转为建设用地。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”第三十三条规定：“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：……（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途……”《中华人民共和国物权法》第一百二十八条规定：“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”原、被告在《土地租赁合同》第四条第（二）项中明确约定原告使用涉案土地建立公司，经营范围为干混砂浆产品的生产和销售，该约定明显改变了涉案土地的农业用途，农用地改变为建设用地，往往导致土地不再具有复垦功能，使土地使用性质完全发生变化。至庭审之日，原、被告并未取得合法的建设用地审批手续。原、被告签订的《土地租赁合同》违法了上述法律的强制性规定，故原审法院确认该合同无效。被告抗辩称《土地租赁合同》第四条无效不影响合同的效力，原审法院认为原、被告签订《土地租赁合同》第四条第（二）项的约定是对合同目的的约定，土地租赁合同的目的违法，将导致整个合同的履行内容违法，该约定的无效不仅仅是局部无效的问题，故原审法院对被告的抗辩观点不予采纳。关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告按照《土地租赁合同》的约定支付了被告第一年的租金232000元，并对涉案土地进行了部分平整。原、被告均明知土地类型为农业用地，却签订合同约定将土地用于非农业建设，双方签订的合同无效，原、被告在主观上均有过错。原告已按照约定向被告支付了租金，并在租赁期间对涉案土地进行了部分平整，客观上占有使用了土地，后双方发生纠纷，原告诉至原审法院主张前述诉请，涉案土地处于闲置状态。根据原告占用土地的事实以及土地的现有状况，原审法院参照被告向村集体租用土地租金标准2800元／亩／年，酌情减扣原告占用土地期间（计算至2014年11月）的租金37333.33元（2800元／亩／年×20亩÷12个月×8个月），剩余租金194666.67元，被告应当予以返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第六十三条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百二十八条之规定，判决如下：“一、原告金锐镝与被告胡炜于2014年4月1日签订的《土地租赁合同》无效；二、由被告胡炜于本判决生效之日起五日内返还原告金锐镝租金194666.67元。”案件受理费4780元，减半收取2390元，由原告金锐镝、被告胡炜各负担1195元，剩余2390元退还原告金锐镝。原审判决宣判后，胡炜不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第2707号民事判决；二、改判驳回被上诉人原审所有诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉的主要事实与理由为：一、原审判决认定事实错误，导致所做判决错误。1、双方签订的《土地租赁合同》中，系根据2014年中央一号文件对农村集体土地的相关规定来进行约定的，因此本案中不存在原审判决认定的被上诉人“使用涉案土地建立公司，经营范围为干混砂浆产品的生产和销售”的情形，双方合同的前提条件为按照中央一号文件的方针政策，不改变土地的农业性质。被上诉人客观上使用了涉案土地且被上诉人使用土地的方式也没有改变其承租土地的农业性质，被上诉人也没有在涉案土地上建立公司。因此，本案双方签订的合同客观上不存在改变农村集体土地农业性质的违法行为，原审判决没有法律依据。2、原审判决确认被上诉人对《土地租赁合同》中部分土地进行了平整属于错误认定，事实上被上诉人对全部涉案土地均进行了平整，客观上已经使用了涉案20亩土地，改变了涉案土地的原状。二、原审判决适用法律错误，导致所做判决错误。《土地租赁合同》是双方当事人充分协商一致后的真实意思表示，应为合法有效的合同。合同中确有一个无效的条款，就是被上诉人单方意思表示的“乙方自行建立公司，经营范围为干混砂浆产品的生产销售”，该条款无效并不影响整个合同的真实合法有效，该条款表达的意思是被上诉人在承租的土地上小范围和小规模的建造一定的办公辅助设施，并不存在整块土地改变农业用途性质的情形。三、原审法院采信证据错误，导致所做判决错误。原审中上诉人已经提供相应证据证实双方签订《土地租赁合同》后，上诉人为履行合同义务，安装完毕变压器并已支付工程款286736元，上诉人与第三人签订合同打水井并已支付费用41600元，原审法院已到现场进行勘验，上诉人在涉案土地上添置的设备一目了然，但原审判决却对上诉人提交的证据不予采证，对上诉人的损失没有任何评述和裁决，二审法院应采证上诉人提交的证据并依法改判。四、原审判决确认双方签订的《土地租赁合同》无效，却依照上诉人与村集体签订的《土地租赁协议》约定的标准扣减8个月的租金，属于自相矛盾。双方签订的《土地租赁合同》已明确约定租金每年每亩11600元，被上诉人客观上使用了土地，即使双方签订的《土地租赁合同》无效，也应按照该合同的约定按照11600元每亩的标准扣减租金，原审判决违背了公平原则。被上诉人金锐镝答辩称：涉案《土地租赁合同》违反农村土地承包法及土地管理法的强制性规定，应为无效合同。合同系双方共同订立，合同条款并未我方单方加入。原审法院组织双方当事人进行现场查看，可以确认我方仅对涉案土地小范围进行了平整，并非对全部20亩土地进行平整。原审判决采信证据无误，上诉人在原审中的举证与本案无关。原审判决认定事实及处理无误，应予以维持。二审中，上诉人胡炜及被上诉人金锐镝均未向本院提交新证据。经审理本院确认的本案法律事实与原审判决认定事实一致。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：双方签订的《土地租赁合同》是否有效？胡炜应否返还金锐镝相应的土地租金？本院认为：首先，对于双方签订的《土地租赁合同》是否有效的问题。根据双方签订《土地租赁合同》第四条第（二）项的约定，金锐镝承租涉案土地的用途为建立公司，其经营范围为干混砂浆产品的生产、销售，该约定明确了的合同目的并非将涉案土地用于农业用途，而是用于工业用途。合同签订后，金锐镝对涉案土地进行了平整，其使用土地的行为也非将土地用于农业用途。因涉案土地为集体农业用地，涉案《土地租赁合同》改变了涉案土地的农业用途，违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国合同法》等法律的相关强制性规定，为无效合同。故原审判决确认胡炜与金锐镝于2014年4月1日签订的《土地租赁合同》无效并无不当，本院予以维持。其次，对于金锐镝应否返还胡炜相应的土地租金的问题。双方签订《土地租赁合同》后，金锐镝按约定向胡炜支付了第一年的租金232000元。在合同双方当事人均明知涉案土地是农村集体用地的情况下，签订《土地租赁合同》约定将涉案土地用于非农业建设，故双方当事人对《土地租赁合同》无效均存在过错，双方应各自承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因涉案《土地租赁合同》合同无效，金锐镝应将涉案土地交还胡炜，胡炜因该合同取得的租金232000元应返还金锐镝。因金锐镝对涉案土地进行了平整，客观上占有使用了土地，原审法院根据金锐镝占用土地的事实以及土地的现有状况，参照胡炜向村集体租用土地的租金标准，酌情减扣金锐镝占用土地期间的租金并无不当，且金锐镝对原审判决亦未提起上诉，故本院予以维持。而对于胡炜主张的安装变压器支付工程款286736元及打水井支付费用41600元的损失，因胡炜在本案中并未提起反诉主张其该损失，胡炜可另案主张，本院不予处理。综上，上诉人胡炜的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币4780元，由上诉人胡炜承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年审 判 长 赵慧忠审 判 员 汪 佳代理审判员 黄金成二〇一五年四月三日书 记 员 仝倩华 微信公众号“”