（2015）鹰民一终字第25号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-05-12
案件名称
鹰潭市雄鹰汽贸物流有限公司与彭保达占有物返还纠纷二审民事判决书
法院
江西省鹰潭市中级人民法院
所属地区
江西省鹰潭市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
鹰潭市雄鹰汽贸物流有限公司,彭保达
案由
占有物返还纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江西省鹰潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鹰民一终字第25号上诉人（原审被告）鹰潭市雄鹰汽贸物流有限公司。法定代表人刘湘春，该公司总经理。委托代理人袁列文，江西华星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）彭保达。上诉人鹰潭市雄鹰汽贸物流有限公司（下称雄鹰公司）因占有物返还纠纷一案，不服鹰潭市月湖区人民法院（2013）月民一初字第891号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人雄鹰公司的委托代理人袁列文，被上诉人彭保达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2011年7月5日，原告彭保达（甲方）与被告雄鹰公司员工杨园平（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同第一条约定：甲方将自有的坐落在鹰潭市体育馆北路的门市房2间，建筑面积80平方米，使用面积80平方米，出租给乙方。第二条约定：租赁期共3年（36个月），甲方从2011年7月5日起将出租房交付乙方使用，至2014年7月5日收回；乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1、擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的；2、利用承租房进行非法活动，损害公共利益的；3、拖欠租金或空置的。合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权。第三条约定：甲乙双方议定月租金1000元，由乙方交纳给甲方，先付后用。房租先付一年，后两年随行就市。乙方期满后可转让，转让费由乙方得，但不得破坏原有装修及主体结构。合同签订后，被告对该承租房进行了部分装修，搬入该承租房经营。在租期的第一年，被告每月交纳租金为1000元，第二年每月交纳租金为1500元，第三年每月交纳租金为2200元。2014年7月6日租期届满期间，原、被告双方因租金标准及是否给付转让费发生争议，被告于2014年7月6日搬离该诉争房屋办公，但留下一台柜式空调未搬离，原、被告双方未办理交接事宜，被告也未将该房屋钥匙交还原告，被告交纳租金至2014年8月5日。原告在被告于2014年7月6日搬离该处办公后即贴出该套房屋出租的通知。2014年9月3日，双方因转让费等问题发生纠纷，公安机关接警进行处理，但双方未达成一致意见。2014年11月19日，被告将该房屋内的柜式空调搬离。原审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人都应当按照合同的约定履行各自的义务。店面租赁合同到期后，双方未达成续租的协议，被告应当将所租赁的店面返还给原告。被告在租赁到期后，未与原告办理交接手续，仍然将一台柜式空调放置在租赁的店面内，造成原告无法与他人签订租赁合同，其给原告造成的损失应当予以赔偿，故原告要求被告赔偿店面占有使用费的请求本院予以支持。原告要求按照每月4000元计算，未提供相应的证据佐证，本院不予支持，被告赔偿原告的店面占有使用费数额按双方在店面租赁到期之前约定的租金计算符合情理，即每月占有使用费为2200元。被告将柜式空调从诉争店面搬离，已经不影响原告出租该店面，故店面占有使用费应从2014年8月6日起计算，至2014年11月19日被告将柜式空调搬离为止，共计7627元。被告辩称原告在其租赁期间内阻扰转让，因未提供证据，本院不予采信。被告以租赁合同约定“乙方期满后可转让，转让费由乙方得”为由，要求次承租人与其商谈转让费并支付35000元转让费，因与本案并非同一法律关系，本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定，经合议庭评议决定，判决如下：一、被告雄鹰公司应当于本判决生效之日起七日内一次性支付原告彭保达店面占有使用费7627元；二、驳回原告彭保达的其他诉讼请求。案件受理费4900元（原告已垫付），由被告雄鹰公司负担4000元，原告彭保达负担900元。上诉人雄鹰公司诉称，1.一审判决违反法定程序，遗漏被告杨园平。2011年7月5日杨园平与被上诉人签订《房屋租赁合同》，无论根据合同相对性原则还是根据“为第三人利益合同”原则，被上诉人起诉均应将杨园平列为被告。2.一审判决认定事实部分错误，被上诉人于租赁期满时即采用停水停电的方式迫使上诉人立即搬离租赁房屋，不存在继续支付占用费。2014年7月6日合同到期，上诉人即将贵重物品和资料搬离了该租赁房屋，破旧的柜式空调作为废弃物留在该租赁房屋内，由被上诉人处理，而不是占用租赁房屋，且次日被上诉人即贴出招租公告。上诉人与被上诉人的上述行为证明合同于2014年7月6日即解除。另一审判决径自采信4000元月租没有证据，也不符合事实。目前该地段房屋租金大多数是1000元至2500元不等，在被上诉人未提交4000元租金证据的情况下，一审判决不应直接采用4000元每月的租金标准。综上，一审判决认定事实、适用法律均错误，请求二审法院撤销原审判决第一项，改判上诉人按每日2元承担206元的空调保管费，本案的一、二诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人彭保达答辩称，被上诉人用于出租的房屋一直是上诉人在使用，杨园平是上诉人的员工，代表上诉人雄鹰公司与被上诉人签订合同，因此本案与杨园平无关。上诉人的空调一直放在出租房屋内没有搬走，一审判决正确，被上诉人没有擅自涨房租，是按照市场价约定的。上诉人、被上诉人均未向本院提交新证据。本院查明事实与一审判决查明情况一致，且上诉人、被上诉人双方对此均无异议。另查明，上诉人雄鹰公司法定代表人刘湘春称，签订房屋租赁合同的杨园平系其公司员工，杨园平是代表雄鹰公司去签订合同，租赁房屋也一直是雄鹰公司在使用。本院认为，与被上诉人彭保达签订房屋租赁合同的杨园平系上诉人雄鹰公司的员工，缴纳房屋租金及租赁房屋实际使用人均是上诉人雄鹰公司，因而，杨园平系代表上诉人公司与被上诉人签订房屋租赁合同，是履行公司委派的任务，是职务行为，上诉人雄鹰公司对此亦无异议，因而，杨园平与被上诉人签订的房屋租赁合同应由上诉人雄鹰公司承担。据此，本案房屋租赁合同的合同主体应为上诉人雄鹰公司与被上诉人彭保达，上诉人称应当追加杨园平为本案被告的理由不成立，本院不予采信。该房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。房屋租赁合同到期后，双方未达成续租协议，上诉人应当将所租赁的房屋返还给被上诉人。上诉人在租赁到期后，未与被上诉人办理交接手续，仍然将一台柜式空调放置在租赁房屋内，造成被上诉人无法对外继续出租该房屋，其给被上诉人造成的损失应当予以赔偿，原审判决按房屋前一年的房屋租金计算占用费并无不当。因而，上诉人称其已搬出该房屋，不应当继续支付占有使用费的理由不成立，应不予采信，且其亦未及时将该房屋钥匙返还被上诉人。综上，上诉人的上诉理由均不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人鹰潭市雄鹰汽贸物流有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 俞水才审 判 员 汪福庚代理审判员 范 超二〇一五年四月三日书 记 员 蒋慧卿 关注公众号“”