（2015）德中民终字第101号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-06-17
案件名称
毛吉峰与德州瑞华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省德州市中级人民法院
所属地区
山东省德州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
德州瑞华房地产开发有限公司,毛吉峰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条；《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）德中民终字第101号上诉人（原审被告）：德州瑞华房地产开发有限公司，住所地：德州市铁西南路18号。法定代表人：李玉林，经理。委托代理人：崔玉成，山东湛泸律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：毛吉峰，农民。委托代理人：刘月英，德州德城黄河法律服务所法律工作者。委托代理人：毛少礼，农民。上诉人德州瑞华房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服德州市德城区人民法院（2014）德城民初字第2317号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告毛吉峰诉称，2013年7月7日，原告与被告双方签订《选房确认单》，约定原告在瑞华公司开发的瑞华．新都汇处购房一套，面积83平方米，每平方价格3988元，并口头约定交房日期，因被告不能按约定交房，被告将该确认单收回，并于2014年1月24日与原告签订一份新的确认书。除原确认书内容又约定了2015年6月30日交房。后原告得知被告出卖房屋没有办理《商品房预售许可证》，违反相关法律规定，请求法院依法确认原告与被告房屋买卖行为无效，并要求被告退还所交定金20000元。原审被告德州瑞华房地产开发有限公司辩称，原告诉状所称与事实不符，双方签订的《选房确认单》是有效的认购合同，依据有效《选房确认单》的约定，被告违约退房，不应返还原告留房定金。原审法院查明，2013年7月4日被告收取原告购买瑞华．新都汇房屋定金10000元，2013年7月7日，被告德州瑞华房地产开发有限公司与原告签订一份《选房确认单》，约定购买被告开发瑞华.新都汇房屋一套，面积83m2，按3988元／m2，并付留房金10万元，约定每平方米优惠100元，最后确定单价为3888元／m2。并约定，“因购房人原因造成中途退房，在所交留房金中扣除贰万元作为违约金，其余留房款退还给购房人；由于公司原因，造成此房另出售于他人，与他人签订选房确认单，公司将退换购房人所有的留房金，并承担贰万元违约金给购房人”。并约定了“瑞华.新都汇将适时以电话或者邮寄方式通知缴纳其余房款，办理银行贷款并签署《商品房买卖合同》，留房押金将直接冲抵购房款。逾期不办理者视为自动放弃选房权，开发公司有权对你预定房源另行出售，留房押金不予退还”。该确认单最终解释权归瑞华公司所有。并约定其他相关事项。原告又在当日缴纳房款9万元整。由于该选房确认单未明确约定交房日期，被告瑞华公司又于2014年1月21日与原告重新签订了新的《选房确认单》，除原有条款外，双方约定了交房日期为2015年6月30日。又查明，被告德州瑞华房产开发有限公司于2014年6月26日取得《商品房预售许可证》。并于2014年9月25日向原告发出通知函，通知原告签订《商品房买卖合同》。以上事实有双方当事人陈述、选房确认单、缴款单、《商品房预售许可证》、通知函在卷证实。原审判决认为，原被告之间签订的《选房确认单》已经构成了合同约定的要件，应属合同法调整的范畴。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第四款规定，“办理商品房预售应当符合以下条件，……（四）向县级人民政府房产管理部门办理预售房登记，取得商品房预售许可证明……。”依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，“……合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原、被告双方在被告未取得《商品房预售许可证》的情况下签订的《选房确认单》违反国家法律法规强制性规定应属无效。被告亦无其他附证证明双方选房确认书的合法性，对其辩称，原审法院不予支持。为此，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第四款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，原审法院作出判决：一、原告毛吉峰与被告德州瑞华房地产开发有限公司签订的两份《瑞华．新都汇选房确认单》无效。二、被告德州瑞华房地产开发有限公司返还扣留原告毛吉峰款项20000元，限本判决生效后十日内一次付清。案件受理费300元，由被告承担。如逾期履行，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉人德州瑞华房地产开发有限公司上诉称，一审法院适用法律错误。1、2011年省高院民事审判工作会议纪要规定，“由于商品房认购书并非商品房买卖合同，故出卖人未取得商品房预售许可证明，不影响商品房认购书的法律效力”。一审法院判定上诉人与被上诉人签订的《选房确认单》无效是错误的。2、依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，商品房认购书如具备了商品房买卖合同的实质内容，不应认定为预约合同，应认定为商品房买卖合同。即使本案的《选房确认单》被认定为是商品房预约合同，依据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，上诉人在被上诉人起诉前已经取得了《商品房预售许可证》，该《认定书》也是有效的。综上所述，一审法院适用法律错误，请求二审法院撤销德州市德城区人民法院（2014）德城民初字第2317号民事判决，并予以改判，本案诉讼费由被上诉人承担。被上诉人毛吉峰答辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确，请求二审法院予以维持。二审查明事实与一审判决认定事实一致。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：上诉人德州瑞华房地产开发有限公司与被上诉人毛吉峰之间签订的《选房确认单》的效力应如何认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，上诉人与被上诉人于2013年7月7日、2014年1月24日分别签订《选房确认单》。《选房确认单》中约定的内容并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此，《选房确认单》不属于商品房买卖合同，而是属于商品房预售合同。上诉人取得《商品房预售许可证》的时间是在2014年6月26日，被上诉人（原审原告）起诉时间是在2014年7月30日，因此应当认定双方订立的商品房预售合同有效，双方应当按照商品房预售合同的约定履行各自的义务。上诉人已经于2014年9月25日向被上诉人发出通知函，通知被上诉人签订《商品房买卖合同》，被上诉人没有履行合同义务。根据预售合同的约定，上诉人有权将预定的房源另行出售，留房押金不予退还。现被上诉人（原审原告）起诉要求确认合同无效、退还押金，没有事实与法律依据，本院不予支持。被上诉人（原审原告）在二审中明确表示，其请求确认合同无效依据的是《合同法》第五十二条第（五）项之规定，而其在二审答辩中所称的上诉人“隐瞒事实”，如果属实的话，也是属于《合同法》第五十四条规定的合同可撤销的情形，与其据以主张合同无效的理由不一致。综上所述，上诉人德州瑞华房地产开发有限公司与被上诉人毛吉峰签订的《选房确认单》有效，上诉人有权依据双方商品房预售合同的约定取得收取的押金。上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销德州市德城区人民法院（2014）德城民初字第2317号民事判决；二、驳回被上诉人（原审原告）毛吉峰的诉讼请求。一审案件受理费300元，二审案件受理费300元，均由被上诉人毛吉峰负担。本判决为终审判决。审 判 长 崔书江审 判 员 王玉敏代理审判员 王子超二〇一五年四月三日书 记 员 许晓东 来自：