（2015）吴民初字第108号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-09-06
案件名称
翁清华、顾爱民与苏州招商南山地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市吴中区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
翁清华,顾爱民,苏州招商南山地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2015）吴民初字第108号原告翁清华。委托代理人顾爱民，暨本案原告，系原告翁清华丈夫。原告顾爱民。被告苏州招商南山地产有限公司，住所地苏州吴中经济开发区小石湖路6号。法定代表人王晞，该公司董事长。委托代理人吴丹林。委托代理人张长梅，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。原告翁清华、顾爱民诉被告苏州招商南山地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月8日立案受理。依法由代理审判员鲁超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告翁清华、顾爱民，被告的委托代理人吴丹林、张长梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翁清华、顾爱民诉称，原告系招商小石城花园三区8幢1002室业主，于2014年12月18日收到被告的入伙通知书，要求原告于2014年12月25日办理房屋交付手续。原告依约前来办理相关手续，被告的经办人员要求先交费、后验房，原告要求先验房、后交费，被告拒绝交房，也无人出来解释。后原告于2014年12月25日向被告寄送入伙通知函回函，又于2015年1月3日向被告寄送了交房催告通知书。后原告于2015年1月14日至被告处办理了房屋交付手续。故被告逾期交房14天。请求法院判令被告支付原告逾期交房的违约金（以房屋总价款813878元为基数，按每日万分之三的标准自2015年1月1日计算至2015年1月14日）及查档费50元。被告苏州招商南山地产有限公司辩称，1、其并未逾期交房，不应承担违约责任。其于2012年12月9日取得苏州市吴中区商品房交付使用通知书，符合房屋交付条件，并通知原告至2014年12月25日前往办理房屋交付手续，原告已于2015年1月14日至其处办理了全部的手续。双方签订的商品房买卖合同第8条约定由于买受方原因，未能按期交付的，开发商通知交付期间届满次日视为房屋已交付，故2015年1月1日应视为房屋已经交付。2、其交付的房屋具备交付条件，交付流程合规合法合约。商品房买卖合同附件五第12条约定：买受方应于办理房屋交接手续时，将真实、合法、有效的相关部门要求的办理上述证件所需的全部资料交付出卖方，并同时按政府届时相关收费标准支付相关费用，否则出卖方有权拒绝交付房屋和不承担延期办理各项证件的责任。根据上述约定及交易习惯，双方的交房流程即为原告至被告指定地点缴纳相关的税费、物业费及办证费后，双方再办理房屋交付手续。原告主张先验房后交费的要求违反了双方之间的合同约定，被告有权不予配合。综上，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年2月18日，两原告（买受人）与被告（出卖方）签订商品房买卖合同1份，约定原告购买被告开发的位于苏州吴中经济开发区城南街道小石城花园三区8幢1002室房屋；该房屋建筑面积为96.92平方米，总价款为813878元。上述合同第8条第1款约定：出卖方应当在2014年12月31日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得苏州市商品房交付使用通知书，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用。第2款约定：商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续。买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起3天内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验。双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第1款规定的证明文件。勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接。毁损、灭失风险责任自交接之日起由买受方承担。买受方所购商品房为住宅的，出卖方还须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出示《建筑节能工程专项验收报告》。出卖方提供或不出示上述文件，买受方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。第3款约定：由于买受方的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受方未按出卖方通知的交付日期办理该房屋交接手续，则从通知规定的交付期间届满次日起视为该商品房已经交付，该商品房的风险责任转移于买受方，同时包括但不限于物业管理费、开通煤气、电话、有线电视、宽带网等设施所产生的相关费用由买受方承担，出卖方不再通知。买受方应缴纳的物业管理费期间和商品房保修期自出卖方通知的入伙期间届满之次日起开始计算。合同第9条约定：出卖方如未按合同约定将该商品房交付买受方使用，逾期不超过30天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之三的违约金，合同继续履行……合同附件五补充协议第7条约定：买受方与出卖方一致同意：出卖方及买卖合同项下的房屋在同时满足本合同第8条有关约定条件时，即达到交付标准。买受方不会再以其他理由拒绝或拖延办理交付手续，出卖方入伙（交接）通知书的入伙期限届满之日即为本房地产的交付时间……；第12条约定：买受方承诺在出卖方约定交付该房屋后30日内（具体交付时间以出卖方入伙通知书上载明的交付日期为准），买受方应至出卖方指定地点缴纳所有房款、税费……买受方应于办理房屋交接手续时，将真实、合法、有效的相关部门要求的办理上述证件所需的全部资料交予出卖方，并同时按政府届时相关收费标准支付相关费用，否则出卖方有权拒绝交付房屋和不承担延期办理各项证件的责任。后原告按约向被告支付了上述购房款。被告于2014年12月19日就涉案房屋取得了苏州市吴中区商品房交付使用通知书。另查，被告于2014年12月16日向原告寄送了入伙告知函及办理产权证通知等材料告知原告于2014年12月25日10点15分前往小石城花园三区（七期）地下室／物业管理处办理入伙等手续。其中告知函还载明入伙流程先后为：签到-资料核验-产证办理-地产收费-物业收费-物业签约-领取钥匙-验房-留钥-流程结束。另，上述告知函还对原告需缴纳的各项费用作了说明。原告收到上述材料后，于2014年12月25日至被告指定地点办理房屋交付手续，期间原告就被告先交费，后验房的流程提出异议，双方因此产生分歧，故导致房屋未交付。当日，原告向苏州市便民服务中心12345反映上述情况。后原告以书面形式向被告寄送了入伙告知函回函以及交房催告通知书，向被告反映房屋交付中存在的问题，希望被告予以解决。被告于2015年1月6日向原告寄送了确认交付通知函，告知两原告其购买的涉案房屋已经于2015年1月1日视为交付，并要求两原告提供办理产权证所需一切材料、手续并且缴纳费用。2015年1月14日，原告去被告处，双方办理了房屋交付手续，就涉案房屋内存在的问题，原告在房屋交接验收签认表上予以注明。以上事实由原告提供的商品房买卖合同、入货通知函回函、交房催告通知书、苏州市便民服务中心12345回复单，被告提供的商品房交付使用通知书、入伙通知书、确认交付通知书、邮寄凭证、房屋交接验收签认表及庭审笔录等予以证实。本院认为，当事人应当按照诚实信用原则履行自己的义务，对于合同中未明确约定的内容，当事人可以通过协商的形式补充约定。本案中，原、被告因就验房与交费的先后顺序存有争议，进而导致房屋未按约定时间交付。根据原、被告签订的商品房买卖合同可确认，验房与交费环节均应在房屋正式交付之前，但该合同并未明确约定验房与交费的先后顺序。从购房者的角度出发，被告配合原告完成验房应属合同内的义务，原告提出先行验房的意见，从一般消费习惯的角度讲具有一定的合理性，但验房与交费的先后顺序，并不会导致原、被告权利义务的不对等，更不会导致因开发商交付的房屋不符合合同约定而丧失权利救济的机会，亦不违反合同约定，故先验房后交费并非被告法定亦或合同内的当然义务。实践中，开发商与购房者就验房、交费先后顺序做法不一，并未形成统一的行业习惯，故无法以一般惯例来规范验房与交费的顺序。对此，原、被告可以本着诚实信用原则进行协商解决，原告应以其合理的方式向被告提出上述要求，被告作为开发商应当满足购房者上述合理的要求。对此，双方约定的交房之日即2015年12月25日，应系被告集中向购房者交房的日期，此前，被告已经将房屋交接的流程以及原告所需缴纳各项费用明细等以书面的形式告知原告，在流程中也明确了先交纳相关费用之后验房最后交付房屋这一过程。原告收到上述材料后在前去办理房屋交接手续前就上述流程并未向被告提出过异议。其在当天交房时才向被告告知，并要求被告变更流程的做法显属不当，由此导致房屋在当天未及时交付原告的后果，不可归责于被告。此后，原、被告通过书面的形式进行了沟通，表达了各自的意见，并最终在2015年1月14日完成房屋交付手续，该期间应视为原、被告对于争议问题协商的合理期间，被告不应对此承担逾期交房的违约责任。关于原告主张的查档费，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告翁清华、顾爱民的诉讼请求。案件受理费减半收取为人民币25元，由原告翁清华、顾爱民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。代理审判员 鲁 超二〇一五年四月三日书 记 员 周亚雅 来源：百度“”