（2015）德民一终字第54号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-10-28
案件名称
成都天地明华营销顾问有限公司与四川省三台星源房地产开发有限责任公司委托合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省德阳市中级人民法院
所属地区
四川省德阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
成都天地明华营销顾问有限公司,四川省三台星源房地产开发有限责任公司
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第六十一条，第四百零五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）德民一终字第54号上诉人（原审原告）成都天地明华营销顾问有限公司。法定代表人李晓海，该公司总经理。委托代理人刘启勇，四川润坤律师事务所律师。上诉人（原审被告）四川省三台星源房地产开发有限责任公司。法定代表人谢沅璆，该公司董事长。委托代理人赵国勇，四川川飞律师事务所律师。委托代理人杜金成。上诉人成都天地明华营销顾问有限公司（以下称“天地明华公司”）因与上诉人四川省三台星源房地产开发有限责任公司（以下称“三台星源公司”）委托合同纠纷一案，不服四川省中江县人民法院（2014）中江民初字第1260号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成了合议庭进行了审理，现已审理终结。原判查明：2012年12月16日，天地明华公司（代理方、乙方）与三台星源公司（委托方、甲方）签订江南小区（暂定名）《销售总代理委托合同书》，主要约定：第二条、销售合作范围：“本项目”系委托方（甲方）开发的四川省中江县朝阳南路江南小区（暂定名）（赖桂英等117户）的住宅及商业铺面。总建筑面积约为10000平方米（最终委托销售面积以工程规划许可规定的全部面积为准）。第四条、甲方的职责与权利：4.1.甲方应向乙方提供有关业务所需的各项证书与资料便于乙方与产品需求方洽谈销售业务，包括：工商营业执照、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、工程施工许可证、商品房使用说明书、商品房质量保证书及施工图、面积测绘报告、户型图以及施工进度计划等资料。4.3甲方应提供售房部、必要的办公设备用品、沙盘、户沙等。售房部现场水、电、电话等相关费用由甲方承担。4.4.甲方派出专人配合销售，负责收款开票，售房法律文件审核签署，办理售房合同登记、银行按揭与房屋产权、国土等手续，落实购房人的合理要求等工作，以上人员工作时间与售楼现场开放时间应保持一致。4.5.甲方保证工程进度、规划设计、交楼时间等与对外公开宣传之内容相符合。4.6.甲方每月应按时根据销售情况给乙方结算销售佣金。4.7.商品房买卖合同内容经甲方最终审核后，由乙方业务代表指导客户与甲方签订正式合同并负责客户按揭资料的收集。合同备案与房款按揭工作由乙方协助甲方办理。甲方保证本项目商业与住宅能办理银行商业按揭贷款。如不能办理商业按揭，销售周期延长，价格下调。4.9.甲方同意乙方在预收前期客户诚意金及房款达到50万元时起，甲方应预支付乙方5万元前期费用，依次类推。但提取总费用不得超过佣金总额的50％，此费用从后期代理佣金中扣除。第五条、乙方的职责与权利：5.3.乙方进行产品销售前的产品定价，制定完毕后向甲方提出产品定价的《底价表》，由双方共同加盖公章生效。甲方的产品《底价表》经甲、乙双方制定即为销售底价，乙方在按照该价格表销售产品后提取产品销售佣金。5.7.如因甲方原因或政策原因，本合同无法执行，甲方应给予乙方前期投入补偿金人民币30万元和排号与签约客户的全部佣金。5.8.乙方负责售房部外墙的装饰与办公桌椅垫资购买，待本项目开盘（即签定买卖合同）后30天内凭收据或发票全额由甲方一次性支付乙方。第六条、代理销售佣金与结算方式：6.1.双方确定的住房销售底价均价：2850元／m2；商铺1F底价均价：9000元／m2。6.2.代理销售佣金按以下方式计算：佣金=基本佣金＋溢价佣金，其中：基本佣金=销售合同总金额×1.5％、溢价佣金=（实际销售价—底价）×销售面积×30％。底价是指经甲乙双方盖章认可的《底价表》中所列各房屋价格。6.3.双方确定按月结算当月销售业绩（以签订正式预售合同收取现金与银行转账为准）的佣金的90％的销售代理费，甲方根据销售情况于次月的第叁个工作日前交付予乙方。若项目整体销售指标完成并手续移交完整，之前每月所预留的10％代理费全部结清。6.4.本合同执行期间，在合同约定的代理销售范围内，所有销售均视为乙方业绩，甲方须给予乙方支付全部代理费。第八条、销售周期及违约责任：甲方同意乙方自产品主体封顶后获得综合验收之日起计算销售起始日期，共8个月，完成该产品住宅总建筑面积90％的销售。本案主体封顶之日起30日内，乙方必须完成住宅70％的销售量并签定合同，70％和90％的销量必须定时完成，其中一次未完成均视为乙方违约，甲方有权终止合同执行，违约责任按第九条执行。封顶日期约为2013年9-10月。如遇单方原因或人力不可抗拒之因素，则计算销售起始日期顺延。第九条、违约责任：任何一方如违反本协议，则视为违约，违约方应在3日内向守约方作出书面答复，如任何一方不愿继续履行本协议，对方有权解除合同，并由违约方承担全部违约责任，并支付违约金20万元。第十条、终止协议：按协议规定，如一方不履行或不遵守其职责或义务时，另一方须以书面方式通知违约方，当违约方收到违约通知后的7天内，仍置之不理时，守约方可单方面终止本协议。案涉江南小区土地是以安置房名义开发的，其住宅、商业铺面的修建属自建项目。三台星源公司开发的该楼盘住宅实际建筑面积9612.00m2、商业铺面实际建筑面积883.00m2。合同签订后，该住宅、商业铺面于2014年1月1日开盘销售。三台星源公司仅给天地明华公司提供了认购协议，现仍未提供正式预售合同。截止2014年7月16日，天地明华公司实际销售住宅面积即认购协议载明的面积共8469.00m2、金额26886376.00元，实际回款金额16835635.00元；商铺面积即认购协议载明的面积共314.00m2、金额3168050.00元，实际回款金额2138400.00元。双方为佣金的支付协商未果。天地明华公司遂向原审法院提起诉讼，并提出前述请求。诉讼中，天地明华公司进一步明确诉讼请求为：三台星源公司给付截止2014年7月16日的佣金1383457.00元（含被告已支付的180000.00元），即实际给付1203457.00元、前期垫支费用2877.00元。天地明华公司对其他前期垫支费用4920.00元自愿放弃，对违约金不再单独主张。上述事实，有双方当事人的陈述，《销售总代理委托合同书》、工作衔接函、佣金计算表、天地明华公司提供的收据、收款收据、录音资料、三台星源公司提供的借条、收条、收据认购协议等证据在卷佐证。原判认为：委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案成都明华营销公司与三台星源房地产公司签订的《销售总代理委托合同书》系双方真实意思表示，合法、有效，依法应予保护。本案双方争议的焦点问题：一、《销售总代理委托合同书》应否解除；二、基本佣金及溢价佣金计算的底价如何确定。关于焦点问题一，原判认为，一方当事人主张解除合同，应当符合双方约定解除或法定解除的条件，且应由守约一方当事人行使合同解除权。天地明华公司主张依据《销售总代理委托合同书》第九条、第十条的约定，以及合同法第九十四条（二）、（三）项、第四百一十条的规定请求解除合同。根据合同法第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，本案三台星源公司虽然未按合同约定按月据实如数给付天地明华公司佣金，构成违约，符合《销售总代理委托合同书》第九条约定的解除合同条件。但天地明华公司未按《销售总代理委托合同书》第八条的约定完成住宅及商铺的销量，同样构成违约，且三台星源公司仅构成一般性违约。故天地明华公司行使合同解除权，不符合法律规定。三台星源公司辩称天地明华公司主张解除合同的理由不成立，原判予以采信。合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；…”天地明华公司提供的证据不足以证明三台星源公司存在上述法定解除合同的情形。合同法第四百一十条规定“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。…”不是必须解除委托合同情形。三台星源公司违约，天地明华公司可以选择要求三台星源公司继续履行等救济措施。并且，三台星源公司前期也已履行18万元佣金。综上，天地明华公司请求解除与三台星源公司签订的《销售总代理委托合同书》的理由不成立，原判不予支持。关于焦点问题二，原判认为，本案双方约定了计算住宅及商铺溢价佣金的底价及方式。虽然双方同样约定了“乙方进行产品销售前的产品定价，制定完毕后向甲方提出产品定价的《底价表》，由双方共同加盖公章生效。甲方的产品《底价表》经甲、乙双方制定即为销售底价，乙方在按照该价格表销售产品后提取产品销售佣金。”但在合同履行过程中，双方始终未就计算溢价佣金的销售底价（底价）协商一致。因此，计算溢价佣金的销售底价应从合同约定，确定住宅的销售底价为2850元／m2、商铺的销售底价为9000元／m2。三台星源公司辩称佣金的计算、支付应按合同5.3、6.2条的约定，以双方协商一致的底价表作为依据，理由不成立。三台星源公司辩称应按其发给天地明华公司的底价即住宅3200.00元／m2、商铺12000.00元／m2作为依据计算溢价佣金，事实依据不充分。三台星源公司辩称不存在溢出佣金，此有悖合同订立的目的。故三台星源公司的上述抗辩理由不成立。合同法第四百零五条规定：“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。…”本案天地明华公司、三台星源公司约定了天地明华公司完成委托事务，三台星源公司应给付佣金。同时，双方也就佣金的计算标准、履行方式、时间作了约定。因此，三台星源公司应从合同6.1条、6.2条、6.3条的约定，并按法律规定，从开盘次月起，按月据实如数给付天地明华公司佣金。基本佣金应按基本佣金=销售合同总金额×1.5％的公式计算。但基本佣金计算基数应以三台星源公司实际回款（收取的现金）为准。溢价佣金应按溢价佣金=（实际销售价—底价）×销售面积×30％的公式计算。佣金总数应按佣金=（基本佣金＋溢价佣金）×90％计算。依据双方约定，实际销售价款、实际汇款数额计算，三台星源公司应给付天地明华公司佣金共计人民币1090928.98元。品迭三台星源公司已给付的佣金180000.00元，三台星源公司实际给付天地明华公司佣金数额为910928.98元（佣金的具体计算标准、方式、数额等详见清单）。三台星源公司辩称佣金的提取应当以签订的正式预售合同为依据。根据合同约定，正式预售合同的提供应是三台星源公司的义务，三台星源公司始终未提供正式预售合同，违反合同约定。故三台星源公司该抗辩理由不成立。诉讼中，天地明华公司明确其主张的佣金中含违约金，对违约金不再单独主张；对其他垫支费用7797.00元，仅主张2877.00元，对其余的4920.00元自愿放弃，此不违反法律规定，原判均予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条（一）、（二）项、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决：一、四川省三台星源房地产开发有限责任公司给付成都天地明华营销顾问有限公司基本佣金、溢价佣金、以及垫支费用共计913805.98元。限于本判决生效后10日内履行。二、驳回成都天地明华营销顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费15700.00元、减半收取7850.00元，申请费（保全）5000.00元，合计人民币12850.00元，由成都天地明华营销顾问有限公司负担2850.00元，四川省三台星源房地产开发有限责任公司负担10000.00元（成都天地明华营销顾问有限公司已垫付，待本判决生效执行时，由四川省三台星源房地产开发有限责任公司一并付给成都天地明华营销顾问有限公司）。宣判后，四川省三台县星源房地产开发有限公司与成都天地明华营销顾问有限公司均不服原审判决，向本院提起上诉。三台县星源公司上诉称，第一、在双方签订的《销售总代理委托合同书》中第5.3条明确约定了天地明华公司提供《底价表》，该《底价表》经双方共同加盖公章生效。在计算天地明华公司的溢价佣金时，根据《底价表》中的底价来进行进算。但天地明华公司一直未提交该《底价表》，故溢价佣金无法计算。在《销售总代理委托合同书》第6.1条所称的底价均价并不是《底价表》中的底价，一审法院按照该底价均价作为基础来计算溢价佣金是不符合双方《合同》真实意思表示的。由于当事人双方就《底价表》未达成一致，三台星源公司于项目开盘前一天以《底价定价通知》的形式发往售楼部，进行定价，一审判决却否认了该《通知》。第二、在《销售总代理委托合同书》中第6.3条中约定佣金的计算以每月销售业绩中签订正式预售合同收取现金与银行转账为准，一审判决却在计算以销售合同总金额进行计算。第三、天地明华公司作为一审原告，要求上诉人支付佣金，应当提供支付标准无误、支付条件成熟的充分证据。而在房款未全部收取、《底价表》尚未制定的情况下，原审原告的诉讼请求不应得到支持。故一审判决事实错误，请求二审法院依法撤销原判，驳回原审原告的全部诉讼请求。成都天地明华营销顾问有限公司上诉称，第一、客观上存在延期销售的情况，但并非天地明华公司的原因造成的，且住宅和商铺的销售均已经达到合同约定的销售比例，一审判决认为天地明华公司未按合同规定完成住宅及商铺的销售比例是错误的。第二、天地明华公司的主要权利是收取佣金，且被上诉人拒不支付佣金时间长、金额大，已经严重影响到楼盘销售，三台星源公司的行为已构成根本违约，双方签订的《销售总代理委托合同书》中第九条约定了解除合同的条件，而上诉人是否存在违约行为，不影响行使解除合同的权利，上诉人可要求解除合同。故请求二审法院撤销一审判决第二项判决，改判解除双方签订的《销售总代理委托合同书》，改判被上诉人增加支付佣金总额292528元。成都天地明华营销顾问有限公司答辩称，第一、原审认定底价佣金无误；第二、本案所涉合同6.1、6.2、5.3条之间关系的理解，5.3条是确定产品销售价，6.1、6.2条是关于佣金结算条款，5.3与6.2不能等同；第三、三台星源公司未提供相关资料，导致未签订预售合同；第四、关于是否违反证据规则，我方已经举证完毕，不存在违反举证规则问题。四川省三台县星源房地产开发有限公司答辩称，第一、合同解除违约是天地明华公司，未符合约定条件制定底价表，天地明华公司要求解除合同理由不成立；第二、应要按6.1条作为底价、均价、销售价是混淆视听，合同约定的很清楚，开盘前由天地明华公司提供开盘价、底价表，经双方确认后，盖章确认，可以行使解除权的是三台星源公司；第三、合同上约定要按实际汇收款项来计算，而不是按照合同签定金额来计算。审理过程中，上诉人天地明华公司进一步明确其上诉请求的：除一审判决确定的数额913806元外，改判被上诉人增加支付佣金金额288200元。另上诉人天地明华公司向本院提交申请，对双方签订的《销售总代理委托合同书》中第6.3条约定的每月预留的10%代理费，自愿予以放弃。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点有两项：1、本案所涉底价及佣金计算问题；2、本案所涉合同解除问题。一、本案所涉底价及佣金计算问题。经审理查明，第一、双方签订的《销售总代理委托合同书》中第5.3条约定“乙方（即天地明华公司）进行产品销售前的产品定价，制定完毕后向甲方（三台星源公司）提出产品定价的《底价表》，由双方共同加盖公章生效。甲方的产品《底价表》经甲、乙双方制定即为销售底价，乙方在按照该价格表销售产品后提取产品销售佣金。”；第二、双方均对未制定并形成《底价表》表示无异议；第三、《销售总代理委托合同书》中第6.1、6.2、6.3条分别约定“双方确定的住房销售底价均价为2850元／m2，商铺1F底价均价为9000／m2”、“代理销售佣金按以下方式计算，佣金=基本佣金＋溢价佣金，其中基本佣金=销售合同总金额×1.5％，溢价佣金=（实际销售价—底价）×销售面积×30％，底价是指经甲乙双方盖章认可的《底价表》中所列各房屋价格。”、“双方确定按月结算当月销售业绩（以签订正式预售合同收取现金与银行转账为准）的佣金的90%的销售代理费，甲方根据销售情况于次月第三个工作日前支付予乙方。若项目整体销售指标完成并手续移交完整，之前每月所预留的10%代理费全部结清。”第四、双方对本案所涉的“江南小区”项目截止2014年7月16日，实际销售住宅面积即认购协议载明的面积共8469.00m2、金额为26886376.00元，实际回款金额为16835635.00元；商铺面积即认购协议载明的面积共314m2、金额3168050.00元，实际回款金额为2138400.00元的事实均予以确认；第五、上诉人天地明华公司明确其要求三台星源公司支付的佣金计算至2014年7月16日，对前期三台星源公司已向天地明华公司支付180000.00元佣金的事实予以确认，且天地明华公司自愿放弃前期垫支中的4920.00元，并表示佣金中含违约金，对违约金不再单独主张；第六、三台星源公司对天地明华公司前期垫支2877.00元的事实未提出异议；第七、二审审理过程中，上诉人天地明华公司向本院提交申请，自愿放弃双方签订的《销售总代理委托合同书》中第6.3条约定的每月预留10%代理费。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第四百零五条“依法成立的合同，自成立时生效。”、“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”、“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。”之规定，双方当事人根据自愿原则签订《销售总代理委托合同书》，是双方真实意思表达，不违反相关法律法规的相关规定，该合同有效，对双方当事人具有法律约束力。由于双方合同中并未明确约定底价，且未达成关于底价的补充协议，应当根据合同中其他条款对底价予以确定，合同中第6.1条对底价均价进行了明确约定，应以6.1条所约定的底价均价作为底价进行计算为宜。结合双方签订的《销售总代理委托合同书》中的明确约定佣金支付计算方式及以签订正式合同收取现金与银行转账为准、双方对截止2014年7月16日所销售的面积和销售总金额、销售实际回款金额的确认等方面，三台星源公司应当根据合同约定的佣金计算方式向天地明华公司支付基本佣金与溢价佣金。本院认为，原审以实际回款金额为基础计算基本佣金及以合同6.1、6.2条约定的方式计算溢价佣金均无不妥，即住宅基本佣金：（26886376.00元×1.5％）×（16835635.00元÷26886376.00元）=252534.53元，商铺基本佣金：（3168050.00元×1.5％）×（2138400.00元÷3168050.00元）=32076.00元。上述项合计284610.53元。溢价佣金，即住宅溢价佣金：［（26886376.00元÷8469.00m2）-2850.00元／m2］×8469.00m2×30％=824917.78元，商铺溢价佣金：［（3168050.00元÷314.00m2）-9000.00元／m2］×314.00m2×30％=102615.00元。上述合计927532.78元。上述项共计1212143.31元。按90％计为1090928.98元，品迭已给付的佣金180000.00元，实际应给付佣金910928.98元。二、本案所涉合同解除问题。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”之规定，上诉人三台星源公司与天地明华公司在双方签订的《销售总代理委托合同书》中的明确约定“双方确定按月结算当月销售业绩（以签订正式预售合同收取现金与银行转账为准）的佣金”。经审理查明，上诉人三台星源公司在2013年3月6日、2013年9月17日、2013年11月19日、2013年12月30日分别向天地明华公司支付50000元、30000元、50000元、50000元佣金后，至今未向天地明华公司支付后期佣金，已严重损害上诉人天地明华公司的合法权益，致使天地明华公司签订该《销售总代理委托合同书》的目的不能实现，故天地明华公司现要求解除该《销售总代理委托合同书》，本院予以支持。上诉人三台星源公司的上诉请求，本院不予支持。综上，原审法院审判程序合法，对部分事实认定有误，应当依法改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第九十四条第一款第（四）项、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持四川省中江县人民法院（2014）中江民初字第1260号民事判决第一项为“四川省三台星源房地产开发有限责任公司给付成都天地明华营销顾问有限公司基本佣金、溢价佣金、以及垫支费用共计913805.98元。限于本判决生效后10日内履行。”；二、解除四川省三台县星源房地产开发有限责任公司与天地明华营销有限公司于2012年12月16日签订的《销售总代理委托合同书》；三、维持四川省中江县人民法院（2014）中江民初字第1260号民事判决第二项内容“驳回原告成都天地明华营销顾问有限公司的其他诉讼请求”。本案一审受理费15700.00元、减半收取7850.00元，申请费（保全）5000.00元，合计人民币12850.00元，由成都天地明华营销顾问有限公司负担2850.00元，四川省三台星源房地产开发有限责任公司负担10000.00元；二审案件受理费21388元，由四川省三台星源房地产开发有限责任公司负担15700元，由成都天地明华营销顾问有限公司负担5688元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间债务的利息。本判决为终审判决。审 判 长 黄晓宇代理审判员 孔祥明代理审判员 陈叶兰二〇一五年四月三日书 记 员 李子嘉 微信公众号“”