（2014）包民二初字第01769号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-08-27
案件名称
合肥瑞康物业管理有限公司与周俊、阮彬物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市包河区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
合肥瑞康物业管理有限公司,周俊,阮彬
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第四十二条第一款，第六十七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第十三条第一款，第一百四十四条
全文
安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2014）包民二初字第01769号原告：合肥瑞康物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区。法定代表人：朱守珍，董事长。委托代理人：刘湛林，合肥瑞康物业管理有限公司物业主管。被告：周俊，女，1979年11月16日，汉族，职业不详，住合肥。被告：阮彬，男，1975年3月27日，汉族，职业不详，住合肥。原告合肥瑞康物业管理有限公司诉被告周俊、阮彬物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告合肥瑞康物业管理有限公司的委托代理人刘湛林到庭参加诉讼，被告周俊、阮彬经本院公告送达出庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合肥瑞康物业管理有限公司诉称：被告是合肥市创智广场小区6A-706室（建筑面积75.94平方米）的业主，原告是该小区的物业服务公司，双方签订了物业服务合同。自2011年7月1日起至2014年12月31日止，被告共拖欠物业费3874元。合同履行期间，原告依约为包括被告在内的小区业主提供了物业服务，被告作为业主，在接受和享有了原告提供的服务后，应当负有及时交纳物业费的义务。经原告多次催要，被告至今仍不缴纳拖欠费用。为维护原告的合法权益，故请求人民法院判令1、被告支付原告物业费用3874元，公共能耗费274元，违约金3874元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告周俊、阮彬未作答辩也未提交证据。经审理查明：2007年8月4日安徽菲华房地产开发有限公司（甲方）与合肥瑞康物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合肥瑞康物业管理有限公司受安徽菲华房地产开发有限公司委托，对该创智广场小区提供前期物业管理服务，委托管理期限自2007年7月18日至2012年7月18日。合同对各自的权利、义务，委托管理事项、物业服务质量，收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。2012年6月18日，安徽菲华房地产开发有限公司（甲方）再次与合肥瑞康物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，委托管理期限自2012年6月18日至2017年6月17日。合同内容与2007年8月4日签订合同基本相同。周俊、阮彬系创智广场6A幢706室业主，该房屋建筑面积75.94㎡，房屋类型为住宅。2010年2月6日，周俊、阮彬接收房屋时作为乙方与作为甲方的合肥瑞康物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》一份，协议约定由原告对被告所居住的创智广场小区物业进行管理，该协议对各自的权利、义务，物业服务事项，收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。其中协议第四条约定：物业管理服务费高层住宅、公寓每月每平方米1.1元收取。园区内公共照明能耗所产生的费用由业主分摊。每次交纳费用周期为每半年预收一次，交纳费用时间为该半年第一个月的上旬。对于违约责任，双方协议第十条第四项约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。被告未交自2011年7月1日至2014年12月31日期间物业服务费用及自2011年7月1日至2012年12月31日能耗费。另查明：经物价部门核准创智广场小区自2013年1月1日起有电梯住宅综合服务费按“一费制”每平方米1.3元收取住宅综合服务费。庭审中，原告自愿变更违约金自起诉之日起按日万分之五计算。以上事实，有原告营业执照、物业资质证书、收费许可证、《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》、《前期物业服务合同》、交房流程表、催告函、邮局交寄清单以及原告的陈述等证据材料在卷佐证，本院对此予以确认。本院认为：原告合肥瑞康物业管理有限公司对创智广场小区进行前期物业管理，是基于其与建设单位安徽菲华房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、被告与合肥瑞康物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》。上述合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，合同体现出双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。合同履行期间，合肥瑞康物业管理有限公司依约为包括被告周俊、阮彬在内的小区业主提供了物业服务，因此根据双方合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用。被告作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。本案中，被告未向原告合肥瑞康物业管理有限公司交纳自2011年7月1日至2014年12月31日期间的物业费用3873元（1.1元／㎡／月×75.94㎡×18个月=1503.61元，1.3元／㎡／月×75.94㎡×24个月=2369.32元），其拖欠物业费已经违反了双方合同的约定，原告要求其支付物业管理费的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。小区产生的公用能耗费应当由业主分摊，且原、被告签订的《前期物业管理服务协议》亦对公共能耗的分担作出约定，因此原告诉请被告支付自2011年7月1日至2012年12月31日期间能耗费274元，本院予以支持。按照合同约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的从逾期之日起按应交管理费的千分之三交纳违约金。本案中，被告未予按约交付物业管理费用，存在违约，因此应当承担支付违约金的责任，现原告主张自起诉至日起按被告拖欠物业管理费为基数按日万分之五计算，是原告对自己权利的处分，对此符合法律规定，本院予以准许。被告应当以拖欠的物业费3873元为基数，自2014年7月23日起按日万分之五支付违约金至本判决确定给付日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周俊、阮彬于本判决生效之日起十日内支付原告合肥瑞康物业管理有限公司物业管理费3873元及违约金（以3873元为基数自2014年7月23日起按日万分之五计算至本判决确定给付日止）；二、被告周俊、阮彬于本判决生效之日起十日内支付原告合肥瑞康物业管理有限公司能耗费计274元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费800元，合计850元由被告周俊、阮彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 张鹭菊人民陪审员 浦丽星人民陪审员 张 俊二〇一五年四月三日书 记 员 朱丽萍附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”