（2015）哈民三商终字第18号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-11-23
案件名称
马晓红与哈尔滨壹彤房地产经纪有限公司委托合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）哈民三商终字第18号上诉人（原审被告）马晓红，女，1971年8月26日出生，汉族，哈尔滨市邮政储蓄银行信贷员，住哈尔滨市南岗区。委托代理人杨纯华，黑龙江森耀律师事务所律师。委托代理人宋洪文，黑龙江森耀律师事务所律师。上诉人（原审原告）哈尔滨壹彤房地产经纪有限公司，住所地哈尔滨市南岗区平公街108号。法定代表人刘曦，该公司董事长。委托代理人巴振喜，该公司法律顾问。上诉人马晓红因与上诉人哈尔滨壹彤房地产经纪有限公司（以下简称壹彤公司）委托合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2014）南民二民初字第00187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月15日受理此案后，依法组成合议庭，于2015年3月10日公开开庭审理此案。上诉人马晓红及其委托代理人杨纯华，上诉人壹彤公司的代理人巴振喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：2013年11月27日，壹彤公司与卖方王某某和买方王某签订《房屋买卖居间服务合同》一份，约定王某某将位于哈尔滨市南岗区哈西万达广场F1号楼1单元401室房屋以103万元的价格出卖与王某。壹彤公司作为居间方提供居间服务。因该处房产尚未办理房屋产权登记，故买卖双方委托壹彤公司办理该房产的商品房买卖合同买受人名称变更手续。为此壹彤公司副总经理马某于2013年12月20日找到马晓红。经协商马晓红同意办理更名手续，并约定代办费用为6万元。当天，壹彤公司将其中5万元交给马晓红。马晓红向壹彤公司出具了收条一张。同年12月18日，马晓红通过案外人付某���将涉案房产的购房三联单从王某某下变更到王某名下。2014年1月23日，壹彤公司又给付马晓红1万元代办费。后马晓红未能将涉案房屋的商品房买卖合同变更至王某名下，王某某与王某自行办理了商品房买卖合同更名手续。壹彤公司起诉，要求马晓红给付商品房代办费用6万元。马晓红辩称，其已完成了委托事项，不同意壹彤公司的诉讼请求。原审判决认为：壹彤公司委托马晓红办理涉案房屋的更名过户手续，马晓红同意并收取了壹彤公司给付的代办费用，双方之间形成委托合同关系。马晓红再行委托案外人付某某具体办理更名手续，系另一法律关系，不能改变壹彤公司与马晓红之间的委托合同关系。涉案房屋属新建房屋尚未办理原始买受人产权登记。根据交易习惯例，未办理产权登记的房屋更名过户手续是在房地产开发单位办理商品房买卖合��的买受人变更，故壹彤公司委托马晓红办理的事项应包括商品房买卖合同买受人变更和三联单收据交款人变更。关于马晓红辩称壹彤公司委托其办理三联单更名事宜的主张，庭审中马晓红未提供证据加以证实，该主张不符合双方交易目的，不予采信。马晓红仅办理了购房三联单更名事项，未办理商品房买卖合同变更，没有完成全部委托事项，违反了双方之间委托合同的约定，其所收取壹彤公司交付的委托费用相应退回。考虑到外人王某某是在马晓红办理的三联单更名的基础上完成了商品房买卖合同更名事宜，故马晓红退还壹彤公司50%代办费即3万元为宜。判决：一、马晓红于判决生效之日起三日内返还壹彤公司代办费3万元；二、驳回壹彤公司其他诉讼请求。案件受理费1300元，由壹彤公司与马晓红各负担650元。宣判后，马晓红及壹彤公司均不服，向本院提起上诉。马晓红上诉称：请求二审法院，撤销原审判决，改判驳回壹彤公司的诉讼请求。开发公司办理房屋更名手续的程序是办理了三联单更名，应可以据此办理买卖合同更名及进户手续。马晓红于2012年12月28日完成三联单更名后，房屋买受人王某已凭该三联单于2013年1月16日办理了进户手续，壹彤公司于2013年1月23日将尾款1万元委托费用交付给马晓红，这一事实说明马晓红已完成委托事项。壹彤公司辩称：马晓红诉称其已完成委托事项，没有证据予以证明。马晓红所称的开发公司办理更名手续的程序没有证据证明。马晓红所称壹彤公司曾告知其房屋出卖方不卖房子没有证据证明。马晓红曾承诺壹彤公司将三联单返还后，其会将代办费用退还壹彤公司。马晓红称房屋买受人王某于2013年1月16日办理了进户手续与事实不符。壹彤公司有证据证明三联单于2013年1月28��办理，在此之前不可能办理进户手续。壹彤公司将1万元尾款给付马晓红不是基于其已完成委托事项，而是基于其他原因。壹彤公司上诉称：请求二审法院变更原审判决第一项，改判马晓红返还壹彤公司代办费用6万元。马晓红没有完成全部委托事务，没有实现合同目的。壹彤公司不应向马晓红支付委托费用。马晓红辩称：其已完成委托事项，壹彤公司上诉请求没有事实和法律依据。在二审庭审过程中，马晓红举示了如下证据：证据一，证人崔某某证言，内容为只要办理了三联单更名，就可以办理购房合同更名及房屋进户手续。意在证明：马晓红完成三联单更名即完成了委托事项。证据二，证人付某某证言，内容为其于2012年12月28日为马晓红办理了三联单更名后，2013年1月16日，开发公司通知房屋买卖双方可以办理进户手续及合同��名。2013年1月21、22号左右，其与马晓红一同去壹彤公司索要委托费用。壹彤公司将尾款1万元支付给马晓红。意在证明：马晓红已完成委托事项，壹彤公司已将全部费用支付给马晓红。壹彤公司对马晓红举示的证据质证认为，对崔某某证言真实性有异议，认为崔某某于2013年1月从开发公司离职，对本案事实不了解。其所作陈述没有证据证明。该证人在开发公司不从事办理更名事宜，崔某某对该事实无权作证。崔某某所陈述的更名程序不符合法律规定和交易习惯。对付某某证言的真实性有异议，认为该证人称其只与办理三联单更名的工作人员进行过接触，但办理三联单更名需要开发公司销售主管、财务人员、主管经理签字，故该证人证言不真实。壹彤公司举示了如下证据：王某某证言，内容为哈西万达广场F1栋1号楼1单元401室的所有更名手续均是��办理。2013年1月28日，其办理了三联单更名，该三联单原件在王某处，其手机中仅存有照片。王某是凭2013年1月28日的三联单办理的进户手续。意在证明：马晓红没有完成壹彤公司的委托事项，三联单及购房合同更名等事项均系由房屋出卖人王某某办理。周某证言，内容为2013年1月8、9号，马晓红电话通知壹彤公司说三联单更名办不了，并称可以把代办费用退回壹彤公司。2014年春节后，马晓红把其办理的三联单交给了壹彤公司。意在证明：马晓红向壹彤公司表示其无法完成三联单及购房合同更名等委托事项。马晓红对壹彤公司举示的证据质证认为，对该二份证言的真实性均有异议。本院确认：崔某某不是三联单更名事项的直接经办人，马晓红办理三联单更名时其已离开涉案房屋开发商公司，对三联单更名情况不了解，其所陈述的三联单工作流程也没有其他证据佐证，壹彤公司对其证言不予认可，故不予采信。对于付某某的证言，因其是三联单更名事宜的经办人，并曾与马晓红到壹彤公司催要1万元代办费，与当事人陈述内容相符，属于直接证据，予以采信。王某某、周某的证言仅有二人陈述，没有其他证据予以佐证，马晓红不予认可，王某某没有提供三联单原件，不予采信。周某是壹彤公司的工作人员，与壹彤公司有利害关系，没有其他证据佐证，不予采信。二审认定的案件事实与原审一致。本案争议的焦点为马晓红是否应当返还壹彤公司全部办理费用。本院认为，壹彤公司与马晓红对双方存在委托合同关系的事实均无异议，但对委托事项存在分歧。壹彤公司认为委托事项包括案外人王某某与王某之间房屋买卖所涉及的三联单更名及房屋买卖合同更名。案涉房屋更名手续是王某某办理，与马晓红无关，故马晓红应退还6万元。马晓红则认为委托事项只有三联单更名，不涉及房屋买卖合同更名，其已办理完三联单更名，完成了委托事项，不同意退还6万元。现双方当事人均认可马晓红办理了涉案房屋的三联单更名，并交付给壹彤公司。王某已经办理了案涉房屋的进户手续。虽然双方当事人对委托事项各执一词，但从马晓红将其更名的三联单交给壹彤公司，壹彤公司向马晓红支付剩余1万元的行为分析，委托事项应为三联单更名，壹彤公司认可马晓红已完成了委托事项，故支付了全部费用。壹彤公司虽举示了证人王某某的证言，主张王某持王某某于2013年1月28日办理的三联单办理房屋进户手续，与马晓红无关，但无其他证据予以佐证，故本院对壹彤公司的上诉主张不予支持。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，依照《中华人民共和国民��诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销哈尔滨市南岗区人民法院（2014）南民二初字第00187号民事判决；二、驳回上诉人哈尔滨壹彤房地产经纪有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费2600元，由上诉人哈尔滨壹彤房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑家龙审 判 员 董丽华代理审判员 唐新元二〇一五年四月三日书 记 员 范 烨 来自：