（2015）池民三终字第00002号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-05-06
案件名称
汪心甲与潘东辉、陈卫东房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
安徽省池州市中级人民法院
所属地区
安徽省池州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
汪心甲,潘东辉,陈卫东
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
安徽省池州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）池民三终字第00002号上诉人（原审被告）：汪心甲，男，1964年9月21日出生，汉族，城镇居民，住安徽省东至县。委托代理人：汪桂民，东至县官港镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：潘东辉，男，1966年10月21日出生，汉族，城镇居民，住安徽省东至县。被上诉人（原审原告）：陈卫东，男，1968年5月10日出生，汉族，农民，住安徽省东至县。二被上诉人共同委托代理人：朱培会，安徽宏达律师事务所律师。上诉人汪心甲因与被上诉人潘东辉、陈卫东房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省东至县人民法院（2014）东民一初字第01218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月8日公开开庭进行了审理。上诉人汪心甲及其委托代理人汪桂民、被上诉人刘志生与袁佩兴的共同委托代理人朱培会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年4月15日，潘东辉、陈卫东与汪心甲签订一份门面房租赁合同。合同约定，潘东辉、陈卫东将其位于东至县商业步行街第9幢1024、2024号门面房出租给汪心甲从事商业（家具）经营业务。租赁期限从2011年5月1日起至2016年5月1日止。租金前两年为每年95000元，自2013年5月1日起该门面房租金随行就市，参照相邻出租房价格，由双方商定，但汪心甲必须于每年5月1日前向原告一次性付清下一年租金，交不齐则视为违背合同，每超过一天，汪心甲按每年房租的0.5%的违约罚款赔偿给潘东海、陈卫东。该合同约定若汪心甲不能按期支付房屋租金，拖欠房租累计3个月以上，则潘东海、陈卫东有权终止合同，收回房屋，且不承担汪心甲任何装修及其他费用。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，潘东辉、陈卫东依约将自己位于东至县商业步行街第9幢1024、2024号门面房交付给汪心甲使用，汪心甲亦依约履行了2011年、2012年、2013年的租金义务。2014年5月1日、5月10日，汪心甲及其合伙人短信、电话通知潘东海、陈卫东及其家属协商租金事宜及给付租金95000元。双方因房租上涨未达成一致意见，潘东海、陈卫东未予收取95000元，为此成讼。原审法院另查明，位于东至县商业步行街第9幢21、22号门面房由余传代承租，经营家具业务，其与出租方约定2014年租金为110000元。原审法院为：双方当事人在平等自愿的基础上签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且合同内容不违背法律的禁止性规定，该合同合法、有效。根据《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。没有履行或者没有完全履行、履行不合格的即视为违约。本案的争议焦点是汪心甲未支付2014年租金是否构成违约。首先，合同明确约定“门面房租金随行就市，参照相邻出租房价格，由双方商定”，表明该房租价格由双方商议后确定。潘东海、陈卫东认为相邻门面房2014年租金已上涨到110000元，汪心甲应当参照该价格支付诉争门面房租金。汪心甲对此价格不同意。由此可见双方对租金的价格并未取得一致意见。由于合同中并未明确协商不成以何种价格进行支付，因此汪心甲未按潘东海、陈卫东提出的租金价格进行支付不能认定为违约。其次，双方就租金上涨协商不成的情况下，汪心甲未交房租超过3个月以上是否构成拒绝履行的违约。从汪心甲提供的证据，结合原审法院的调查了解，可知双方在租金协商不成的情况下，汪心甲仍通过短信、电话的方式要求按照95000元／年的价格继续支付租金，说明汪心甲有支付租金的表示和行为，潘东海、陈卫东拒绝受领，不能归结为汪心甲对于履行租金义务的拒绝。因此，汪心甲未支付2014年租金的行为不构成违约，合同解除的条件未成就，该房屋租赁合同应当继续履行。关于潘东海、陈卫东要求按110000元支付已到期房租的诉求，原审法院认为，双方在合同中约定“自2013年5月1日起租金随行就市，参照相邻出租房价格，由双方商定”可以看出，从2013年开始房租价格已不再按照约定的95000元履行，租金是参照相邻出租房而非整个商业步行街门面房租金市场行情确定价格。2013年汪心甲给付租金100000元，亦说明双方在实际履行中也不再按95000元／年房租价格履行，且相同地段、相同面积、从事相同的家具经营的相邻门面房2014年租金价格为110000元，在客观上已经发生价格上涨。为维护社会经济秩序的稳定，原审法院确定汪心甲以110000元的价格承担2014的房屋租金。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、原告潘东海、陈卫东与被告汪心甲继续履行房屋租赁合同，被告汪心甲于判决生效后十日内以110000元的租金价格给付原告潘东海、陈卫东2014年度房租；二、驳回原告潘东海、陈卫东的其他诉讼请求。案件受理费1800元减半收取900元，由原告潘东海、陈卫东负担450元，被告汪心甲负担450元。汪心甲不服该判决，上诉称：原审法院对本案部分事实认定不清。合同明确约定自2013年5月1日起租金随行就市，参照相邻出租房价格，由双方商定。本意是参照整个商业街整体行情，原审法院仅依据被上诉人提供的上诉人所租赁房屋隔壁的房东一户租赁合同，认定后期租金每年11万元显然不妥。原审法院为采信物业管理人员及其他租赁户出具的证明，显失公平。2013年5月1日，被上诉人与上诉人就房屋租金发生争议后，协商租金为10万元。上诉人当天给付了10万元租金，并由被上诉人家属出具收条。按照双方合同约定，2011年5月1日至2013年4月30日，每年租金为9.5万元；2013年5月1日至2016年5月1日的租金双方商定。双方当事人已于2013年5月1日商定好，后期租金为每年10万元。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判为双方当事人继续履行房屋租赁合同，上诉人给付被上诉人2014年度的房屋租金10万元，并由被上诉人承担本案诉讼费用。潘东海、陈卫东答辩称：原审法院判决上诉人按11万元的租金价格支付2014年度房屋租金正确，上诉人的上诉没有依据。上诉人称其认可2013年及之后的房屋租金按每年10万元支付，其应于2014年5月1日支付租金，但其未予支付。原审判决结合房屋租赁合同的约定，参照相邻房屋出租价格确定2014年房屋租金标准为11万元有依据。涉案房屋与隔壁一户的户型、面积、经营范围、地段完全一致。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为：双方当事人在合同中约定，租赁期限自2011年5月1日起至2016年5月1日止；租金前两年为每年95000元，自2013年5月1日起，涉案房屋租金随行就市，参照相邻出租房价格，由双方商定。本院认为，该条约定了自2013年5月1日起的房租确定方式，即需由双方参照相邻出租房房租价格来确定租金。被上诉人在原审中已举证证明2014年相邻出租房的房租为11万元。而上诉人并未举证证明2014年相邻出租房租金为10万元。故原审法院根据涉案房屋相邻房屋出租情况，确定涉案房屋2014年度的租金标准为11万元，并无不当。对上诉人的上诉理由，不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人汪心甲负担。本判决为终审判决。审 判 长 许院生代理审判员 向 奚代理审判员 程 进二〇一五年四月三日书 记 员 陈秋霞 更多数据：搜索“”来源：