（2014）青民一初字第3195号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-07-22
案件名称
广西荣和企业集团有限责任公司与高正明商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市青秀区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广西荣和企业集团有限责任公司,高正明
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款
全文
广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一初字第3195号原告（反诉被告）广西荣和企业集团有限责任公司，住所地：南宁市民族大道。法定代表人史英文，总裁。委托代理人农毅，广西桂悦律师事务所律师。委托代理人莫洲，广西昭盛律师事务所律师。被告（反诉原告）高正明。委托代理人高俊彪。原告（反诉被告）广西荣和企业集团有限责任公司（以下简称荣和公司）与被告（反诉原告）高正明商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年10月21日受理后，适用简易程序于2014年12月23日公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告高正明提起反诉。本院决定将反诉合并审理，并于2015年1月20日裁定转为普通程序，于2015年4月3日再次公开开庭进行了审理。原告荣和公司的委托代理人农毅，被告高正明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）荣和公司诉称，2012年3月10日，原、被告双方签订了《南宁市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，由被告向原告购买位于南宁市凤凰岭路1号荣和·大地第二组团7号楼C座1601号房，合同总价为1077084元。2012年6月29日，上述买卖合同办理了备案登记并取得《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201204280701）。合同及补充协议约定被告采用分期付款方式支付购房款，至今被告仍欠购房款项753959元未予支付，逾期超过3个月。根据双方签订的买卖合同补充协议第一条约定，被告逾期付款超过90日的，原告有权解除合同，被告按合同总价款的20%向原告支付违约金。原告为收取上述款项多次发函催告，被告却一直无故推脱，至今未能落实。特向法院起诉，请求法院判令：1、解除原、被告于2012年3月10日签订的《南宁市商品房买卖合同》（编号：YS00236886）及《商品房买卖合同补充协议》（编号：DD-5656）；2、被告向原告支付违约金215416.8元（即合同总价款1077084元×20%）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）高正明辩称，1、同意解除《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00236886）及补充协议，我方愿意按该合同约定支付违约金，但是违约金的起算时间应从被告违约之日起计算即2012年5月10日起计算至2012年7月20日止，因为在2012年7月20日前我方将第二、三期房款交给原告财务人员，但原告财务处在计算违约金时不正确，而且要交房款，必须将违约金及房款一起交，因为原告财务计算不正确，所以我方就没有交；2、2012年3月4日原告与被告签订了商品房买卖合同，在合同中约定了付款方式及期限，根据合同条款，在付款时，首付款于合同约定时间全部付清，第二期房款应于2012年5月4日前付清，我方因其他事情没有支付第二期房款，2012年7月下旬，我方找到原告财务想将第二期及第三期款项一并支付，但是原告财务给我方计算的利息没有按合同第8条的约定计算违约金，之后我方收到原告的律师催款函，曾两次找到原告财务处，要求继续付款，但是原告仍不按合同约定的违约条款计算违约金，在没有计算清楚违约金，原告方不接受被告的付款。在收到法院应诉材料后，我方才看到有一份补充协议，是在签订主合同时同一天签订的，但当时没有看第二份补充协议的违约内容，此时才知道原告财务人员不是按原合同计算，而是按第二份补充协议计算违约金，我方认为原告不应该按第二份补充协议计算违约金，主合同已经明确规定违约金的计算，已经没有必要进行补充，如果补充协议约定不一致，应是变更协议，而不是补充协议。被告（反诉原告）高正明诉述，我因资金困难，没有按约定在2012年5月10前缴付第二期房款，2012年8月20日我去找荣和公司财务缴付所欠房款时，财务人员没有按合同第十条第2款第一项约定费率万分之一计算违约金，而是按《商品房买卖合同补充协议》第2、3、4页按万分之二和万分之五计算违约金。我在签订《商品房买卖合同补充协议》时根本没有看到第2、3、4页的违约金费率，因为主合同已经约定违约金费率，无需补充，而且在第2、3、4页上没有签字。因为荣和公司计算违约金不准确，所以我没有缴付房款。之后我再次去缴纳房款时，财务人员还是以同样的计算方式计算出更多的违约金。请求法院判令：1、解除双方签订的购房合同及补充协议；2、荣和公司退还房款323125元、维修基金6838元、燃气费2300元、契税10770元和查档费60元；3、本案诉讼费用由荣和公司负担。原告（反诉被告）荣和公司辩称，我方也同意解除合同及补充协议，高正明请求的维修基金、燃气费在合同解除后并且高正明配合我方撤销商品房买卖合同备案登记、预告登记后，可以返还。已支付的房款可以在扣除违约金后返还给被告。查档费是在房屋买卖时交给房产局的，是无法退的，契税是交纳给税务机关的，如果要退还，等双方的合同解除后，可以自行向税务机关申请。违约金应当按照补充协议约定的条款来计算，在该协议中约定与合同不一致的应以补充协议为准。经审理查明，2012年3月10日，高正明（买受人）与荣和公司（出卖人）签订了一份《南宁市商品房买卖合同》（编号：YS00236886），约定由高正明向荣和公司购买其开发的位于南宁市青秀区凤凰岭路1号荣和·大地第二组团7号楼C座1601房，房屋总价款为1077084元。合同第七条“付款方式及期限”约定，买受人按下列第2种方式按期付款：2、分期付款详见附件六：合同补充协议第一条第2项。合同第八条“买受人逾期付款的违约责任”约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在360日之内，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过360日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。出卖人要求继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。附件六：合同补充协议第一条“付款方式”约定：买受人自愿选择以下第2项约定的付款方式：2、分期付款：（1）首期付款：买受人须在签订《合同》及本补充协议的同时交付合同总价款的30%，计人民币323125元，已付定金抵作首期付款。（2）第二期付款，买受人于2012年5月10日前缴付合同总价款的20%，计人民币215416元。（3）第三期付款，买受人于2012年7月10日前缴付合同总价款的20%，计人民币215416元。（4）第四期付款，买受人于2012年9月10日前缴付合同总价款的20%，计人民币215416元。（5）第五期付款：买受人于2012年12月10日前缴付合同余款，计人民币107711元。同日，双方还签订了一份《商品房买卖合同补充协议》（编号：No.DD-5656），其中第一条“付款方式”约定：买受人自愿选择以下第（二）项约定的付款方式，原签约定金转为合同价款：（二）分期付款：1、首期付款：买受人须在签订《合同》及本补充协议的同时交付合同总价款的30%，计人民币323125元，已付定金抵作首期付款。2、第二期付款，买受人于2012年5月10日前缴付合同总价款的20%，计人民币215416元。3、第三期付款，买受人于2012年7月10日前缴付合同总价款的20%，计人民币215416元。4、第四期付款，买受人于2012年9月10日前缴付合同总价款的20%，计人民币215416元。5、第五期付款：买受人于2012年12月10日前缴付合同余款，计人民币107711元。6、买受人不得以任何理由迟延或拒绝付款，买受人迟延或拒绝付款的，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋使用，买受人还应承担逾期付款的违约责任及逾期收房之风险。7、买受人逾期付款的，逾期在30日之内，每逾期一日，买受人按应付款金额的万分之一向出卖人累计支付违约金。逾期在60日之内，每逾期一日，买受人按应付款金额的万分之二向出卖人累计支付违约金。逾期在90日之内，每逾期一日，买受人按应付款金额的万分之五向出卖人累计支付违约金。逾期超过90日的，出卖人有权解除《合同》及补充协议。出卖人解除《合同》及补充协议的，买受人按合同总价款的20%向出卖人支付违约金。第十五条约定，本补充协议自双方签字（或者加盖公章）之日起生效，本补充协议与《合同》不一致的，以本补充协议为准。2011年11月27日，荣和公司出具《荣和集团专用收款收据》，载明：今收到高正明交来大地二组团07-C-1601号定金款项10000元。2012年3月11日，荣和公司出具《荣和集团专用收款收据》，载明：今收到高正明交来大地二组团07-C-1601房首期款项90000元。2012年3月21日，荣和公司出具《荣和集团专用收款收据》，载明：今收到高正明交来大地二组团07-C-1601房款项223125元。至此，高正明共向荣和公司支付购房首期款323125元。高正明还于2012年3月11日向荣和公司支付了燃气费2300元，房屋维修基金6838元。2012年3月28日缴纳了个人房屋买卖契税10770.84元、查档服务费60元，2012年6月29日，双方取得《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201204280701）。荣和公司于2012年7月20日、2012年11月2日、2012年11月18日、2012年11月26日通过邮政快递向高正明发出《律师函》，向高正明催收第二期、第三期、第四期、第五期应付房款及逾期未付的房款。在诉讼过程中，高正明认可其已经收到该《律师函》，但主张其在收到第一份《律师函》时曾去补交房款，但因双方对于违约金的金额有异议，而未能补交。另查明，涉案商品房所在的荣和·大地二组团11号楼于2011年5月24日取得了南房预字（2011）第080号《商品房预售许可证》。本院认为，荣和公司与高正明于2012年3月10日签订的《南宁市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人在平等、自愿基础上协商一致达成的合意，是双方的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应恪守履行。现双方当事人均同意解除上述《南宁市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，于法无悖，本院对此予以确认。高正明辨称其并不清楚《商品房买卖合同补充协议》中关于逾期付款违约金的条款，且在主合同有关于违约金条款的情况下，应当适用主合同条款的意见，首先，高正明做为完全民事行为能力人，应当知晓签署合同的法律意义，并应当承担相应的法律责任。其次，购买商品房作为民事法律行为，将导致购买者个人财产发生重大变化，是日常生活中的重大事件，高正明作为有一定生活经验的购房者，在签订相关合同、协议前，应当在阅读、了解合同的相关内容后，再做出是否签署的决定，高正明称其不知《商品房买卖合同补充协议》中关于逾期付款违约金的条款，有违日常生活经验。故对高正明的上述抗辩事由，本院不予采信。虽然《南宁市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》对违约责任及违约金的计算方式的约定不一致，但补充协议第十四条明确约定，补充协议与合同不一致的，以补充协议为准。表明合同双方就付款方式、违约责任等内容达成了新的合意，并以补充协议的形式对《南宁市商品房买卖合同》的内容进行变更。因此，双方应按《商品房买卖合同补充协议》的约定履行各自的义务。本案中，《商品房买卖合同补充协议》约定了高正明选择分期付款方式支付房款，还约定了逾期超过90日，出卖人有权解除《合同》及补充协议，出卖人解除《合同》及补充协议的，买受人按合同总价款的20%向出卖人支付违约金。高正明未按约定于2012年5月10日支付第二期房款、于7月10日支付第三期房款，已经违反了合同的约定，应当承担违约责任。对于高正明主张的其在收到第一份《律师函》时去补交房款未果的问题，并无证据证实。故高正明逾期付款超过90天，荣和公司根据《商品房买卖合同补充协议》的约定要求其按合同总价款1077084元的20%支付违约金215416.8元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。对于高正明已经支付给荣和公司的房款323125元，荣和公司代为收取的维修基金6838元、燃气费2300元，均是高正明基于《南宁市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》而履行的义务，现上述合同及协议解除，荣和公司应当予以返还上述款项。对于高正明缴纳的契税10770元，该项费用属于房屋买受人应承担的法定义务，高正明要求荣和公司返还，于法无据，本院不予支持。对于高正明支付的查档费，系高正明为促成上述《南宁市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的订立而支出的费用，高正明要求荣和公司返还，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）广西荣和企业集团有限责任公司与被告（反诉原告）高正明于2012年3月10日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00236886）及《商品房买卖合同补充协议》（编号：No.DD-5656）；二、被告（反诉原告）高正明向原告（反诉被告）广西荣和企业集团有限责任公司支付违约金215416.8元；三、原告（反诉被告）广西荣和企业集团有限责任公司返还被告（反诉原告）高正明已经支付合同价款323125元；四、原告（反诉被告）广西荣和企业集团有限责任公司返还被告（反诉原告）高正明房屋维修基金6838元、燃气费2300元；五、驳回被告（反诉原告）高正明的其他反诉请求。案件本诉受理费4532元，由被告（反诉原告）高正明负担。此款由被告（反诉原告）随同上述第二项判决一并支付给原告（反诉被告），反诉受理费6446元，由被告（反诉原告）高正明负担203元，由原告（反诉被告）广西荣和企业集团有限责任公司负担6243元，原告（反诉被告）应承担部分由其随同上述第三、四项判决一并支付给被告（反诉原告）高正明。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 黄冬冬人民陪审员 贾颜祯人民陪审员 黄思霞二〇一五年四月三日书 记 员 韦萍益附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 来自：