（2014）铜中民三终字第00131号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-04-10
案件名称
刘希改与铜陵恒大置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省铜陵市中级人民法院
所属地区
安徽省铜陵市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘希改,铜陵恒大置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百一十九条，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）铜中民三终字第00131号上诉人（原审原告）：刘希改，男，1958年12月16日出生，汉族，住安徽省铜陵市狮子山区。被上诉人（原审被告）：铜陵恒大置业有限公司，（铜芜公路开发区内）。法定代表人：谢宏钢。委托代理人：王彬，该公司员工。委托代理人：仝世学，该公司员工。上诉人刘希改因与被上诉人铜陵恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市狮子山区人民法院2014年10月13日作出的（2014）狮民二初字第00150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月3日受理后，依法组成合议庭，并于2014年12月17日公开开庭对案件进行了审理。（，2014年11月3日至2015年1月12日为调解期间，不计入审限）。上诉人刘希改，被上诉人恒大公司的委托代理人王彬、仝世学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年12月24日，刘希改（买受人）与恒大公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人的恒大绿洲20号楼202房，总房款490000元。第八条：出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.（1）工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案；（2）本期配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求；（3）住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实；（4）商品住房质量责任承担主体明确、前期物业管理已落实。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行……。第十条：规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人；（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视为接受变更，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息，买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。第十一条：交接……由于买受人原因，未能按期交付的，买受人承担房屋毁损、灭失的风险，除双方当事人约定外，买受人还承担下列违约责任及相关费用：1.如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期；若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。2.该商品房的风险责任自实际交付之日或视为实际交付之日起由出卖人转移买受人。第十三条：出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2、3种方式处理：1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2.买受人在交楼日如对装饰、设备提出书面异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续……3.买受人逾期不提出异议的，视为买受人接受该商品房。第十四条：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水、供电、燃气线路在该商品房交付使用时达到使用条件；……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.由于出卖人原因造成的，视为延期交楼，按合同第九条承担逾期交房的违约责任。合同附件三对装饰、设备标准进行了详细约定。同日，双方签订《铜陵恒大绿洲商品房买卖合同补充协议二》，其中：四、双方同意原合同第十四条变更如下：如果在规定日期内未达到使用条件、双方同意按以下方式处理：1.非出卖人自身原因导致出卖人承诺的基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任。2.出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至出卖人承诺的基础设施、公共配套达到使用条件。六、双方同意原合同第十条变更如下：本商品房项目为分期规划、分期开发，经规划部门批准的变更、设计单位同意的设计变更，该变更为商品房结构形式、户型，空间尺寸、朝向的变更且影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当书面通知买受人。买受人有权在出卖人发出通知之日起15日内作出是否解除合同的书面答复，买受人在出卖人发出通知之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。2013年12月28日，刘希改与恒大公司办理了入住交接，并就质量问题填写了《楼宇情况反馈表》，计19项。恒大绿洲一期民用燃气安装工程（17#-20#），铜陵港华燃气有限公司于2014年1月22日现场验收合格，可以开通使用。恒大绿洲20栋202号窗户为向内开启，预留空调洞过高，导致室内机安装位置不能满足上侧≥15cm的要求，排水管在室内排水。恒大绿洲20栋1-3楼铝合金门窗施工图为内开。审理中刘希改与恒大公司磋商本案就逾期交房违约金1323元、空调无法向室外排水损失1万元、窗户向外开启由法院处理，其他问题双方另行解决。上述事实，有刘希改提供的身份证、照片、安装告知书、商品住宅质量保证书、美的空调器使用安装说明书、港华燃气工程验收移交表、楼宇情况反馈表；恒大公司提供的企业法人营业执照、《铜陵恒大绿洲﹤商品房买卖合同﹥补充协议二》、恒大绿洲交楼通知书、竣工验收备案表、建设工程消防验收意见书、电梯使用标志、铜陵恒大绿洲准予入住通知书、收楼手续办理单、收楼物品确认书、收据、恒大绿洲20栋1-3楼铝合金门窗施工图；刘希改和恒大公司均提供的《商品房买卖合同》、《补充协议》，以及当事人的陈述等证据予以证实。原判认为：刘希改与恒大公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。同日双方签订《铜陵恒大绿洲﹤商品房买卖合同﹥补充协议二》，系恒大公司提供的格式条款，其中部分条款对《商品房买卖合同》进行了实质性修改，而该修改没有遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，恒大公司免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效。补充协议二中约定：非出卖人自身原因导致出卖人承诺的基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任，系恒大公司免除其责任，其辩称未逾期交房的意见，法院不予采纳。恒大公司逾期交房时间应为2013年12月31日至2014年1月22日止，计23天，逾期交房违约金为49万元×10／10000×23＝1127元。恒大公司交付的房屋预留空调孔过高，导致刘希改安装的空调无法对外排水，影响了刘希改对物业的合理使用，造成生活不便，恒大公司应当赔偿刘希改的损失，刘希改主张的计算方法具有一定的合理性和经济性，法院予以支持。恒大绿洲20栋202号窗户内开符合设计规范和施工图纸要求，刘希改要求窗户向外开启无事实依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十五条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告铜陵恒大置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘希改逾期交房违约金1127元；二、被告铜陵恒大置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘希改空调室内排水损失1万元；三、驳回原告刘希改的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取42元，由被告铜陵恒大置业有限公司负担。上诉人刘希改上诉认为：原审法院驳回上诉人要求将窗户改成外开的诉讼请求，属于认定事实不清；被上诉人提供的入户门不合格，应当更换入户门并将门开启方向改成向外。请求二审法院撤销一审判决第三项，判决被上诉人将上诉人的窗户由内开改成称外开，且为上诉人更换合格的入户门，并将门由内开改成外开。被上诉人恒大公司书面答辩称：上诉人在二审中提出关于门窗问题的上诉请求，超出原审诉讼请求的范围，且涉案房屋在交付前已经取得《竣工验收记录》、《消防验收意见书》等资料，其窗户、入户门内开属于正常的设计，不属于质量问题，上诉人在购买前已经知悉并无异议。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人刘希改提供三张恒大绿洲13号楼1至3楼窗户开启方向的照片，以证明该13号楼与上诉人所购20号楼系同期开发，13号楼窗户外开，20号楼也应外开。被上诉人恒大公司质证认为：该13号楼与20号楼分属不同楼栋，独立竣工验收，与本案无关联性。本院认证认为：对该证据的真实性予以确认，但与本案无关联性，对其证据效力不予确认。上诉人与被上诉人所举其他证据与一审相同，双方质证意见也同于原审，二审认证意见与原审一致。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。综合双方举证、质证及诉辩意见，本院归纳如下争议焦点：1.本案上诉请求是否超过一审诉讼请求范围？2.涉案房屋门窗内开是否属于质量问题？本院认为：上诉人刘希改在一审民事诉状中提出“由原告自行聘请维修人员对房屋进行修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由有被告承担”的诉讼请求，并附有质量问题清单，对需要维修的项目予以明确列举，属于具体的诉讼请求，上述诉讼请求符合《民事诉讼法》第一百一十九条的规定。鉴于上诉人刘希改在一审阶段与恒大公司磋商时已作表示，本案逾期交房违约金1323元、空调无法向室外排水损失1万元、窗户向外开启由法院处理，其他问题双方另行解决，因此，上诉人请求二审法院判决被上诉人将上诉人的窗户由内开改成称外开的上诉请求，并未超过一审诉讼请求的范围。关于上诉人请求二审法院判决被上诉人为上诉人更换合格的入户门，并将门由内开改成外开的上诉请求，可另行处理。因恒大绿洲20栋202号窗户内开符合设计规范和施工图纸要求，不属于质量问题，上诉人刘希改要求窗户向外开启无事实依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉观点不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费83元，由刘希改负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄冬松代理审判员 盛丽娜代理审判员 马海平二〇一五年四月三日书 记 员 夏 芸附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 来自