（2013）句民初字第0859号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-06-16
案件名称
张建军、林兴芳等与江苏华东兴业集团有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
句容市人民法院
所属地区
句容市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张建军,林兴芳,林子舒,江苏华东兴业集团有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十一条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2013）句民初字第0859号原告张建军。原告林兴芳。原告林子舒。三原告委托代理人刘桂生，江苏刘桂生律师事务所律师。三原告委托代理人蒋玲，江苏刘桂生律师事务所律师。被告江苏华东兴业集团有限公司，住所地句容市经济开发区温州商贸城内。法定代表人罗祖秋，系该公司董事长。委托代理人王兴安，江苏德擎律师事务所律师。原告张建军、林兴芳、林子舒诉被告江苏华东兴业集团有限公司（以下简称华东公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年4月8日立案受理，依法由审判员颜盛、人民陪审员赵丽、ＸＸ喜组成合议庭适用普通程序，于2013年12月2日、2014年9月12日、2014年11月17日、2015年3月20日公开开庭进行了审理。三原告委托代理人蒋玲、被告华东公司委托代理人王兴安均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建军、林杏芳、林子舒诉称：2010年3月2日，三原告与被告签订商品房买卖合同五份，约定：三原告购买被告开发的句容温州商贸城004幢01层0125号、0126号、02层0225号、0226号、0230号商业用房，房屋层高4.6米，合同对其他事项也进行了约定。被告告知原告可办证后，原告发现商品房的实际层高与合同约定不符，导致无法办证。现要求被告赔偿损失11万元，要求被告协助办理房屋所有权证等相关手续，并承担违约金（房屋总价827328元，利息参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算年利息6.15%上浮50%为9.225%，从2010年12月16日起算至房产证办理之日），本案诉讼费用由被告负担。被告华东公司辩称：涉案房产系华东公司委托南京海峰置业顾问有限公司销售，原告与被告签订的商品房买卖合同系销售公司提供。华东公司在规划、报批以及实际施工中均是严格按照审批的层高进行，请求法院驳回原告要求赔偿层高不符造成损失的诉请。关于逾期办证违约金应计算至被告为争议房屋在房管部门办理初始登记之日。经审理查明：2010年3月2日，原、被告分别签订商品房买卖合同五份。双方约定：被告将其开发的句容温州商贸城4幢0125、0126、0225、0226、0230号商铺出售给原告方，以上房价合计为827328元。上述房产层高均为4.6米，交房期限为2010年12月16日。双方还对其他事项进行了约定。2010年3月2日，原、被告双方签订委托经营管理合同一份，双方约定：原告将其购买的上述商铺委托给被告经营管理，委托期限为五年，自2010年8月16日起至2015年8月15日止。被告代为商铺租赁及租金收取66186元／年逐年支付给原告方。双方还对其他事项进行约定。合同签订后，原告方按约支付房款。被告告知原告方可办证后，原告方到现场看房发现上述房屋层高不符合合同约定。两原告遂于2013年4月8日向本院起诉，要求判如所诉。审理中，经本院委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司对争议房产的层高进行鉴定结论为：商贸城04幢126号层高4193mm，125号层高两处检测结果为4190mm和4205mm，226号层高3591mm，225号层高3591mm，230号层高3601mm，均小于合同约定的4.6m。为此，原告方支出鉴定费用1万元。庭审中，被告表明不愿意解除合同。另查明：被告开发的上述房屋规划设计层高一层为4.2m，二层为3.6m。被告委托南京海峰置业顾问有限公司对外销售其开发的房产。被告于2011年6月22日在房管部门办理上述房产的初始登记。部分业主就销售合同约定的层高4.6米，实际房高一层为4.2米、二层为3.6米的情况，声明予以谅解。有业主于2011年7月11日领取房屋产权证。以上事实有原告提交的三原告的身份证复印件一份、商品房买卖合同五份、收款收据凭证五份、契税票据一张、委托经营管理合同一份、温州商贸城商品房认购书复印件一份、镇江仲裁委员会裁决书复印件一份，被告提交的委托销售代理合同一份、补充协议两份、情况说明一份、图纸一份、情况说明一份、房产证复印件一份、销售代理公司南京海峰置业顾问有限公司出具的情况说明一份、句容市商品房屋初始登记证五份、声明四份以及原、被告代理人双方的当庭陈述予以证实。本院认为：原、被告签订的五份商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。原告方已按约履行支付房款的义务，被告应按约交付符合合同约定的层高的房屋给两原告。被告辩称，其开发建设的商铺规划设计层高与其施工相吻合，合同中的层高4.6米系销售公司造成，要求驳回三原告要求因层高不符造成损失的诉请。合同的权利义务，应以双方签订的商品房买卖合同为依据，故对被告该辩论意见，本院不予采纳。被告所交付房屋层高不符合合同约定的4.6m，但该商铺层高符合《商店建筑设计规划》规定的标准即不低于3.5m的标准。至于原告提出的要求被告支付损失11万元的诉讼请求，因该损失系原告方自估非为双方约定，双方签订的合同中未约定层高不符合同约定的违约责任，且其购买的商铺面积符合合同约定，被告交付商铺层高亦符合国家规定的标准。庭审中，原告方不同意解除合同。对被告违约给原告造成的损失比照标的物质量不符合约定，应当减少价款的方式计算。鉴于被告交付的房屋层高虽不符合合同约定，但对正常使用效能影响不大，综合考虑标的物不符合约定的瑕疵程度，本院酌情确定应减价数额为总房款的1%即8273.28元。关于逾期办证违约责任，被告方于2011年6月1日在房管部门办理争议房产初始登记，房屋交付期限为2010年12月16日，已逾期超过90天，已构成违约。关于违约期间计算，原告方主张计算至办理产权证结束之日，因产权证已可于2011年6月11日可办理，其他业主已于2011年7月领取产权证，但被告未能举证证明于何时通知原告方办理，结合原告诉状陈述被告通知原告办理的情况，本院确定最后期间为2011年9月11日。关于违约金的计算，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，以购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏华东兴业集团有限公司于本判决生效后十日内给付原告张建军、林兴芳、林子舒8273.28元。二、被告江苏华东兴业集团有限公司给付原告张建军、林兴芳、林子舒逾期办证违约金（本金827328元，自2010年12月16日起至2011年9月11日止，按同期中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算）。三、案件受理费2500元，鉴定费10000元，合计12500元，由三原告负担1250元，由被告江苏华东兴业集团有限公司负担11250元。此款原告方已预交，被告于本判决生效后十日内将负担的部分给付原告方。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交相应的上诉费用，上诉于江苏省镇江市中级人民法院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61）。审 判 长 颜 盛人民陪审员 赵 丽人民陪审员 ＸＸ喜二〇一五年四月三日书 记 员 万小玲 来源：百度搜索“”