（2015）镇民终字第00262号

裁判日期: 2015-04-03

公开日期: 2015-04-22

案件名称

陈腊女、徐中华与陈才保二审民事判决书

法院

江苏省镇江市中级人民法院

所属地区

江苏省镇江市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈腊,徐中华,陈才保

案由

法律依据

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省镇江市中级人民法院民事判决书（2015）镇民终字第00262号上诉人（原审原告）陈腊女。上诉人（原审原告）徐中华。二上诉人共同委托代理人巢永辉，江苏维尔达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈才保。上诉人陈腊女、徐中华因确认无效纠纷一案，不服丹阳市人民法院（2013）丹后民初字第1575号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。诉讼过程中，本案原上诉人徐小龙死亡，其继承人陈腊女、徐中华表明继续参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：徐小龙与陈腊女系夫妻关系，徐小龙与徐中华系父子关系。徐小龙系丹阳市界牌镇界东村红灯沿江新村村民，1989年8月12日，徐小龙以自己的名义申请建造了位于界牌镇红灯村九组房屋，建筑面积118平方米，楼房三间，付房一间。2000年1月26日，徐小龙与陈才保签订了一份购房协议，协议约定：界牌镇红灯村第九组户主徐小龙将自己三间住宅楼房（包括二间附房、围墙、场地等）全部卖给陈才保，归陈才保永久使用，有关前、后、左、右距离以徐小龙提供的房产证上的平面图为准，同时包括所有树木也归陈才保所有；徐小龙卖给陈才保的住宅楼的价值为6.5万元；双方及其他见证人在购房协议上签字确认生效。2000年8月16日，陈才保办理了座落于界牌镇红灯村九组房屋的房产证、土地使用证，土地使用权面积179平方米，建筑面积135平方米。2013年7月16日，陈才保与常州市中柏房屋拆迁有限公司签订了一份界牌镇社会主义新农村建设房屋动迁补偿置换协议书，该协议书约定：因新农村建设的需要，常州市中柏房屋拆迁有限公司需动迁陈才保座落于界东红灯九组的房屋（其中，合法建筑面积280平方米、违章建筑220.41平方米，以及相关附属物），为此，双方达成了一致补充协议。徐小龙认为陈才保非界牌镇红灯九组集体经济组织成员，且徐小龙出卖房屋未告知自己家庭成员，双方买卖徐小龙宅基地房屋违反相关法律规定，遂于2013年11月11日诉至法院，请求确认双方于2000年1月26日签订的购房协议无效；要求陈才保返还徐小龙房屋权益，即将坐落于丹阳市界牌镇界东村红灯9队沿江新村的拆迁权益由徐小龙行使（拆迁权益是指陈才保与常州市中柏房屋拆迁有限公司签订的界牌镇社会主义新农村建设房屋动迁补偿置换协议书中陈才保户享有的权益），本案的诉讼费用由陈才保承担。原审法院认为：徐小龙、陈才保之间签订的购房协议系双方当事人的真实意思表示，双方于2000年1月26日买卖房屋已支付了相应的对价且至今已有十几年时间，徐小龙的家庭成员妻子陈腊女和儿子徐中华理应知道徐小龙、陈才保之间买卖本案房屋一事，况且陈才保事后不久已经办理了本案所涉房屋的房产证、土地证；另外，陈才保现在为界牌镇界东村红灯9队沿江新村村民，故本案中徐小龙、陈才保之间的房屋买卖行为合法有效，依法应予保护。徐小龙诉称陈才保非界牌镇红灯九组集体经济组织成员、徐小龙出卖房屋未告知自己家庭成员，且双方买卖徐小龙宅基地房屋违反相关法律规定应为无效的辩论意见，缺乏事实和法律依据；同时，徐小龙将本案所涉房屋出卖给陈才保多年之后现因拆迁利益诱使而主张双方之前的购房协议无效，实在有违民法的诚实信用原则，因此，对于徐小龙的前述诉称意见，不予采纳。综上，徐小龙现要求确认徐小龙、陈才保于2000年1月26日签订的购房协议无效，以及要求陈才保返还徐小龙房屋权益，即将坐落于丹阳市界牌镇界东村红灯9队沿江新村的拆迁权益由徐小龙行使的诉讼请求，于法无据，故不予支持。原审法院判决，驳回徐小龙的诉讼请求。上诉人陈腊女、徐中华不服上述判决，向本院提起上诉称，徐小龙、陈才保于2000年1月26日签订的购房协议无效，坐落于丹阳市界牌镇界东村红灯9队沿江新村房屋的拆迁权益归陈腊女、徐中华行使。理由如下：1、陈腊女、徐中华与徐小龙系同一家庭成员，徐小龙是户主，建房时徐小龙是作为户的代表申请建房，徐小龙与陈才保签订协议时未经得陈腊女、徐中华的同意；2、陈才保及其家庭成员非界牌镇红灯九组集体经济组织成员，不具有购买徐小龙户所在集体经济组织宅基地使用权和房屋所有权的权利；3、陈才保提供的房屋所有权证和宅基地使用权证明显非法，不能作为证据使用。请求二审法院撤销原审判决并依法改判。被上诉人陈才保未发表答辩意见。本院对原审法院查明的事实予以确认。本案的争议焦点在于徐小龙与陈才保于2000年1月26日签订的房屋买卖合同是否有效。本院认为，结合本案实际情况，徐小龙与陈才保之间的购买农村房屋合同应当认定为有效。首先，双方签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，买方陈才保不久便办理了涉案房屋的产权证及集体土地使用证，在十几年的时间中，陈才保实际居住并对涉案房屋形成了稳定的占有使用关系，应予维护。其次，徐小龙于买卖行为发生后取得了涉案房屋所在集体经济组织成员资格，并不与国家政策禁止农村房屋向非本集体经济组织成员出售主要在于防止集体土地流失、保障农民基本生存权利的本意相违背。第三，徐小龙签订房屋买卖合同并已实际履行后完毕，因涉案房屋拆迁附有高额补偿现涉案房屋被拆迁，陈才保有权获得相应补偿，徐小龙要求确定合同无效，有悖诚实信用原则。第四第三，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。陈腊女、徐中华称徐小龙将涉案房屋卖给陈才保未经得其同意，徐小龙与陈才保签订的房屋买卖合同应当无效的理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1425元，由上诉人陈腊女、徐中华负担。本判决为终审判决。审　判　长　　樊华勇代理审判员　　张　剑代理审判员　　甘可平二〇一五年四月三日书　记　员　　周旻晶微信公众号“”