（2015）鄂武汉中民终字第00156号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-04-22
案件名称
毕佳丽与甘昌武房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
毕佳丽,甘昌武
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武汉中民终字第00156号上诉人（原审被告）：毕佳丽，女，1993年3月2日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：甘昌武，男，1974年12月12日出生，汉族。委托代理人：向欣，湖北金卫律师事务所律师。委托代理人：金奕纳，湖北金卫律师事务所律师。上诉人毕佳丽因与被上诉人甘昌武房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2014）鄂江岸民商初字第02507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年6月，甘昌武诉至一审法院，请求判令：1、解除甘昌武与毕佳丽签订的《房屋租赁合同》；2、毕佳丽立即腾退位于武汉市江岸区汉黄路13-5号401的房屋；3、毕佳丽按照双方租赁合同的约定支付违约金1500元；4、毕佳丽修理房屋（卫生间）防水系统；5、毕佳丽承担本案全部诉讼费用。一审法院审理查明，2013年3月29日，甲方甘昌武与乙方毕佳丽签订《房屋租赁合同》，约定：甲方房屋坐落于武汉市汉黄路13号5-401；房屋用途为租赁住房，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途；租赁期限自2013年4月15日起至2017年4月15日止；月租金500元；租赁期间，正常的房屋大修理费用由甲方承担，日常的房屋维修费用由乙方承担。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并赔偿损失；乙方支付甲方500元作为押金；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金；为乙方居住方便，决定对其房屋进行简易装修，待四年房租期满，若乙方退租，将对乙方置的家电（例如：空调）等酌情处理。合同签订后，毕佳丽向甘昌武支付押金500元。2014年5月6日，因楼下住户反映房屋漏水，甘昌武到涉案房屋查看，发现并不是毕佳丽在居住，而且屋内摆放数张高低床，居住人数众多，随后因与毕佳丽沟通未果，甘昌武于2014年5月10日提出解除合同，并在涉案房屋门上张贴“告示”。一审另查明，武汉市江岸区汉黄路13号5单元4层1室房屋建筑面积79.98平方米，系甘昌武所有。毕佳丽支付房屋租金至2015年4月15日，至一审法庭辩论终结前仍占有、使用租赁房屋。经一审法院现场勘查，涉案房屋客厅内摆放有四张高低床，因卧室房门上锁且毕佳丽不提供钥匙，未能进入，但甘昌武向法庭提交的照片显示，该卧室内摆放有两张高低床。一审法院认为，甘昌武与毕佳丽签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案争议焦点为：毕佳丽是否改变了合同约定的房屋用途。双方《房屋租赁合同》约定“房屋用途为租赁住房”，结合涉案房屋的建筑面积、地理位置及双方合同约定，该用途应理解为普通家庭居住。现毕佳丽在涉案房屋内摆放数张高低床供人居住，可以认定涉案房屋内居住人数明显超出普通家庭应有的居住人数，改变了双方合同约定的房屋用途，构成违约，故甘昌武要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，予以支持。毕佳丽虽抗辩称双方合同并没有约定居住人数，但其将普通住房改为集体宿舍进行使用，改变了合同约定的房屋用途，且存在较大的安全隐患，故对其抗辩观点，不予采纳。合同解除后，毕佳丽继续占用租赁房屋已无合同及法律依据，其应腾退租赁房屋，因此甘昌武要求毕佳丽腾退位于武汉市江岸区汉黄路13-5号401室房屋的诉讼请求，予以支持。《房屋租赁合同》约定：“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金”，现毕佳丽违约，应按合同约定向甘昌武支付违约金，故甘昌武要求毕佳丽支付违约金1500元的诉讼请求，予以支持。合同约定：“租赁期间，正常的房屋大修理费用由甲方承担”，且在现场勘查及庭审时，甘昌武明确表示要求解除合同，不再要求毕佳丽进行维修，故对甘昌武要求毕佳丽修理房屋（卫生间）防水系统的诉讼请求，不予支持。另经庭审释明，毕佳丽表示对多支付租金、押金及装修损失视本案结果另行主张权利，故在本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、解除甘昌武与毕佳丽签订的《房屋租赁合同》；二、毕佳丽于本判决生效之日起三十日内腾退租赁房屋（武汉市江岸区汉黄路13号5单元4层1室）；三、毕佳丽于本判决生效之日起三日内向甘昌武支付违约金1500元；四、驳回甘昌武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。案件受理费80元、邮寄费40元，共计120元由毕佳丽负担。因此款已由甘昌武预交法院，故毕佳丽应于本判决生效之日起三日内向甘昌武支付此款项。判后，毕佳丽不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回甘昌武一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。房屋的用途为居住，应理解为不能将涉案房屋用作其他的商业经营活动，如开餐馆、设立棋牌室等，而毕佳丽始终将房屋用于正常的居住生活。虽然房间内摆放了几张高低床，但很多高低床只是放于房间之内，并没有多人长期固定在房间内居住，更没有作为学生宿舍使用。甘昌武在完全未通知毕佳丽的情况下，经常以所谓检查为由进入房内，严重影响毕佳丽生活，导致毕佳丽不能正常生活和使用涉案房屋，甘昌武的行为构成违约。二、一审法院认定案件事实的证据并不充分。一审法院以其发现的几张高低床就认定毕佳丽改变房屋用途是不能成立的。三、一审判决适用法律错误。一审法院直接适用合同法关于违约责任的相关规定，而对合同法中格式合同适用的相关规定、合同解除应当是根本违约的相关规定及慎用合同解除等司法精神不管不顾，不考虑毕佳丽投入了装修、家具等实际情况。甘昌武辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。涉案房屋内有多人居住，还存有学生用品。租赁合同并非格式合同。甘昌武是在通知毕佳丽的情况下查房，才发现毕佳丽将房屋给学生们居住，之后多次协商，但毕佳丽没有处理好该事，后不再接甘昌武电话。毕佳丽没有对房屋进行装修。二审中，毕佳丽提交了暂居房屋内人员的身份证复印件及证明一组，拟证明毕佳丽未转租涉案房屋，只是其朋友暂住在房屋内。经质证，甘昌武认为证人未出庭作证，且证明内容全部套用一个范本，不予质证。本院认为，毕佳丽提交的证据主要系证人证言，因证人未出庭作证，本院对该组证据不予采信。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，甘昌武与毕佳丽签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。毕佳丽作为承租人，应按照约定或房屋性质使用房屋。《房屋租赁合同》约定房屋用途为租赁住房，同时涉案房屋位于居民小区内，面积为79.98平方米，从合同约定及涉案房屋的面积和位置看，涉案房屋应用于普通家庭居住，但毕佳丽承租房屋后，在涉案房屋内摆放数张高低床供人居住。毕佳丽虽辩称其购买高低床系用于个人使用及偶尔有朋友暂住，但根据一审中甘昌武提交的照片及一审现场勘查的情况，毕佳丽在客厅摆放有四张高低床，在卧室摆放有两张高低床，同时高低床上有被褥、衣物等，按照一般生活常识判断，该房屋并未用于家庭居住，而是以类似集体宿舍的方式使用，这种使用方式与合同约定不符。毕佳丽改变了合同约定的房屋用途，构成违约，一审对甘昌武要求解除《房屋租赁合同》及毕佳丽腾退涉案房屋并支付违约金1500元的诉讼请求，予以支持正确，毕佳丽的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。一审中，毕佳丽未对押金及装修损失等提起反诉，并表示视本案结果另行主张权利，一审不予处理亦正确。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由毕佳丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 余小乔代理审判员 骆朝辉代理审判员 黄 浩二〇一五年四月三日书 记 员 申光伟 微信公众号“”