（2015）吴民终字第72号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-05-14
案件名称
余占鹏与楼开红、魏飞霞房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院
所属地区
宁夏回族自治区吴忠市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
余占鹏,楼开红,魏飞霞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款，第三十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条，第一条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条，第一百四十四条
全文
宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）吴民终字第72号上诉人（原审原告）余占鹏，男，1981年1月4日出生，回族，住宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区。被上诉人（原审被告）楼开红，男，1963年1月8日出生，汉族，住宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区。被上诉人（原审被告）魏飞霞，女，1963年11月12日出生，汉族，住宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区。上诉人余占鹏因与被上诉人楼开红、魏飞霞房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院（2014）吴红民初字第1064号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月16日在本院民事审判第九法庭公开开庭进行了审理。上诉人余占鹏，被上诉人楼开红到庭参加诉讼，被上诉人魏飞霞经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年11月11日，被告魏飞霞与吴忠市兴荣实业开发有限公司签订了罗山商城营业房买卖合同，约定吴忠市兴荣实业开发有限公司将位于罗山商城西区80号（即13号楼80号）营业房出售给被告魏飞霞，营业房建筑面积57.6平方米，实际面积38.77平方米，价款共计116310元。之后，吴忠市兴荣实业开发有限公司将涉案房屋交付被告魏飞霞使用。2013年2月26日，原告余占鹏与二被告签订了罗山商城房产转让协议，约定二被告将涉案营业房以210000元价款转让给原告。原告通过余占虎向被告楼开红支付房款200000元，下欠10000元未付。2013年12月10日，原审法院作出（2013）吴红民初字第771号判决，判决余占鹏搬出涉案营业房，因为杨红青于2007年7月30日已取得涉案房屋的所有权，并于2007年8月3日办理了房屋所有权登记。原审法院认为，杨红青于2007年7月30日已取得了涉案房屋的所有权，而吴忠市兴荣实业开发有限公司于2011年11月11日将涉案房屋售于被告魏飞霞，吴忠市兴荣实业开发有限公司的出售行为属于无权出售行为，二被告同样未取得涉案房屋的所有权，而二被告再次将涉案房屋售于原告余占鹏，更属于无权处分行为，故原告与二被告签订的罗山商城房产转让协议属于无效协议，无效的合同自始没有法律约束力，对原告要求解除与二被告签订的转让协议，本院予以支持。被告魏飞霞、楼开红收取原告的200000元房款应当退还，对于原告要求二被告退还房款200000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的利息54600元、损失200000元，因二被告无权处分行为给原告余占鹏造成了损失，但原告余占鹏自购买后一直运营出租，弥补了部分损失，且原告购买涉案房屋未到房屋登记管理部门了解登记信息，自身存在过错，所以本院酌情参照中国人民银行同期同类贷款利率的一倍计算，从购买之日计算至（2013）吴红民初字第771号判决之日，即2013年2月26日至2013年12月10日，共计308天，6.00%÷365天×308天×200000元×1倍＝10126.03元。原告根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。但二被告不知道涉案房屋登记在杨红青名下的事实，更没有隐瞒相关事实，故对原告的意见不予采纳。被告魏飞霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃答辩、举证、质证、辩论、陈述的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告余占鹏与被告楼开红、魏飞霞签订的罗山商城房产转让协议书；二、被告楼开红、魏飞霞于本判决生效后十日内一次性返还原告余占鹏200000元，损失10126.03元，共计210126.03元；三、驳回原告余占鹏的其他诉讼请求。案件受理费8269元，原告余占鹏负担3818元，被告楼开红、魏飞霞负担4451元。原审宣判后，原审原告余占鹏不服该判决，向本院提起上诉称，一、一审判决认定部分事实不清，适用法律不当，导致判决结果错误。一审判决认定上诉人自购买房屋后，将房屋出租弥补了损失，并且上诉人在购买房屋时没有到房屋登记部门了解房屋登记情况，自身也存在过错，所以其损失按照中国人民银行同期贷款利率计算。以上认定根本不尊重事实，也违背了法律的明文规定。一审判决没有考虑涉案房屋价值现已升值到40余万元的事实，也没有考虑到上诉人在相同时间，以相同的价格购买房屋，也不会有房屋涨价部分的损失。二、一审判决适用法律错误。对于兴荣公司在2007年就已经将涉案房屋卖给了杨红青，但在2011年又将同一房屋出售给了二被上诉人，其“一房二卖”的行为导致上诉人同被上诉人所签订的商品房买卖合同目的不能实现，二被上诉人应当向兴荣公司主张权利，依法要求其承担责任，但二被上诉人怠于主张权利，无限期扩大上诉人的损失，上诉人诉请被上诉人承担责任应当支持。但一审判决以二被上诉人在向上诉人出售房屋时，并不知道涉案房屋已经出售杨红青为由不予支持，显失公平。综上所述，请求二审法院依法撤销原判第三项，改判支持上诉人一审诉讼请求，判决由被上诉人支付利息44384元、赔偿损失200000元，共计244384元，一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人楼开红二审答辩称，双方签订合同买卖房屋是事实，上诉人给我给付200000元房款，我于2013年3月25日将房屋交付给上诉人。现由我返还房款可以，但我不应承担赔偿损失的责任。原审判决正确，请求维持原判。被上诉人魏飞霞二审未到庭应诉答辩，庭前亦未提交书面答辩意见。上诉人余占鹏二审提交了书证《还款计划表》两张（原件），用以证明其从买房以来，在邮政银行贷款后一直在承担着支付利息，贷款买房受到损失的事实。被上诉人楼开红经质证认为，该证据只能证明上诉人有贷款事实，不属于房屋买卖合同给他造成的损失。被上诉人楼开红、魏飞霞二审未提交新证据。本院对上诉人余占鹏二审提交的证据确认如下：上诉人余占鹏二审提交的《还款计划表》不属于二审新证据，且其内容无法证明与本案具有关联性，故本院对其证明效力不予确认。本院经审理查明，吴忠市兴荣事业开发有限公司因欠银川市商业银行利通支行贷款无力偿还，被该行诉讼。经受诉法院调解，双方达成还款协议。后吴忠市兴荣事业开发有限公司未按期履行还款协议，经银川市商业银行利通支行依法申请法院强制执行。在执行过程中，吴忠市中级人民法院作出（2007）吴法执字第1号民事裁定，确认吴忠市兴荣事业开发有限公司所有的包括本案涉案房屋在内的罗山商城13号楼1-2层营业房以609000元出售给杨红青，该房屋产权自2007年7月30日起归杨红青所有。杨红青于2007年8月3日办理了房屋产权变更登记，取得该房屋的产权证书。2011年11月11日，吴忠市兴荣实业开发有限公司与被上诉人魏飞霞签订了罗山商城营业房买卖合同，约定由吴忠市兴荣实业开发有限公司将位于罗山商城西区80号（即13号楼80号）营业房出售给被告魏飞霞，营业房建筑面积57.6平方米，实际面积38.77平方米，价款共计116310元。被上诉人魏飞霞付清了全部房款，吴忠市兴荣实业开发有限公司将该房屋交付被告魏飞霞使用。2012年底，上诉人余占鹏与被上诉人魏飞霞、楼开红（二人系夫妻关系）协商由被上诉人魏飞霞、楼开红将罗山商城西区80号（即13号楼80号）营业房以210000元价款转让给上诉人。上诉人余占鹏通过余占虎向被上诉人楼开红支付了房款200000元，下欠10000元未付。双方于2013年2月26日签订了罗山商城房产转让协议，被上诉人魏飞霞、楼开红于2013年3月25日将所售房屋交付上诉人余占鹏使用，双方未办理产权登记手续。2013年11月8日，涉案房屋所有人杨红青以排除妨害纠纷起诉上诉人余占鹏要求停止侵害，搬离该房屋。原审法院于2013年12月10日作出（2013）吴红民初字第771号民事判决，判决余占鹏于判决生效后十日内搬出涉案营业房。上诉人余占鹏未履行该判决，至今仍占有该房屋，并于2014年10月10日提起本案诉讼，要求解除与二被上诉人签订的房屋转让协议，返还上诉人购房款210000元并支付利息54600元，赔偿损失200000元。原审法院经审理，作出本案原审判决。上述事实，有双方当事人一、二审庭审陈述笔录内容，以及双方当事人原审提交并经质证确认的证据在卷证实，本院予以确认。本院认为，吴忠市兴荣实业开发有限公司明知本案涉案房屋已经人民法院执行，由杨红青取得了该房屋的所有权，仍与被上诉人魏飞霞签订房屋买卖合同并向被上诉人魏飞霞交付了该房屋，该出售行为属于无权处分行为。而二被上诉人在未取得房屋所有权的情况下，再次将涉案房屋售于上诉人余占鹏，同样属于无权处分行为，且上诉人余占鹏无法取得该房屋的所有权。《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”故上诉人余占鹏要求解除其与二被上诉人签订的房屋买卖协议的诉讼请求成立，原判支持其诉讼请求正确。但原判同时又认定上诉人余占鹏与被上诉人楼开红、魏飞霞签订的房屋买卖协议属于无效协议是错误的，应予纠正。被上诉人楼开红、魏飞霞应将收取的房款200000元返还上诉人余占鹏。对上诉人余占鹏要求返还超出给付数额的10000元诉讼请求，不予支持。因被上诉人楼开红、魏飞霞无权处分行为致使上诉人余占鹏购买房屋的合同目的无法实现，必然造成损失，故上诉人余占鹏要求支持利息并赔偿损失的诉讼请求成立，应予支持。但上诉人余占鹏自占有该房屋后一直在使用，能够弥补部分损失，且上诉人余占鹏购买涉案房屋时未了解该房屋产权登记信息，对该房屋产权问题未认真核实，其自身亦存在过错。同时，上诉人余占鹏虽主张由二被上诉人支付利息及赔偿损失共计254600元，但其未提供证明其损失数额存在的有效证据进行佐证。故原判酌情参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算由二被上诉人赔偿上诉人余占鹏购房款利息是正确的，但计算天数及适用现行利息6.00%的年利率是错误的，且判决由二被上诉人按基准利率的一倍进行赔偿偏低，应予纠正。故应由被上诉人楼开红、魏飞霞按照中国人民银行同期同类贷款基准年利率6.15%的两倍计算进行赔偿较为适宜。上诉人余占鹏虽主张其于2012年向被上诉人支付了房款，后补签了购房合同，但其不能提供具体付款时间的证据。故二被上诉人赔偿利息的起始时间应从2013年1月1日起。因原审法院2013年12月10日作出的（2013）吴红民初字第771号生效判决要求上诉人余占鹏搬出本案涉案房屋，但上诉人余占鹏至今仍未履行该判决。故二被上诉人赔偿利息的截止时间应当至该判决作出之日。即2013年1月1日至2013年12月10日，共计344天。具体利息计算数额为200000×6.15%÷365天×344天×2倍＝23184.66元。上诉人余占鹏提出涉案房屋现已升值到40余万元，要求被上诉人按现行房价赔偿房屋涨价部分的损失的上诉主张，因房屋升值部分属于合同履行后的预期可得利益，合同解除后的预期可得利益损失不属于赔偿范围，故上诉人余占鹏提出的该上诉请求不能成立，本院不予支持。上诉人余占鹏提出应根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第九条的规定，判决由二被上诉人承担赔偿责任。因《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第一条明确规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”而本案双方当事人之间的房屋买卖合同是双方均为自然人之间普通房屋买卖合同，并不能适用该司法解释的相关规定。故上诉人余占鹏提出的该上诉主张不能成立，本院不予采信。被上诉人魏飞霞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃答辩、陈述、举证、质证、辩论的诉讼权利。综上，原审判决认定事实有误，适用法律错误，判决结果不当，应予纠正。上诉人余占鹏请求二审依法撤销原审判决，对本案进行改判的部分上诉请求成立，应予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条第二款，第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、维持宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院（2014）吴红民初字第1064号民事判决第一项、第三项，即“一、解除原告余占鹏与被告楼开红、魏飞霞签订的罗山商城房产转让协议”，“三、驳回原告余占鹏的其他诉讼请求”；二、撤销宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院（2014）吴红民初字第1064号民事判决第二项，即“被告楼开红、魏飞霞于本判决生效后十日内一次性返还原告余占鹏200000元，损失10126.03元，共计210126.03元”；三、被上诉人楼开红、魏飞霞于本判决生效后十日内一次性返还上诉人余占鹏购房款200000元，并支付利息23184.66元，共计223184.66元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8269元（上诉人余占鹏原审预交4135元），由被上诉人楼开红、魏飞霞负担3972元，上诉人余占鹏负担4297元；二审案件受理费4965元，被上诉人楼开红、魏飞霞负担4534元，上诉人余占鹏负担431元。本判决为终审判决。审 判 长 马 龙代理审判员 马 媛代理审判员 杨璐璐二〇一五年四月三日书 记 员 马晓花附：本案引用法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第三十条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 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