（2014）穗天法民四初字第1265号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2016-04-20
案件名称
王真真与广州二天堂大药房连锁有限公司租赁合同纠纷2014民四初1265一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王真真,广州二天堂大药房连锁有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款，第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第1265号原告（反诉被告）：王真真，住湖南省宝丰县。委托代理人：尹华青，住湖南省洞口县。委托代理人：杨沛清，系广东格林律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州二天堂大药房连锁有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：张宝清，董事长。委托代理人：冉茜，系广东经纶律师事务所律师。原告（反诉被告）王真真诉被告（反诉原告）广州二天堂大药房连锁有限公司（以下简称二天堂公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王真真的委托代理人杨沛清、尹华青，被告二天堂公司的委托代理人冉茜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王真真诉称：2013年7月25日原告与被告签订一份《租赁合同》。《租赁合同》第一条约定被告将位于广州市天河区车陂东溪大街2号之3.4场地（面积40平方米）租给原告作便利店使用。合同签订之日，按照约定，原告向被告支付了合同保证金11000元，进场费15000元、招牌复员费2000元，首月租金5500元，被告向原告出具了相应的收款收据。2013年8月1日被告将房屋交付原告使用。同日，原告与广州市峰美装饰设计有限公司签订了一份《店面装修合同》，经被告同意后，对租赁场地进行全面重新装修，装了钢结构阁楼，新挖建了化粪池。装修完工后，原告依据租赁合同第四条第二项规定，要求被告应自房屋交付使用之日起10天内提供房产证或有效证件给原告办理有关手续，并积极、协助原告办理相关证件。而被告的代表左某先是答应，而后就推托，一天天，一个月过一个月，被告一直未能提供租赁房屋房产证或其他证明文件给原告。原告无奈之下曾以不再交付租金的方式催促被告，而被告千方百计骗原告交付租金，直到2013年12月，因被告仍然未能提供场地房产证给原告，原告无法依法办理营业执照，致使原告无法实现合同目的。为减少自身损失，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，原告未再向被告缴纳租金。2014年2月24日被告书面通知原告，被告单方提出解除租赁合同。之后，原告表示同意解除租赁合同，并按合同第四条第二项规定，如因被告原因导致原告无法正常使用场地的，被告应向原告每天支付租金额3%的滞纳金。要求被告退还已收原告的相应费用并赔偿因其违约给原告造成的损失，但被告对此不予理会。为减少双方合理损失，原告通知被告于2014年3月10日双方办理了场地交接。《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告依法按时缴纳租金，而被告拒不履行提供场地房产证的行为，导致原告无法办理营业执照、无法依法经营便利店，根本上无法实现合同目的，被告的行为已经违反了双方签订的合同第四条的规定。根据合同第七条规定，被告的行为属于严重违约。根据《中华人民共和国合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。被告理应赔偿因其违约给原告造成的合理损失。为保障自身合法权益，故原告诉至法院，请求法院依法判令：1、被告退回原告合同保证金11000元、进场费15000元、招牌复员费2000元，向原告支付违约金34650元（每天165元，从2013年8月10日起至2014年3月10日止，共计210天），并赔偿因被告违约造成原告的装修费用45631元及营业损失约20000元，以上各项共计128281元。2、被告承担本案诉讼费。被告（反诉原告）二天堂公司辩称：由于原告实际使用了案涉商铺，现原告要求返还已付的租金没有事实依据。被告确认原告确实交纳了保证金11000元，由于原告在租赁过程中存在拖欠租金、水电费的违约行为，依约保证金作为违约金，不应当返还。被告收取过进场费及招牌复原费，但因为被告对商铺投入了装修，商铺原带有装修，当原告不再使用商铺时，招牌是需要恢复原状的，所以这两笔费用属于被告的成本费用，被告实际也是按照成本价向原告收取的，双方对这些费用是同意的，所以原告现要求返还这两笔费用没有事实依据。被告一直向原告表示可以帮其办理经营许可证照，原告之所以拖欠租金，也没有要求办理经营许可证照，实际上是原告的经营面临着困境，原告不想继续经营下去，所以双方没有继续履行合同的过错在于原告，是原告拖欠租金的违约行为导致合同解除。原告所称的装修损失缺乏事实依据，不应当转嫁由被告承担。被告（反诉原告）二天堂公司就反诉称：被告与原告于2013年7月25日签署租赁合同，被告将位于广州市天河区车陂东溪大街2号场地（建筑面积40平方米）出租给原告作商铺使用，租赁期限从2013年8月11日至2015年2月10日止，租赁合同签署后，被告即向原告交付场地，原告实际使用场地经营至2014年3月份。原告自承租使用商铺后，在2013年12月之前尚能依约支付租金，但自2013年12月份开始就不再按合同要求支付租金，甚至也不缴付水电费，被告多次口头向其催收，也专门发函催收，但原告均不理睬，不向被告支付相关费用，拖欠租金已达4个月未付，不得已被告在2014年2月发出关于清偿拖欠租金和解除租赁合同的通知，要求原告清偿拖欠的租金和水电费，并且提出解除租赁合同，要求其撤场。原告收取通知后没有异议，将商铺腾空后双方于2014年3月10日办理了场地移交手续。由于原告自2013年12月份起就拖欠租金及水电费，已经严重违约，不仅应向被告支付拖欠的租金及水电费，还应当承担相应的违约责任。为维护被告的合法权益，特提出反诉，请求法院依法判令：1、原告向被告支付拖欠的租金18333元；2、原告向被告支付拖欠的水电费1942.5元；3、原告向被告支付违约金11000元；4、原告承担诉讼费。经审理查明：2013年7月25日，原告（乙方，下同）与被告（甲方，下同）签订《租赁合同》（被告落款处为“左某”签名，被告称左某为其员工，代表其签约，其确认甲方的权利义务由其承担），约定：甲方同意将拥有使用权的物业广州市天河区车陂东溪大街2号之3、4号场地（以下简称案涉商铺）租给乙方作便利店使用，建筑面积共40平方米；租赁期限从2013年8月11日至2015年2月10日共18个月；租金按月结算，月租金为5500元，乙方在每月11日前（节假日时顺延）交付租金给甲方，付款方式为转账或现金；合同签订之日，乙方向甲方支付11000元作为合同保证金，并交纳第一个月的租金5500元，合同保证金不得用作抵扣应交付的租金和其他费用，租赁期满或解除合同后，乙方清缴所有应付费用，按时完好交还租赁场地，合同保证金即如额三天内不计息交还乙方，甲方无故延迟退还合同保证金给乙方的，甲方须向乙方每天支付3%的滞纳金；甲方应保证出租的房产符合法律规定的租赁条件，权属清楚，如有纠纷也对乙方的合同期不造成任何影响；（第四条第2款）甲方应依约按时将房屋交付乙方使用，10天内提供的房地产证或有效证件给乙方办理有关手续，并积极配合协助乙方办理相关证件，如因甲方原因导致乙方无法正常使用场地的，甲方应向乙方每天支付租金额3%的滞纳金；甲方配合乙方办理合同备案手续，税费双方各自承担，如果因甲方没有办理合同备案导致乙方经营办理证件造成的损失由甲方承担；乙方应依约按时交纳租金，不得擅自改变房屋用途和扩建改造，不可以转租、分租，如转租、分组时需征求甲方同意，乙方负责支付店铺内的通讯、水、电费等；如乙方违约或中途单方解除合同，乙方所交纳合同保证金某不退还，不得用合同保证金抵扣应交纳的租金或其他一切费用，乙方还应支付相当于乙方交纳给甲方的合同保证金的壹倍赔偿给甲方，如甲方违约或中途单方解除合同，应退还乙方所有缴纳的抵押金及当月剩余的承租费、管理费；任何一方未能履行本合同约定条款视为违约，守约方有权解除合同，并按合同有关规定和本合同有关条款处罚违约方，乙方不能按时向甲方交纳本期租金，书面通知后一个月未交纳每逾期一天，按欠交数额的千分之一交滞纳金；（补充内容第1条）甲方提供10天的免租装修期给予乙方装修店铺使用（时间由2013年8月1日至2013年8月10日止）装修免租期内所产生的电费、水费及一切杂费由乙方支付；（补充内容第4条）甲方一次性收取乙方2000元的招牌复原费，该复原费不予退回乙方；等内容。原、被告均确认《租赁合同》第4条第2款中“有关手续及相关证件”是指办理营业执照手续（原告称具体指办理营业执照所需要的租赁房屋登记备案手续）及营业执照。被告称将其向案外人承租的场地中间隔了约40平方米即案涉商铺分租给原告使用，案涉商铺隔壁的其余场地由被告实际经营。上述《租赁合同》签订当日，被告向原告开具了收取原告所交案涉商铺的押金11000元、首月租金5500元的《收据》（编号为1010045）、进场费15000元的《收据》（编号为1010046）、招牌复原费2000元的《收据》（编号为1010047）。次日，被告将案涉商铺交付原告使用。2014年2月21日，被告向原告发出《关于清偿拖欠租金和解除租赁合同的通知》（主要内容为原告拖欠2013年12月、2014年1月、2月合计16500元的租金，拖欠租金时间长达三个月，已构成严重违约，被告多次向原告催收租金未果，故被告现通知原告在2014年2月28日前将拖欠的租金16500元及水电费支付给被告，且被告与原告解除租赁合同，请原告在7天内撤离案涉商铺将场地移交被告，逾期则被告将对该场地物品予以清场处理并将通过法律途径追究原告的法律责任）。原告称其于2014年2月21日之后2-3日内收到该通知。2014年3月10日，原告将案涉商铺交还被告；被告书面确认案涉商铺场地已清空，电表读数7163度、水表读数36度。庭审中，原、被告均确认原告向被告交纳了案涉商铺自2013年8月11日至2013年12月10日止的租金，此后原告没有再交纳租金；原告在案涉商铺开设了“永峰超市”，自2013年8月13、14日开始营业（另，原告称一般情况下都能正常使用案涉商铺，但遇到村委会来检查营业执照时，就无法开门营业，平均每月有1次检查，所以其并非正常经营，其实际占用商铺至2014年3月10日；被告称在交还案涉商铺之前，原告一直正常使用案涉商铺经营超市）。另，原告确认其未付清案涉商铺的水电费共计1942.5元，并同意向被告支付上述水电费。原告为证明被告怠于协助原告办理营业执照等证照，提交了6条手机短信（包括原告所发信息“你这是什么意思，电话不接也不回，我这个证还办不办”、被告员工左某回复信息“要过几天和你去办，因我家有事，请了几天假”、原告再回复信息“哦，那你什么时候回来啊”、被告员工左某回复信息“还没定，可能下周一吧”、原告回复信息“好的，那我下周一等你”、被告员工左某回复信息“好”；原告称时间为2013年8月19日，发信息双方为原告和被告代表左某）。被告对该证据的真实性无异议，但认为手机短信内容不能证明原告的证明目的，内容显示原告提出要办证，被告也答应协助办证，因此，被告是愿意配合原告办证的，不存在被告不履行租赁合同约定的情形。被告为证明其不存在不配合原告办理营业执照情形，提交了《关于提供二天堂车陂东溪大街2号产权通知书》（主要内容：关于原告称被告未提供房产证明并提出退还保证金等费用一事，被告从来不存在不提供房产证明之情形，被告随时可以向原告提供租赁房屋产权之证明，因此，被告不接受原告提出的要求，请原告依约继续履行合同，另外，原告拖欠从2013年12月1日起至2014年1月22日止的租金11000元和水电费，属于严重违约行为，请原告在2014年1月29日前将上述租金11000元及水电费支付给被告，否则被告将通过法律途径追究原告的法律责任）、照片（显示案涉商铺门口的招牌上张贴有一张A4纸的书面材料，但看不清该材料的标题及内容，有一名黑衣男子正在看该书面材料，案涉商铺处于营业状态；被告称拍摄时间为2014年1月22日，拍摄地点在案涉商铺门口，照片中的书面材料为《关于提供二天堂车陂东溪大街2号产权通知书》）；被告未提供证据证实上述照片中的书面材料为《关于提供二天堂车溪大街2号产权通知书》及照片的拍摄时间为2014年1月22日。原告对被告上述证据的真实性不予认可，但称上述照片中的黑衣男子为原告丈夫，当日其丈夫看到被告人员到案涉商铺门口张贴书面材料并用报纸遮挡，所以其丈夫就出去看，并把该通知撕下来，该通知的内容与被告发出的《关于清偿拖欠租金及解除租赁合同的通知》的内容差不多，被告照片的拍摄的时间大概在原告收到被告发出的《关于清偿拖欠租金及解除租赁合同的通知》之前3天的时间内。关于案涉商铺在交付原告使用时的原状问题，原告称当时案涉商铺是间隔好大约40平方米的空铺，但是该空铺又被分割为2个小商铺，2个小商铺的大门约3米宽，是卷帘门，中间是砖墙隔住，其中一间小铺原来是经营手机店，商铺内的墙面贴有镜子，另外一个小铺的招牌写着士多店，墙面有一些钉子，两间小铺的天花板原来都有吊顶，但原告接手时全部吊顶都是烂的，且两间小铺的电源线及开关都被拆掉扯烂，两间小铺并未建立洗手间。被告不确认原告上述陈述；但被告未提供证据证明案涉商铺交付原告时的状态。关于原告有无经过被告的同意而进行装修的问题，原告称被告的代表左某曾口头同意其装修，且其实际进行了装修；被告则称原告未经其同意进行装修，案涉商铺原来是带有简单装修的，其不清楚原告接收案涉商铺后进行了哪些改造，原告交还案涉商铺后，被告对于原告没有搬离拆卸的装修部分并未加以利用，而是在2014年3月17日将包括案涉商铺在内的全部场地交还给业主。关于原告将案涉商铺交还给被告时的状态问题，原告称其只是将货架搬走，其他东西都没有拆走，商铺内的装修均在；被告称案涉商铺内所有货柜、货架及物品已经搬空，没有见到酒柜和收银台，剩下垃圾没有清理。另，原告为证明其对案涉商铺进行了装修及花费的装修费金额，提供了以下证据：1、《店面装修合同》（其上显示了原告于2013年8月1日与案外人广州市峰美装饰设计有限公司签订该合同，约定装修工程预算金额为45631元，最终装饰总金额不得超出预算金额的10%，工期自2013年8月1日至2013年8月10日等内容）；2、《装修报价单》（其上显示了原告于2013年8月1日与案外人广州市峰美装饰设计有限公司签署该报价单，装修项目及金额依次为：一、装修部分1、格栅吊顶1440元，2、电路改造6000元，3、隔墙制作712元，4、灯具购置安装1440元，5、开关面板购置安装160元，6、水管改造980元，7、洗手间化粪池8000元，8、玻璃4716元，9、门帘1350元，10、货架4410元，11、酒柜2380元，二、收银台11**元，1、钢结构阁楼5760元，2、招牌2702元，3、墙面粉刷1426元，4垃圾清运3000元，总计金额为45631元）；3、《装修结算单》（其上显示了原告于2013年8月9日与案外人广州市峰美装饰设计有限公司签署该报价单，内容与上述《装修报价单》一致）；4、案外人广州市峰美装饰设计有限公司先后于2013年8月1日、8月9日出具的《收款收据》（分别显示收到原告装饰材料费订金5000元、装饰费40631元）；5、案外人广州市峰美装饰设计有限公司的《企业注册基本资料》（查询时间为2014年3月27日；显示该公司成立核准登记时间为2013年8月6日，经营范围包括室内装饰及设计等）6、照片8张（其中有1张为案涉商铺关闭状态下的外景，有6张拍摄内容反映出场地处于装修中，有空货架、管材等物品，另有1张为货架摆放整齐且装满货物的内景；原告称拍摄地点是案涉商铺，拍摄时间为装修期间即签订合同后10日）。被告对上述证据1-4的真实性、合法性、关联性均不予确认，称其无法确认装修公司的真实性，不清楚原告与装修公司之间的合同履行情况，但其对上述证据中的签名及印章的真实性不申请鉴定；认为装修费收据不能作为有效的费用凭证，即使发生了装修费用，也应当提供正式的发票；认为被告不应当承担原告的装修损失，即使其应当承担部分责任，装修结算单中例如第一部分装修部分编号2、4、9、10、“酒柜”、第二部分收银台、编号1钢结构阁楼、编号2招牌都是原告在交还商铺时搬走的部分，被告不应当承担，且合同约定租期为18个月，还应当考虑折旧的问题，所以原告提出装修损失为45631元是不合理的。被告对上述证据5中显示案涉商铺外景的照片真实性无异议，但对照片显示商铺内装修情形的照片真实性无法确认，其认为该证据不能证明原告所要证明的内容，照片反映出原告实际在经营，并没有因为建设规划许可证而受到影响。在本案审理过程中，本院依法向广州市国土资源和房屋管理局、广州市规划局天河分局发函查询案涉商铺的产权情况或建设规划报建情况，后广州市国土资源和房屋管理局于2014年6月5日向本院提供《天河区集体房地产产权情况表》（显示暂无地址为天河区车陂东溪大街2号或天河区车陂东溪大街2号之3、4的房产信息）：广州市规划局天河分局于2014年6月16日以穗规天河（2014）508号复函本院称：来函信息（门牌地址）与规划部门立案和审批内容信息不对应，无法查核相关规划许可。由于原、被告在本案中基于认为原、被告就案涉商铺签订的《租赁合同》有效而提起本案本诉及反诉，鉴于本院前述查明的关于案涉商铺并无相应的产权证明和规划报建许可证明的实际情况，根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本院遂于开庭前依法告知原、被告双方《租赁合同》无效，依法原、被告有权变更诉讼请求。经本院释明后，原告表示变更其诉讼请求为：1、被告返还原告已交纳的合同保证金11000元、进场费15000元、招牌复员费2000元、租金22000元；2、被告赔偿原告装修损失费45631元；3、被告承担本案诉讼费。被告表示其坚持认为《租赁合同》有效，不变更反诉请求。本院认为：《租赁合同》的效力问题如前所述，本院不再赘述。经本院释明后原告变更了诉讼请求，被告未予变更反诉请求，故本案就原告变更后的诉讼请求和被告的反诉请求进行审查。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告向原告收取的保证金11000元、进场费15000元、招牌复原费2000元应当予以返还，原告变更后的第一项诉讼请求中要求被告退回上述三项款项的诉讼请求，合法有理，应予支持。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告要求被告返还租金22000元的诉讼请求和被告要求原告支付租金18333元的诉讼请求，从本案查明的事实看，原告在案涉商铺开设了“永峰超市”并实际经营，原告已经实际使用了案涉商铺，根据公平原则和等价有偿原则，原告仍应当向被告支付其使用案涉商铺的相应对价。至于原告所述的被告怠于履行配合其办理营业执照导致其使用案涉商铺受到影响的问题，根据《租赁合同》第4条第2款约定，被告负有配合原告办理营业执照的协助义务，从原告提交的短信证据来看，原告已经履行了催告被告履行上述协助义务的义务，被告虽辩称其一直同意协助原告办理营业执照，但照片未能显示张贴在案涉商铺门口的书面材料为《关于提供二天堂车陂东溪大街2号产权通知书》及张贴的具体时间，在原告予以否认的情况下，本院不采纳被告关于其在2014年1月22日在案涉商铺门口张贴了《关于提供二天堂车陂东溪大街2号产权通知书》的陈述，被告应承担举证不能的不利后果，本院对原告关于被告怠于履行配合其办理营业执照的陈述予以采信。众所周知，是否取得营业执照对于原告在案涉商铺进行经营必然产生影响，因此，被告怠于履行配合原告办理营业执照的行为势必对原告使用案涉商铺产生影响，结合原告关于遇到有关部门检查时其必须关门暂停营业及平均每个月有一次检查的陈述，根据日常生活常理，本院酌情认定原告应参照《租赁合同》月租金标准的80%的标准向被告支付自2013年8月11日至2014年3月10日期间的房屋占用费30800元（5500元／月×80%×7月），扣除原告已付的租金22000元，原告还应向被告支付房屋占用费8800元（30800元－22000元），故本院对被告第一项反诉请求中不超过上述8800元的部分予以支持，对于超过部分不予支持；对原告要求被告退还已付租金22000元的诉讼请求予以驳回。关于原告要求被告赔偿装修损失的诉请，如果原告未经被告同意擅自装修，被告不应就此承担赔偿责任；如果原告的装修行为经过了被告的同意，则因该装修损失属于原告因《租赁合同》无效遭受的损失，应由对《租赁合同》无效具有过错的一方或双方承担赔偿责任。首先，关于原告的装修行为有无经过被告同意的问题，被告虽然否认原告上述装修行为经过其同意，但根据被告关于其在案涉商铺隔壁场地营业的陈述，从日常生活经验判断，被告对原告上述装修行为是知情的。而现有证据并未显示被告在提起反诉前长达半年多的时间内曾对上述装修行为提出过异议，综合本案案情，可视为被告对原告上述装修行为知情并同意。其次，关于《租赁合同》无效的责任划分问题，被告并非案涉商铺的建设者，但其向案外人承租案涉商铺时未对案涉商铺的权属情况或规划报建情况尽到审慎审查的义务，贸然承租案涉商铺，后又将案涉商铺转租给原告，被告对《租赁合同》无效具有过错；原告在向被告承租案涉商铺时亦未对案涉商铺的权属情况或规划报建情况尽到审慎审查的义务，同样对《租赁合同》无效具有过错。综合本案案情，本院认定原告和被告对《租赁合同》无效的过错各占50%，原告和被告应按照上述比例分担原告的装修损失。因原告对案涉商铺装修后已经实际使用一段时间，故上述装修损失宜以案涉商铺的装修现值作为标准进行计算。最后，关于原告对案涉商铺装修的现值，由于案涉商铺已经交还业主，通过评估和勘察方式确定原告的装修损失已经失去事实的基础。鉴于原告确实对案涉商铺进行了装修的事实，根据原告提供的《店面装修合同》、报价单、结算单及收款收据等证据，结合经营超市行业的一般装修惯例及被告关于案涉商铺交还其时的状态的陈述，本院酌情确定原告的装修损失应在以下装修项目范围内计算，包括：隔栅吊顶1440元、电路改造6000元、隔墙制作712元、开关面板购置安装160元、水管改造980元、洗手间化粪池8000元、玻璃4716元、钢结构阁楼5760元、墙面粉刷1426元、垃圾清运3000元，合计32194元。再结合双方合同约定及被告实际交付案涉商铺的日期，原、被告约定的租赁期限为2013年8月11日至2015年2月10日（共549天），而双方实际履行期限为2013年8月11日至2014年3月10日（共212天），本院按《租赁合同》的未履行期限占约定租赁期限的比例，认定案涉场地中装修的折旧率为61.38％，并据此折算得出被告收回案涉商铺时其中的装修工程现值为19760.68元，按照被告对原告的装修损失承担50％的赔偿责任计算，被告应赔偿原告装修损失9880.34元。至于被告第二项反诉请求，原告确认其欠付案涉商铺水电费1942.5元并同意支付，故本院对被告该项反诉请求予以支持。至于被告第三项反诉请求，其基于《租赁合同》有效的情况下原告存在逾期支付租金违约行为而提出该项反诉请求，如前所述，《租赁合同》无效，被告提出该项反诉请求所依据的事实与本院认定的事实不符，被告该项反诉请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州二天堂大药房连锁有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告王真真返还保证金11000元、进场费15000元、招牌复原费2000元。二、被告广州二天堂大药房连锁有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告王真真赔偿装修损失9880.34元。三、原告王真真于本判决发生法律效力之日起10日内向被告广州二天堂大药房连锁有限公司支付房屋占有使用费8800元。四、原告王真真于本判决发生法律效力之日起10日内向被告广州二天堂大药房连锁有限公司支付水电费1942.5元。五、驳回原告王真真的其他诉讼请求。六、驳回被告广州二天堂大药房连锁有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2190元，由原告王真真负担1325元，被告广州二天堂大药房连锁有限公司负担865元。反诉受理费350元，由被告广州二天堂大药房连锁有限公司负担105元，原告王真真负担245元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 秦 雯人民陪审员 傅红亚人民陪审员 刘红梅二〇一五年四月三日书 记 员 何靖文张杳判决书已于2015年月日送达 来自：