（2015）五法民二初字第130号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-08-20
案件名称
原告云南信亿进出口贸易有限公司诉被告云南名欣药业有限公司、云南欣农科技有限责任公司一审房屋租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
昆明市五华区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
云南信亿进出口贸易有限公司,云南名欣药业有限公司,云南欣农科技有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第六十三条，第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百一十八条第一款
全文
昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2015）五法民二初字第130号原告：云南信亿进出口贸易有限公司。住所：昆明市高新区海源中路高新保税库。法定代表人：陈建，总经理。委托代理人：张谦，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：陆娟，北京大成（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：云南名欣药业有限公司。住所：昆明市高新区海源中路高新保税库*座。法定代表人：李美瑛（现关押于昆明市看守所）。被告：云南欣农科技有限责任公司。住所：昆明市西山区秋苑*期**栋**号。法定代表人：李美瑛（现关押于昆明市看守所）。原告云南信亿进出口贸易有限公司诉被告云南名欣药业有限公司（以下称名欣药业公司）、云南欣农科技有限责任公司（以下称欣农科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月6日立案受理后，依法组成合议庭于2015年3月30日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张谦、陆娟，被告名欣药业公司和欣农科技公司的法定代表人李美瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南信亿进出口贸易有限公司起诉称：2013年1月10日，原告与被告名欣药业公司签订一份《高新保税监管区租赁合同》，约定被告名欣药业公司承租原告位于昆明市高新保税监管区二期第4、6层的厂房共计10177.47㎡，2013年、2014年每月租金为人民币25元／㎡，年租金为3053241元，2013、2014年租金分别于2013年1月31日、2013年12月1日前一次性支付。合同签订后，原告按照合同约定向被告名欣药业公司交付了租赁的厂房，但时至今日被告名欣药业公司仅向原告支付了100万元租金，经原告多次催讨，被告名欣药业公司均拒不支付。2014年2月18日，原告与被告名欣药业公司、欣农科技公司就租金支付的相关事宜召开了会议，会上，被告欣农科技公司法定代表人李美瑛承诺，由被告欣农科技公司就被告名欣药业公司欠付原告的费用承担连带保证责任，同时，三方就租金支付及腾房的相关事宜达成了一致意见，并形成《会议纪要》，被告名欣药业公司同意于2014年3月31日前支付欠付的费用，并于2014年2月28日腾还厂房。但在会议结束后，被告名欣药业公司再次出尔反尔，拒不按《会议纪要》承诺的约定履行义务。综上，原告为维护自身合法权益，特起诉至法院请求：1、判令解除原告与被告云南名欣药业有限公司签订的合同号为XY130104FW的《高新保税监管区租赁合同》。2、判令被告云南名欣药业有限公司向原告腾还《高新保税监管区租赁合同》项下租赁房屋。3、判令云南名欣药业有限公司向原告支付拖欠的租金2562091元（其中2013年欠付的租金为2053241元，2014年1月、2月欠付的租金为508850元）。4、判令被告云南名欣药业有限公司向原告支付房屋占用费分别为：（1）、2014年3月1日至3月31日的房屋占用费508850元（计算公式为：10177㎡×25元／㎡／月×2倍=508850元）；（2）、2014年4月1日至4月30日的房屋占用费74450元（计算公式为：1489㎡×（25元／㎡／月÷30天）×30天×2倍=74450元）；（3）、2014年5月1日至被告向原告实际腾还房屋之日止的房屋占用费，每日占用费按848元计算（计算公式为：509㎡×（25元／㎡／月÷30天）×2倍）。5、判令被告向原告支付逾期付款滞纳金366843元。鉴于合同约定的违约金及滞纳金较高，原告仅主张按照银行同期贷款利率上浮30%的标准计算滞纳金，即：2053241元×（6.0%＋6.0%×30%）／360天×723天【自2013年2月1日至2015年1月15日】＋508850元×（6.0%＋6.0%×30%）／360天×410天【自2013年12月1日至2015年1月15日】=366843元。6、判令被告云南欣农科技有限责任公司对上述全部费用承担连带赔偿责任。7、本案诉讼费用由两被告共同承担。被告云南名欣药业有限公司答辩称：被告名欣药业公司是一家专门经营医疗物品的公司，当时昆明市高新区招投标项目是要一家有药品经营权的公司入住保税库管理区，被告名欣药业是有药品经营权的，因此于2008年入驻。当时管委会规定可以免3年租金。原告是依附被告名欣药业公司的名义进驻了这栋楼。被告名欣药业公司虽然签订租赁合同但并未使用，因此不应该支付租金。请求人民法院查明事实公正裁判。被告云南欣农科技有限责任公司答辩称：租赁合同是被告名欣药业公司签订，实际使用人也是名欣药业公司，本案与被告欣农科技公司无关。请求人民法院查明事实公正裁判。原告针对其主张提交以下证据材料：1、云南名欣药业有限公司《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、云南欣农科技有限责任公司《登记卡片》。证明：（1）、证明两被告诉讼主体适格。（2）、证明云南名欣药业有限公司、云南欣农科技有限责任公司的法定代表人均为李美瑛。2、《昆明高新技术产业开发区管理委员会关于印发﹤昆明高新保税监管区管理办法﹥的通知》。3、《昆明高新保税监管区管理办法》。4、《昆明高新技术产业开发区管理委员会关于保税监管区二期厂房入驻企业办理手续的批复》。5、《资产管理委托书》。证明：（1）、本案所涉房屋位于高新区保税监管区内，为昆明高新区管委会（下称管委会）的国有资产，管委会授权昆明高新区国有资产经营有限公司（下称国资公司）对保税监管区进行管理。（2）、管委会授权国资公司与原告签订了《资产委托管理书》。委托原告对昆明高新保税库二期（加工厂房）进行经营管理。（3）、原告有权与被告签订租赁合同，该合同合法有效。6、《高新保税监管区租赁合同》。证明：（1）、第一被告租用原告高新保税监管区二期厂房第4、6层，用于仓储及办公，第一被告应根据合同约定向原告支付租金共计3562091元，其中2013年为3053241元，2014年第1、2月份为508850元，但第一被告仅支付了100万后就一直拖欠剩余租金，欠付租金为2562091元。（2）、第一被告未按照合同约定向原告支付租金及履约保证金，已构成违约，应按照合同约定向原告支付违约金。违约金=违约天数×300元，即424天（自2013年2月1日起至2014年3月31日止）×300元=127200元。（3）、第一被告逾期支付租金，应按照合同约定向原告支付滞纳金。滞纳金计算公式为：未付金额的千分之三×逾期天数，即：2053241元×3‰×424天（自2013年2月1日至2014年3月31日）＋508850元×3‰×121天（自2013年12月1日至2014年3月31日）=2796443.6元，鉴于滞纳金金额过高，原告仅按欠付租金总额的30%计算，即：2562091元×30%=768627.3元。（4）、因合同解除后第一被告未按照原告要求腾房，第一被告应按照合同约定向原告支付房屋占用费。7、《关于收取房屋租金和履约保证金的函》。8、原告向被告名欣药业公司出具的《函》（2014.1.16）。证明：因被告名欣药业公司欠付租金及履约保证金，原告曾多次以发函的方式向被告名欣药业公司进行催收，被告名欣药业公司均不予理会，仅在2013年2月17日向原告支付100万元租金后便不再支付任何费用。9、《解除合同的通知》、照片3张。证明：（1）、原告在向被告名欣药业公司进行多次催收无果后，依据合同约定及相关法律规定于2014年2月12日向被告名欣药业公司留置送达了《解除合同的通知》，告知被告名欣药业公司双方签订的租赁合同自2014年2月13日起解除。（2）、原告解除合同通知送达被告名欣药业公司后，被告名欣药业公司未在三个月的法定期限内提出异议，双方签订的合同号为XY130104FW的《高新保税监管区租赁合同》已依法解除。10、《会议纪要》（2014.2.18）。证明：（1）、云南欣农科技有限责任公司法定代表人李美瑛代表欣农科技公司承诺，欣农科技公司就被告名欣药业公司欠付原告的一切费用（包括租金、违约金、房屋占用费、滞纳金等）承担连带保证责任，并在《会议纪要》上签字。（2）、被告名欣药业公司应于2014年2月28日前按照原告要求腾房，但被告名欣药业公司并未履行腾房承诺，按照合同约定，其应自2014年3月1日起向原告按双倍租金标准支付房屋占用费。11、《委托书》（2014.3.21）、照片、平面图。证明（1）、根据《会议纪要》的约定，被告名欣药业公司应于2014年2月28日前将其所有物品搬离租赁区域，但被告名欣药业公司至2014年3月21日才指派专人对其物品进行清点，于2014年3月底将其物品搬离租赁区域，租赁区域面积为10177㎡；搬离后，部分材料转移至第10项证据照片上第①-⑤所示区域，占用面积为1489㎡；2014年5月1日，因仓库出租，原告将被告名欣药业公司物品从第①-⑤所示区域搬至第④、第⑥所示区域，占用面积为509㎡。（2）、被告名欣药业公司应按照合同约定向原告支付逾期腾房的房屋占用费508850元，计算公式：租赁面积×（25元／㎡／月÷30天）×天数×2倍，即10177㎡×（25元／㎡／月÷30天）×30天（自2014年3月1日起至2014年3月31日止，按30天计算）×2倍=508850元。（3）、被告名欣药业公司未完全履行腾房义务，自2014年4月1日起至2014年4月30日至，占用原告厂房即照片上第①-⑤所示区域，面积为1489㎡，期间房屋占用费为74450元。计算公式为：1489㎡×（25元／㎡／月÷30天）×30天×2倍=74450元。（4）、自2014年5月1日起，至今仍占用原告两间仓库即照片上第④、第⑥所示区域堆放材料，占用面积为：509㎡，被告应按照合同约定向原告支付占用部分面积的房屋占用费，计算公式为：509㎡×（25元／㎡／月÷30天）×天数×2倍。经质证，两被告对原告提交的证据7、8、9、11真实性不予认可外，对其他证据的真实性均予以认可。被告名欣药业公司、欣农科技公司没有提供证据。本院认为：原告提交的证据，庭审中，两被告除对证据7、8、9、11真实性不予认可外，对其他证据的真实性均予以认可，本院依法对两被告认可的证据予以采信。关于原告提交的7、8、9、11证据，两被告在庭审中虽对其真实性不予认可，但未提交相反证据予以反驳，原告的证据可以相互印证，本院依法采信。根据以上证据，本院确认本案事实如下：2009年9月24日昆明市高新技术产业开发区管理委员会以昆高开委复（2009）626号文下发昆明高新技术产业开发区管理委员会关于保税监管区二期厂房入驻企业办理手续的批复载明：由开发投资有限公司与云南信亿进出口贸易有限公司签订国有资产委托管理协议。2011年1月6日，昆明国家高新技术产业开发区国有资产经营有限公司与原告签订资产管理委托书。委托管理期限为8年，从2010年1月1日至2017年12月31日止。2013年1月10日，原告与被告名欣药业公司签订《高新保税监管区租赁合同》。约定被告名欣药业公司承租原告位于昆明市高新技术产业开发区海源北路998号高新保税监管区二期厂房第4、6层面积为10177.47㎡。还约定租期5年，自2013年1月1日起至2017年12月31日止；租用期间场地用途医药物流。还约定：2013年1月1日至2013年12月31日每月租金为人民币25元／㎡，年租金为3053241元，租金应于2013年1月31日之前一次性支付给原告；2014年1月1日至2014年12月31日每月租金为人民币28元／㎡，年租金为3419629.92元，租金应于2013年12月1日之前一次性支付给原告。另约定：因名欣药业公司原因使得原告在租赁期满后无法按照合同约定收回房屋的，名欣药业公司除应支付违约金外，还需按本合同所定租金双倍标准支付占用费。双方对违约金也进行了约定：违约方应向另一方支付违约金。违约金计算方法为（1）日违约金300元；（2）违约天数=违约事实发生之日起至纠正违约之日止的日历天数；（3）违约金额=日违约金×违约天数。合同签订后，被告名欣药业公司向原告支付了100万元租金。还查明，2014年2月18日，原告与被告名欣药业公司、被告欣农科技公司就名欣药业公司欠原告租金支付的相关事宜召开了会议并形成《会议纪要》载明：1、2013年1月10日，原告与被告名欣药业公司就租赁厂房的相关事宜签订了《房屋租赁合同》，合同签订后，原告向被告名欣药业公司交付了租赁房屋，被告名欣药业公司仅支付了100万元租金，剩余租金一直未付。2、截止到2014年2月28日，名欣药业公司未支付租金为2562091元，其中2013年租金为2053241元，2014年1月至2月租金为508850元。3、名欣药业公司保证在2014年3月31日前向原告一次性支付2013年租金。4、名欣药业公司保证在2014年2月25日前把库区内存放药品全部搬离。5、就名欣药业公司李美瑛董事长提到的何浩然欠其租金的问题，何浩然已将其所持原告公司股份全部转让，不再是原告公司股东。6、由被告欣农科技公司就被告名欣药业公司欠付原告的费用（包括但不限于租金及违约金）提供连带保证责任担保。7、“上述事宜，信亿公司将与名欣公司另行签订补充协议，并按照补充协议的约定履行相关义务”。该《会议纪要》有原告总经理范良学、常务副总艾国清等人以及被告名欣药业公司、被告欣农科技公司法定代表人李美瑛以及名欣药业公司总经理金宝福的签名。2014年3月21日，名欣药业公司总经理金宝福写下委托书载明：兹委托公司员工杨利辉、王九、徐艳、金春共4人负责配合原告清点物品，清点四楼、六楼办公和仓库等区域。庭审中，原告陈述被告名欣药业公司已于2014年4月1日将大部分房屋收回，尚欠1489平方米未收回；至2014年5月1日原告又收回部分房屋，尚欠420平方米未收回；2014年11月30日原告将诉争租赁房屋全部收回。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判”之规定，本院评判如下：原告与被告名欣药业公司签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性效力性规定，是合法有效的，双方当事人均应诚信履行。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。1、原告主张解除合同，庭审中被告名欣药业公司同意解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：当事人协商一致，可以解除合同。原告主张解除原告与被告云南名欣药业有限公司签订的《高新保税监管区租赁合同》于法有据，本院予以支持。2、关于原告主张被告云南名欣药业有限公司向原告腾还《高新保税监管区租赁合同》项下租赁房屋的请求。庭审中已经查明，原告认可已于2014年11月30日将诉争租赁房屋全部收回并租赁给第三人，原告无权再向被告名欣药业公司要求腾还租赁房屋。3、关于原告主张租金的请求。《租赁合同》约定，被告名欣药业公司应该于2013年1月31日前支付租金3053241元，庭审中被告名欣药业公司认可仅支付过100万元租金，余款至今未付，被告名欣药业公司的行为已构成违约。原告主张被告名欣药业公司支付2013年租金2053241元＋2014年1月、2月的租金508850元=2562091元于法有据，本院予以支持。4、原告主张被告名欣药业公司支付2014年3月租金508850元、4月租金74450元。本院认为双方在合同中约定的支付双倍租金的条件是：“因名欣药业公司原因使得原告在租赁期满后无法按照合同约定收回房屋的，名欣药业公司除应支付违约金外，还需按本合同所定租金双倍标准支付占用费”。本案不存在合同期满的情况，因此不适用该条款的约定。被告名欣药业公司应该按实际使用时间支付租金，即2014年3月1日至31日的租金254425元（10177㎡×25元／㎡／月×1个月）＋2014年4月1日至30日的租金37225元（1489㎡×25元／㎡／月×1个月）＋2014年5月1日至2014年11月30日的租金73500元（420㎡×25元／㎡／月×7个月）=365150元。5、关于原告主张逾期付款的滞纳金366843元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告在合同中有滞纳金的约定，庭审中，原告认为合同约定过高只主张366843元。本院综合本案实际情况，酌情由被告名欣药业公司赔偿原告滞纳金人民币（2562091元＋365150元）×5%=146362元。6、关于被告新农科技公司是否承担连带责任的问题？原告主张被告欣农科技公司的法定代表人李美瑛已于2014年2月18日承诺对被告名欣药业公司所欠原告的一切费用（包括租金、违约金、滞纳金等）承担连带责任。本院认为，该《会议纪要》同时载明：“上述事宜，信亿公司将与名欣公司另行签订补充协议，并按照补充协议的约定履行相关义务”。庭审中，原告没有提供证据证明双方另行签订了补充协议由欣农科技公司承担连带责任。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告应该承担举证不能的法律后果。本院对原告主张被告欣农科技公司应承担连带责任的陈述不予采信，被告欣农科技公司不应该对被告名欣药业公司欠原告的租金及滞纳金承担连带赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告云南信亿进出口贸易有限公司与被告云南名欣药业有限公司于2013年1月10日签订的《高新保税监管区租赁合同》。二、被告云南名欣药业有限公司于本判决生效后10日内支付原告云南信亿进出口贸易有限公司2013年至2014年2月28日的租金人民币2562091元。三、被告云南名欣药业有限公司于本判决生效后10日内支付原告云南信亿进出口贸易有限公司2014年3月1日至收回房屋之日2014年11月30日的租金人民币365150元。四、被告云南名欣药业有限公司于本判决生效后10日内支付原告云南信亿进出口贸易有限公司滞纳金人民币146362元。五、驳回原告云南信亿进出口贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币34880元，由原告云南信亿进出口贸易有限公司承担人民币3880元，被告云南名欣药业有限公司和被告云南欣农科技有限责任公司连带承担人民币31000元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审 判 长 周星坪代理审判员 徐 嘉人民陪审员 丁 茜二〇一五年四月三日书 记 员 赵云莉 来源：