（2014）里民三民初字第967号

裁判日期: 2015-04-03

公开日期: 2016-03-23

案件名称

滕士杰与毕秀艳、李艳、白英确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

哈尔滨市道里区人民法院

所属地区

哈尔滨市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

滕士杰,毕秀艳,李艳,白英

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款

全文

黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院民事判决书（2014）里民三民初字第967号原告滕士杰，男，汉族。委托代理人邱长江，黑龙江森源律师事务所律师。被告毕秀艳，女，汉族。被告李艳，女，汉族。被告白英，女，汉族。原告滕士杰与被告毕秀艳、李艳、白英确认合同无效纠纷一案，本院于2014年5月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告滕士杰及其委托代理人邱长江，被告白英到庭参加诉讼。被告毕秀艳、李艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。滕士杰诉称：滕士杰与毕秀艳于2001年结婚（二婚），婚后无子女，2004年滕士杰出资用毕秀艳的名义购买了坐落于哈尔滨市道里区河松街3号锦江绿色家园珠江苑房产一处，建筑面积196.28平方米，2008年滕士杰、毕秀艳办理离婚手续，离婚时双方未对该房产进行分割，离婚后又以夫妻名义同居生活，滕士杰又利用该房地址注册了哈尔滨市港联贸易有限责任公司。2013年8月份滕士杰回家打不开门，后经询问开门的人，其说房子是他租的，当时滕士杰发现屋内的物品都没有了，就打110报警，警察来了就了解情况，滕士杰才知道毕秀艳将滕士杰的房子卖给他嫂子李艳，奇怪的是又以毕秀艳的名义将房产租给了这个人，后来知道这个人叫白英。毕秀艳搬到平房区居住，滕士杰多次找毕秀艳、李艳索要房屋未果，2013年12月滕士杰将毕秀艳、李艳起诉到哈尔滨市道里区人民法院，滕士杰申请法院调取毕秀艳、李艳的买卖合同及房产证，才知道李艳将滕士杰的房子又以50万元明显低于市场价格卖给白英，并办理了更名过户手续（市场价格应在180万元左右）。事实上毕秀艳没有将房子卖给李艳，被告李艳也没有将房子卖给白英，都是毕秀艳企图将滕士杰的房子占为己有恶意串通李艳、白英，虽然她们签订了房屋买卖协议办理了更名过户手续，但毕秀艳是以合法的形式掩盖非法的目的，隐瞒事实真相，严重侵害了滕士杰的合法权益。现滕士杰要求确认毕秀艳与李艳签订的房屋买卖合同无效及李艳与白英签订的房屋买卖合同无效。滕士杰为证明其主张的成立，在举证期内向本院提交并当庭出示了以下主要证据：证据一、结婚证、离婚证、离婚协议。证明滕士杰与毕秀艳三次结婚离婚时间。第一次结婚登记时间：2001年1月21日；第一次离婚时间：2004年12月10日；第二次结婚时间：2004年12月29日；第二次离婚时间：2006年4月24日；第三次结婚登记时间：2006年6月22日；第三次离婚时间：2008年2月13日。从离婚到复婚可以看出每次离婚后都在两个月内复婚，并且实际在一起共同生活，即离婚不离家。每次离婚都没有对共同财产即本案争议房产进行分割。证据二、贷款合同、商品房销售发票、税务发票、房屋产权证。证明滕士杰与毕秀艳第一次婚姻关系存续期间共同购买本案争议房屋，总价款52.8万元，其中贷款为36万元。毕秀艳于2005年9月1日取得的哈尔滨市道里区河松街锦江珠江苑房屋所有权证书，即本案争议房屋是在滕士杰与毕秀艳第二次婚姻关系存续期间取得。证据三、卖、兑房协议书、反担保申请书、担保书、增加反诉请求、哈尔滨市南岗区人民法院（以下简称哈尔滨市南岗区人民法院）裁定书（来源于哈尔滨市南岗区人民法院卷宗）。证明2006年12月28日，哈尔滨市南岗区人民法院因债务纠纷查封本案争议房产。毕秀艳向哈尔滨市南岗区人民法院称该房已卖，制作了虚假的于2006年12月25日签订的卖、兑房协议书。找赵树芳（毕秀艳二姐毕淑琴的同学）作为虚假的中介人员在上面签字。因为李艳挂名房主，毕秀艳考虑契税等费用，让房屋价款写到52.8万元。实际上李艳并没有交钱。如果正常出卖，价格远远高于此数。关于卖、兑房协议书由滕士杰书写情况，由于毕秀艳早有预谋转移财产，其以仅向南岗区人民法院提供为由，要求滕士杰书写。事实上，因毕秀艳文化水平低，字迹潦草，家里写东西都由滕士杰书写。滕士杰并不知道其以此材料提交给房地产交易中心，将房屋卖掉。证据四、询问笔录、房屋所有权登记申请书、房屋买卖合同（房地产交易中心版本）四页。证明南岗区人民法院法官要求毕秀艳提供卖房的相关手续，然后毕秀艳要求滕士杰书写的房屋所有权登记申请书、房屋买卖合同。证据五、李艳作为房屋所有权人产权证、契税票据、公证书（2010年）（来源本院第一次诉讼卷宗）。证明李艳于2007年2月21日取得产权证。2010年2月2日李艳夫妻将本案争议房产委托毕秀艳出卖。证明，毕秀艳与李艳恶意串通，因为买方买到房子后再委托原来的卖方卖房且代收售房款，有悖于常理。因为毕秀艳、李艳是虚假买卖，之所以再办理公证书，据滕士杰推测，毕秀艳是担心争议房屋被李艳侵占，故办理委托后，再由毕秀艳卖与他人。证据六、2014年2月10日毕秀艳提交的答辩状、2014年2月28日本院开庭笔录、2006年12月28日银行结清单。结清单原件在本院第一次诉讼卷宗中。证明李艳在答辩状中称把22万元，多少捆，是现金还是贷款。毕秀艳代理人当庭陈述李艳是用现金还款25.8万元。结清单显示是银行划款而非现金。关于付款，滕士杰认为对于本案至关重要，因为这是认定李艳是否系善意第三人的重要依据。是现金还是转帐，作为出卖人和买受人来说应当非常清楚，但双方的回答却相互矛盾，毕秀艳没有举证证明李艳付款的细节，如时间、地点。合理的解释就是，而且事实上李艳并没有真实付款，李艳仅是一个挂名的房主，真正的房主还是毕秀艳。滕士杰曾向李艳了解，李艳称如法院、公安机关找到她，她会如实说（挂名房主），因已给毕秀艳作证，不方便再见滕士杰。证据七、租房协议、缴费票据四页（来源本院第一次诉讼卷宗）。证明该房屋滕士杰一直居住至2012年年底。该房屋并没有交付李艳、白英。证据八、房屋租赁协议、营业执照、税务登记证。证明滕士杰2010年注册公司，地点就在争议房产中。但毕秀艳作为房屋出租方，提供给滕士杰的是2005年所有权人为毕秀艳的产权证。按毕秀艳所称2007年房产过户给李艳，滕士杰与毕秀艳就离开争议房屋了，但2010年，毕秀艳却提供给滕士杰2005年所有权人为毕秀艳的产权证。说明毕秀艳处心积虑，刻意隐瞒已将该房屋过户给李艳的事实，致使滕士杰不知道该房已过户。证据九、报警记录三份、报案材料、国内特快专递邮件、电费交费通知单。证明滕士杰一直在争议房屋居住。证据十、李艳出售给白英的房屋销售合同及契税票据九张。证明该合同中的李艳签名是毕秀艳签的字。交易价格50万元，远低于实际价格。证据十一、录音资料四份。滕士杰与毕秀艳2013年8月录音及文字；滕士杰与毕秀艳母亲于桂荣2013年8月、2014年1月两份录音及文字；滕士杰与白英2014年1月谈话录音及文字。证明毕秀艳、李艳、白英恶意串通，侵占滕士杰房产。证据十二、装修及购置家俱、家电票据一百零三张。证明该房屋装修、家俱、家电投入30多万元，加上落户费用，总投入90万元以上，再加房屋增值，应200万元。证明李艳、白英以50万元购入，系明显低价，系非善意第三人。毕秀艳、李艳未出庭亦未提交证据。被告白英辩称：不同意滕士杰的诉讼请求，在此之前白英不知道毕秀艳、李艳是什么关系，白英是通过房屋中介来购买的房屋，有合法的手续。白英实际购买房屋价格是120万元。白英为证明其抗辩的理由成立，在举证期内向本院提交并当庭出示了以下主要证据：证据一、与购买房屋有关的票据十六张。证明白英购买争议房屋实际花费120余万元，包括更名过户的费用，具体金额以票据为准。证据二、收条两份。证明毕秀艳收到白英购买房屋价款现金70万元，为白英出具收条。证据三、李艳与白英及哈尔滨世纪振达房地产经纪有限责任公司签订的补充协议、资金监管协议、中介公司收据。证明购买争议房屋是通过中介公司购买，之前不认识毕秀艳与李艳，有50万元购房款在资金监管中心。证据四、房屋所有权证。证明白英于2013年1月16日取得争议房屋的房屋所有权。白英对滕士杰提交的证据的质证意见为：对证据一至证据九与白英无关，不予质证。对证据十中的白英与李艳的房屋买卖协议的真实性无异议，对证明的问题有异议，当时，毕秀艳与李艳急于用钱，资金监管不能马上拿到现金，当时放到资金监管中心的钱是50万元，其他房款是现金给付的，因为毕秀艳与李艳急于在上海购房；对其它证据与白英无关，不予质证。对证据十一中的三段录音与白英无关，不予质证。只对白英与滕士杰通话的录音进行质证。质证意见为对真实性无异议，是白英与滕士杰通话，当时白英在电话中那么说主要是想帮毕秀艳的忙，后来白英在电话里说房子是白英买的，是担心毕秀艳与滕士杰之间有争议，连累白英，所以白英说房子是白英买的。对证据十二与白英无关，不予质证，白英搬进争议房屋时房屋里，除了装修外什么都没有，买房款及装修费是含在购房款里的。滕士杰对白英提交的证据的质证意见为：对证据一真实性有异议，滕士杰认为在房屋交易中心白英是以50万元购买的该房产，在登记备案的房地产交易中心的合同与白英提交的合同有矛盾的情况下，应以登记备案的房地产交易中心存档的合同为准。对证据二真实性及证明问题均有异议。既然毕秀艳收到房款卖掉房屋，还要求买房人向滕士杰说该房是出租而不是出售，证明毕秀艳恶意出卖房屋，隐瞒事实。对证据三真实性及证明问题均有异议，质证意见同证据一。对证据四真实性无异议，对证明问题有异议，既然白英于2013年1月16日取得房屋所有权证，但是还是在毕秀艳的请求下向滕士杰宣称其租赁该房，并且有6—7年历史，能够证明白英与毕秀艳恶意串通，侵占房产。本院对滕士杰出示证据的认证意见为：证据一系民政部门制作的，对其真实性本院予以采信。证据二与本案具有关联性，本院予以采信。证据三中卖、兑房协议书与本案具有关联性，本院予以采信。对证据三中其它证据与本案不具有关联性，本院不予采信。证据四、五、六与本案具有关联性，本院予以采信。证据七、八、九与本案不具有关联性，本院不予采信。证据十与本案具有关联性，本院予以采信。证据十一中滕士杰与毕秀艳及毕秀艳母亲的三段对话因系录音资料，无其他证据相佐证，本院不予采信；对其中白英与滕士杰的对话，因白英对其真实性予以确认，但与本案不具有关联性，不予采信。证据十二与本案不具有关联性，本院不予采信。本院对白英出示证据的认证意见为：证据一、二、三、四与本案具有关联性，本院予以采信。根据滕士杰、白英当庭陈述和辩解及对滕士杰、白英提供证据的分析、认定，本院确认如下事实：滕士杰与毕秀艳于2001年1月21日登记结婚，2004年9月15日滕士杰与毕秀艳购买位于哈尔滨市道里区河松街锦江珠江苑房屋，房屋价款为52.8万元，房屋所有权人登记在毕秀艳名下（该房购买时有抵押贷款，现已还清）。滕士杰与毕秀艳于2004年12月10日离婚，未对夫妻共同财产进行处理。2004年12月29日滕士杰与毕秀艳复婚。2006年4月24日滕士杰与毕秀艳离婚，未对夫妻共同财产进行处理。2006年6月22日滕士杰与毕秀艳再复婚。2006年12月28日因毕秀艳与案外人的经济纠纷，本案争议房屋被哈尔滨市南岗区人民法院查封，毕秀艳向哈尔滨市南岗区人民法院提出争议房屋已于2006年12月25日卖给李艳，并提供了与李艳签订的卖、兑房协议书，该协议约定毕秀艳将珠江苑房屋以52.8万元的价格卖给李艳。在毕秀艳提供反担保后，哈尔滨市南岗区人民法院对争议房屋予以解封。李艳于2007年2月27日取得了该房屋的房屋所有权证。毕秀艳并未实际交付争议房屋给李艳。滕士杰对李艳取得争议房屋的房屋所有权证并不知情。2008年2月13日滕士杰与毕秀艳离婚，未对夫妻共同财产进行处理。2010年2月2日李艳与其丈夫毕海泉共同委托毕秀艳作为委托代理人，代为办理本案争议住房的出售事宜，并在哈尔滨市公证处进行公证。2012年10月7日李艳、白英与哈尔滨世纪振达房地产经纪有限责任公司签订房屋买卖合同，李艳将珠江苑房屋以120万元的价格卖给白英，毕秀艳作为李艳的委托人代李艳收取白英购房款70万元，另50万元购房款放到哈尔滨市房屋交易资金监管中心。白英于2013年1月16日取得珠江苑房屋的房屋所有权证，在哈尔滨市房屋交易资金监管中心的50万元购房款给付李艳。现白英在争议房屋居住。另查明，李艳系毕秀艳哥哥毕海泉的妻子。滕士杰自2004年购买房屋至2012年12月一直在争议房屋内居住。本院认为，滕士杰与毕秀艳于2004年9月15日购买珠江苑房屋，购买价格为52.8万元。该房屋系滕士杰与毕秀艳夫妻共同财产。2006年12月25日毕秀艳以同样价格将该房屋卖给李艳，房屋出卖价格明显低于市场价。毕秀艳系为了让哈尔滨市南岗区人民法院对争议房屋予以解封，才与李艳签订争议房屋的房屋买卖合同。李艳并未向本院提供其给付毕秀艳争议房屋房款的证据，毕秀艳也未向本院提供其收到李艳给付的争议房屋房款的证据。毕秀艳将争议房屋卖给李艳后并未实际交付房屋，滕士杰一直在争议房屋内居住。2006年12月25日毕秀艳将争议房屋卖给李艳，2010年又受李艳委托作为李艳的委托代理人代李艳出售争议房屋，毕秀艳与李艳又存在亲属关系。以上情况均说明毕秀艳与李艳签订的房屋买卖合同并未实际履行，存在恶意串通行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项的规定，属无效合同，故滕士杰要求确认毕秀艳与李艳签订的房屋买卖合同无效的诉请，本院予以支持。白英系通过居间人哈尔滨世纪振达房地产经纪有限责任公司与李艳签订的房屋买卖合同，该合同系三方真实意思表示，白英按照合同约定给付了全部购房款120万元，其购买价格合理，且已取得了该房屋的房屋所有权证，白英购买及受领房屋时并不知悉毕秀艳与李艳的关于争议房屋的合同情况，其属于善意取得，故滕士杰要求确认李艳与白英签订的房屋买卖合同无效，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：一、被告毕秀艳与被告李艳于2006年12月25日签订的房屋买卖合同无效；二、驳回原告滕士杰的其他诉讼请求。诉讼费5660元（含案件受理费100元、公告费560元、财产保全费5000元），由被告毕秀艳、李艳负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本肆份，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审　判　长　　刘新颜代理审判员　　李春宇人民陪审员　　刘明顺二〇一五年四月三日书　记　员　　孙晓宇来源：百度“”