（2015）中一法民一初字第467号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2016-09-02
案件名称
中山市汉和物业管理有限公司与陈述明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中山市汉和物业管理有限公司,陈述明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民一初字第467号原告：中山市汉和物业管理有限公司，住所地广东省中山市石岐区，组织机构代码××。法定代表人：陈俭。委托代理人：龙镜锋、丁秀丽，分别、实习律师。被告：陈述明，男，汉族，住广东省中山市东区，公民身份号码×××1817。原告中山市汉和物业管理有限公司诉被告陈述明物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月13日受理后，依法由代理审判员林佩坚独任审判，于2015年3月18日公开开庭进行了审理。原告中山市汉和物业管理有限公司委托代理人龙镜锋、丁秀丽，被告陈述明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中山市汉和物业管理有限公司诉称：中山市美佳物业管理有限公司（简称美佳公司）及原告先后于1997年6月30日、2005年4月29日、2007年4月29日、2009年6月3日和2012年1月31日与富豪山庄业主委员会签订物业服务合同，约定由原告向被告提供物业服务，并收取相应的物业服务费。合同签订后，原告依约提供了相关物业服务。被告系豪源街38号房业主，自2009年8月1日起拒不缴纳物业服务费，原告经多方催收未果，截至2014年3月31日止，拖欠物业服务费21858.15元，违约金为2736.73元。据此，原告特向本院提起诉讼，请求判令：1.被告向原告支付物业服务费21858.15元、违约金2736.73元（从欠费次月1日起暂计至2014年3月31日，以每月拖欠物业服务费总额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告变更诉求1的物业服务费金额为21502.73元（29月×355.42元／月＋27月×414.65元／月），并变更违约金计算方法为：以每月欠费金额355.42为基数，从欠费次月1日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。原告就其诉讼请求及主张的事实在举证期限内向本院提交的证据有：1.核准变更登记通知书（粤中核变通内字第（2004）0014057号）；2.关于申请成立业主管理委员会的批复（中建物管（1997）第11号）；3.1997年6月30日的富豪山庄住宅小区委托管理合同书；4.2005年4月29日的物业管理服务合同（NO：05001号）；5.2007年4月29日的物业管理服务合同（NO：05001号）；6.2009年6月3日的物业服务合同（编号：090603）；7.2012年1月31日的物业服务合同（编号：20120201）；8.富豪山庄提升管理费业主大会投票权统计；9.富豪山庄业主委员会的证明；10.催缴物业服务费通知；11.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表。被告陈述明辩称：1.确认自2009年8月至2014年3月期间未向原告缴纳物业服务费，因原告从来没有向被告催缴物业服务费，原告诉求已超过诉讼时效；2.被告房子一直闲置未装修，由于原告管理不到位，导致被告房屋门窗被盗或损坏，庭院被他人搭建车棚停放车辆，经被告反映，原告一直没有理会。被告就其辩解在举证期限内向本院提交照片一组。经审理查明：中山市建设委员会于1997年7月8日作出关于申请成立业主管理委员会的批复（中建物管（1997）第11号），同意成立富豪山庄业主委员会。原告原名称为美佳公司，于2004年8月2日变更为现名称，原告经营范围包含物业管理，资质等级为三级。富豪山庄业主委员会与原告分别于2009年6月3日、2012年1月31日签订物业服务合同，主要约定：富豪山庄业主委员会委托原告对富豪山庄［座落位置：中山市石岐区富豪山庄富康路（街道），四至：东至豪程路、南至颐和山庄、西至富康路、北至富丽路］实行物业管理；富豪山庄占地面积261991.17平方米，建筑面积183508.53平方米，物业类型包括住宅楼、别墅、商铺；原告根据不同物业类型按每月每平方米一定的标准收取物业服务费；若业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的1‰加收滞纳金；原告有权要求欠费业主或物业使用人赔偿其为追索欠费所造成的一切经济损失，包括但不限于律师费、诉讼费、邮寄费、车旅费等；物业服务合同还对物业服务事项、服务质量等内容作了约定。位于中山市石岐区富豪山庄豪源街38号的业主系被告，土地用途为别墅区，房屋建筑面积296.18平方米，每月物业服务费在2011年12月31日之前为355.42元（296.18平方米×1.2元／平方米·月），在2012年1月1日之后为414.65元（296.18平方米×1.4元／平方米·月）。因被告拖欠自2009年8月1日至2014年3月31日期间的物业服务费21502.73元（29月×355.42元／月＋27月×414.65元／月），原告经多次催收无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条规定，富豪山庄业主委员会与原告签订的物业服务合同均合法有效，对原、被告具有约束力。被告确认拖欠原告自2009年8月至2014年3月期间的物业服务费，本院予以认定。被告表示原告从未向其催缴过物业服务费并提出诉讼时效的抗辩，因原告未提交有效证据证实存在诉讼时效中断的情形，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，本院对原告起诉之日倒推两年之前的物业服务费不予保护。即被告应向原告支付自2013年1月14日至2014年3月31日期间的物业服务费6045.86元［414.65元／月×（18日÷31日／月＋14月）］。被告逾期缴纳物业服务费，已构成违约，应向原告支付上述物业服务费及相应违约金。诉讼中，原告明确以每月欠费金额355.42元为基数，从欠费次月1日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金，视其对自身权利的处分，本院予以照准。被告认为原告管理不到位致其房屋门窗被盗、损坏，以及庭院被他们搭建车棚停放车辆，因被告出示的证据不足以证明其辩解事实，本院不予采信。综上，原告诉求合理部分，本院予以支持；被告抗辩合理部分，本院亦予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈述明于本判决生效之日起七日内向原告中山市汉和物业管理有限公司支付自2013年1月14日至2014年3月31日期间的物业服务费6045.86元及违约金［计算方法：从欠费次月1日起至清偿之日止，以每月拖欠物业服务费为基数（其中2013年1月4日至同年1月31期间欠费金额为240.76元，2013年2月1日至2014年3月31日期间每月欠费金额为355.42元），按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算］；二、驳回原告中山市汉和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费415元，减半收取为207元（原告已预交），由原告中山市汉和物业管理有限公司负担147元，被告陈述明负担60元（被告负担部分在本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。代理审判员 林佩坚二〇一五年四月三日书 记 员 雷绮婷第6页，共6页