（2015）浙绍民终字第448号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-06-30
案件名称
绍兴市工商行政管理局与汤建枫房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
汤建枫,绍兴市工商行政管理局
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙绍民终字第448号上诉人（原审被告）汤建枫。被上诉人（原审原告）绍兴市工商行政管理局，住所地绍兴市越城区环城东路1901号。负责人魏鹏程，局长。委托代理人（特别授权代理）潘湘元，浙江大公律师事务所律师。上诉人汤建枫因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2014）绍越民初字第1169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月20日公开开庭对本案进行了审理。上诉人汤建枫、被上诉人绍兴市工商行政管理局（以下简称工商局）的委托代理人潘湘元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：坐落于绍兴市越城区人民西路342号（建筑面积3892.94平方米）和338号（现地址为314号建筑面积1308.99平方米）的房屋的所有权人系本案原告工商局。2009年12月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》1份，约定原告将坐落于人民西路342号沿街办公大楼1-3层部分、4-7层、8层部分、底层1个汽车库、龙山工商所4-6层，面积约3000平方米（面积以实测为准，房屋状况为现状）租给被告使用，附带电梯等设施（状况为现状）。被告承诺将承租方作为酒店和宾馆使用，租赁期为5年，从2009年12月15日至2014年12月14日。租金标准为前二年每年租金69.29万元，第三年起每年递增5%，即第三年为72.75万元，第四年为76.39万元，第五年为80.21万元，合同签订之日起5个工作日内被告将第一年全年租金一次性交清给原告，以后租金每年分二次缴纳，每次各交半年租金。时间分别在每年的6月1日和12月1日前，先交后使用。被告在签订合同时向原告另行支付合同履约保证金和预付水电押金5万元整（其中合同履约保证金4万元整、预付水电押金1万元整），履约保证金和水电押金不计利息，租赁期满合同履行完毕后返还。合同同时约定，租赁期间，被告拖欠、拒付租金的，逾期每天加收2%（年租金2%）的滞纳金，逾期超过一个月，原告有权终止合同，履约保证金不予返还被告，并赔偿原告30万元。该合同还对其他事项进行了约定。原告同时持有被告署名的欠条1张，载明“今欠绍兴市工商局2013年房租人民币叁拾万元整，于2004年1月31日前支付”。现原告以被告逾期未支付租金、水电费为由，诉至该院，请求解决双方之间的纠纷。原审法院认为：原、被告之间订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行合同义务。现被告逾期未支付2013年度租金30万元和2014年至今的租金，已符合合同约定的解除条件，现原告要求解除双方之间房屋租赁合同并要求被告支付2013年租金30万元和2014年起至合同解除日止的房屋租金于法有据，该院予以支持。合同解除后，被告仍占有使用房屋，其还应当支付房屋占有使用费，该院对原告要求被告支付按房租标准计算的房屋占有使用使用费亦予以支持。原告主张履约保证金40000元不予退还符合合同约定，该院予以支持。因被告违约未支付租金并导致合同解除，原告主张的违约金30万元符合合同约定，该院予以支持。关于原告主张的水电费，因原告仅提交了其自行摘抄的水电读数，且该房屋目前的水电费尚不确定，故原告的该诉请依据不足，该院不予支持。被告经该院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，该院依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告绍兴市工商行政管理局与被告汤建枫于2009年12月14日签订的《房屋租赁合同》；二、被告汤建枫应于判决生效之日起三十日内腾退位于绍兴市越城区人民西路342号沿街办公大楼1-3层部分、4-7层、8层部分、底层汽车库1个和人民西路338号（现地址314号）绍兴市工商行政管理局越城区分局龙山工商所4-6层（总计面积约3000平方米）的房屋并归还给原告绍兴市工商行政管理局；三、被告汤建枫应于判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市工商行政管理局租金30万元以及自2013年12月15日起至实际腾退房屋日止的租金和房屋使用费（按年租金80.21万元的标准计算）；四、原告绍兴市工商行政管理局收取被告汤建枫的履约保证金40000元不予退还；五、被告汤建枫应于判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市工商行政管理局违约金30万元；六、驳回原告绍兴市工商行政管理局的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13229元，由原告绍兴市工商行政管理局负担1156元，被告汤建枫负担12073元；本案公告费560元，由被告汤建枫负担；被告汤建枫应负担的部分应于判决生效之日起三十日内向该院缴纳。上诉人汤建枫不服原审判决，提出上诉称：1、原审判决认定事实错误。根据原审判决第一项“解除原告绍兴市工商行政管理局与被告汤建枫于2009年12月14日签订的《房屋租赁合同》”，而事实上，被上诉人同意上诉人将租赁房屋转租给绍兴香槟湾都市酒店有限公司，且该转租合同的转租期于2014年12月14日届满。在原审中，被上诉人未把租赁履行相对人绍兴香槟湾都市酒店有限公司列为被告，且该公司已经将相应租金交付给上诉人，但原审法院却将该正常履行的租赁关系判决解除，故原审判决认定事实错误。2、原审判决适用法律错误。根据原审判决第四项“原告绍兴市工商行政管理局收取被告汤建枫的履约保证金40000元不予退还”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，既然原审判决第五项已经判决“被告汤建枫应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市工商行政管理局违约金30万元”，原审判决再作出第四项判决则明显有违法律规定，且绍兴香槟湾都市酒店有限公司亦未违反交付租金的义务，故原审判决适用法律错误。综上，请求：1、撤销绍兴市越城区人民法院（2014）绍越民初字第1169号民事判决书第一项、第四项判决，依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人绍兴市工商行政管理局答辩称：上诉人与被上诉人之间租赁合同合法有效，并不存在转租的事实。上诉人在二审中所提交的1份证明，该证明明确被上诉人同意上诉人将承租的办公楼作其他公司用房使用。上诉人认为原审法院适用法律错误，不符合客观事实。原审法院根据双方所订租赁合同中明确的约定作出判决。请求驳回上诉人的上诉请求。上诉人汤建枫在二审中未提交新的证据。被上诉人绍兴市工商行政管理局在二审中提交公司基本情况（在册）1份，以证明上诉人系绍兴香槟湾都市酒店有限公司的股东。上诉人汤建枫质证认为，是真实的，但该公司股东不止其一人。本院认证认为，被上诉人提交的上述证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项之规定，不属于二审中的新的证据，且与本案无关联性，故不予认定本院经审理查明的事实与原审法院认定的一致。本院认为，上诉人汤建枫主张原审法院判决解除上诉人汤建枫与被上诉人绍兴市工商行政管理局于2009年12月14日签订《房屋租赁合同》错误，然经本院审查，双方当事人订立的《房屋租赁合同》，明确由作为出租人的被上诉人将本案所涉及租赁标的物出租给作为承租人的上诉人使用，该房屋租赁合同系双方真实意思表示，对双方当事人均有法律约束力。上诉人汤建枫主张被上诉人同意上诉人将房屋转租给绍兴香槟湾都市酒店有限公司使用，但被上诉人对此不予认可，上诉人亦未提供证据予以证明，且该节事实不影响本案房屋租赁合同主体的认定，根据合同相对性原则，被上诉人绍兴市工商行政管理局向作为合同相对人的上诉人汤建枫主张权利，符合合同约定及法律规定。根据查明的事实，上诉人逾期未支付2013年度租金30万元和2014年至今的租金，已符合合同约定的解除条件，因此，原审法院判决解除双方当事人于2009年12月14日签订《房屋租赁合同》，具有事实和法律依据，故本院对上诉人提出的该上诉意见，不予采纳。根据上诉人与被上诉人订立的《房屋租赁合同》第十条之约定，租赁期间，上诉人拖欠、拒付租金的，逾期每天加收2%（年租金2%）的滞纳金，逾期超过一个月，被上诉人有权终止合同，履约保证金不予返还上诉人，并赔偿被上诉人30万元。根据查明的事实，上诉人逾期未支付2013年度租金30万元和2014年至今的租金，应承担合同约定的违约责任，被上诉人要求履约保证金40000元不予退还符合合同约定，原审法院所作处理并无不当之处，上诉人对此提出的异议，本院不予采纳。综上，上诉人提出的上诉理由不能成立，故本院对上诉人提出的上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人汤建枫负担。本判决为终审判决。审 判 长 夏 鸿代理审判员 姚 瑶代理审判员 冯 奇二〇一五年四月三日书 记 员 陆琪瑜 来自