（2015）通中民终字第00089号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-05-12
案件名称
启东市恒安物业管理有限公司与朱洪华、汤勤俭物业服务合同纠纷二审民事裁定书
法院
江苏省南通市中级人民法院
所属地区
江苏省南通市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱洪华,汤勤俭,启东市恒安物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十二条，第一百五十四条第一款
全文
江苏省南通市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）通中民终字第00089号上诉人（原审被告）朱洪华。上诉人（原审被告）汤勤俭。两上诉人共同委托代理人朱黄飞，江苏东疆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）启东市恒安物业管理有限公司，住所地启东市汇龙镇紫薇三村南侧。法定代表人茅雪群，董事长。委托代理人顾卫东，启东市久隆法律服务所法律工作者。上诉人朱洪华、汤勤俭因与被上诉人启东市恒安物业管理有限公司（以下简称恒安公司）物业服务合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2014）启民初字第00443号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，朱洪华与汤勤俭系夫妻关系，2007年2月26日，汤勤俭与启东申龙泰富置业有限公司签订商品房买卖合同，购买启东市汇龙镇申港城58号别墅，并于2007年6月6日办理了产权证。2010年6月26日，启东市汇龙镇申港城业主委员会与恒安公司签订物业服务合同，约定恒安公司为启东市汇龙镇申港城的业主提供保洁、绿化、公共部位维修等物业管理服务，业主在物业公司公示收费之日起三个月内缴清物业管理费，业主逾期交纳物业管理费的，按每日千分之三的标准加收滞纳金，合同期限为2010年7月1日至2013年6月30日。2013年6月19日，启东市汇龙镇申港城业主委员会与恒安公司签订物业服务合同，约定恒安公司为启东市汇龙镇申港城的等业主提供保洁、绿化、公共部位维修等物业管理服务，业主应于每年的12月31日之前缴清物业管理服务费，业主逾期交纳物业管理费的，从次年的1月1日起，按每日千分之三的标准加收滞纳金，合同期限为2013年7月1日至2014年12月31日。合同签订以后，恒安公司已按合同约定履行了垃圾清理、绿化等基本服务义务。恒安公司在2011年至2014年每年的2月23日公告催缴了物业费，但朱洪华未缴纳在2010年7月1日至2013年9月10日期间的物业费。恒安公司向原审法院起诉，要求朱洪华、汤勤俭支付2010年7月1日至2013年9月10日物业服务费10599元并按照日万分之五的标准支付滞纳金。原审另查明，原属朱洪华、汤勤俭所有的启东市汇龙镇申港城58号别墅，为多拼别墅，面积为212.72平方米。原审法院认为，对于启东市汇龙镇申港城58号别墅在2010年7月1日至2013年9月10日期间的物业费是否应当由朱洪华、汤勤俭来承担的问题，汤勤俭于2007年6月6日已经办理了产权证，该房此时已经属于朱洪华、汤勤俭所有，而且2013年9月10日出售该房屋事实也能说明该房屋实际已经由朱洪华、汤勤俭支配，因此该房屋在2010年7月1日至2013年9月10日期间的物业费应当由朱洪华、汤勤俭来承担。朱洪华、汤勤俭以办理产权证后开发商并未实际办理物业交接手续为由拒绝承担物业费，法院不予支持。恒安公司已经基本按约履行了物业管理义务，朱洪华、汤勤俭应当按时交纳物业管理服务费。按照合同约定，朱洪华、汤勤俭应当支付的2010年7月1日至2013年9月10日期间的物业费为10691.72元，恒安公司自愿主张10599元，法院予以支持。对于朱洪华、汤勤俭是否应当支付滞纳金，恒安公司于2011年至2014年的每年2月23日公告催交了物业费，但是朱洪华、汤勤俭未按照2010年6月26日的合同约定在公示催告以后三个月内缴纳物业费，因此，对于2010年7月1日至2013年6月30日的物业费恒安公司主张自2011年至2013年每年5月24日开始计算滞纳金，法院予以支持。对于2013年7月1日至2013年9月10日的物业费，按照2013年6月19日物业合同的约定，朱洪华、汤勤俭应当于2013年12月31日前缴纳物业费，但朱洪华、汤勤俭至今未缴纳物业费，应当按照合同约定于2014年1月1日开始计算滞纳金。对于滞纳金的计算标准，合同约定以及恒安公司起诉时所主张的计算标准过高，但庭审中恒安公司同意由法院酌定，法院认为按年利率10%计算为宜，据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定判决：朱洪华、汤勤俭于判决生效之日起十日内给付启东市恒安物业管理有限公司2010年7月1日至2013年9月10日的物业管理费10599.00元及滞纳金（2010年7月1日至2011年6月30日的物业管理费3318.43元，于2011年5月24日起至判决确定的还款日止，按年利率10%计算；2011年7月1日至2012年6月30日的物业管理费3318.43元，于2012年5月24日起至判决确定的还款日止，按年利率10%计算；2012年7月1日至2013年6月30日的物业管理费3318.43元，于2013年5月24日起至判决确定的还款日止，按年利率10%计算；2013年7月1日至2013年9月10日的物业管理费736.42元，于2014年1月1日起至判决确定的还款日止，按年利率10%计算）。案件受理费166元，依法减半收取83元，由朱洪华、汤勤俭负担。宣判后，朱洪华、汤勤俭不服，向本院提起上诉称，根据《商品房买卖合同》、《物业服务合同》及相关法律的规定，物业交付前的物业服务费由建设单位承担，交付后的物业服务费由业主承担。汤勤俭虽然办理了房屋产权证，但启东申龙泰富置业有限公司从未向朱洪华、汤勤俭交付房屋。办理产权证是为按揭贷款的需要，而非物业的交付。本案的物业服务费应由开发公司负担。另外，恒安公司主张物业服务费超过诉讼时效。请求二审法院撤销原判，发回重审或者依法改判。恒安公司答辩称，汤勤俭在2007年6月6日办理了房屋产权证，2013年9月10日将房屋出售，足以证明该房屋实际由其支配。原审中，恒安公司提供了催收物业服务费的照片，本案未超过诉讼时效。经审理查明，原审法院于2014年10月16日适用小额诉讼程序开庭审理本案。2014年11月20日继续开庭并当庭宣判，判决结果准许当事人提起上诉。本院认为，小额诉讼审理程序实行一审终审。原审法院已适用小额诉讼审理程序审理本案，审理中亦未终止适用此程序并告知当事人，但其判决结果准许当事人提起上诉，严重违反法定程序。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、第一百五十四条第一款第（十一）项之规定，裁定如下：一、撤销启东市人民法院（2014）启民初字第00443号民事判决；二、指令启东市人民法院对本案进行审理。审 判 长 罗 勇审 判 员 季建波代理审判员 张峥嵘二〇一五年四月三日书 记 员 秦建波 微信公众号“”