（2014）顺民初字第14754号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-06-29
案件名称
王德奎与张海华等租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市顺义区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王德奎,张海华,赵延贞
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条
全文
北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2014）顺民初字第14754号原告王德奎，男，1971年8月21日出生。委托代理人白晓东，北京市臻昊律师事务所律师。被告张海华，男，1975年1月21日出生。被告赵延贞，男，1970年2月26日出生。二被告之委托代理人陈君玉，北京市康达（菏泽）律师事务所律师。原告王德奎与被告张海华、赵延贞租赁合同纠纷一案，本院受理后依法由代理审判员陆俊芳担任审判长，与人民陪审员赵光玉、杨凤利组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王德奎及其委托代理人白晓东，被告张海华、赵延贞及其共同委托代理人陈君玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王德奎诉称：2013年7月1日原告与被告签订了房屋租赁合同，约定原告将顺义区北务镇北务市场13-4号房屋及院落出租给被告使用，年租金6万元，于每年7月1日前付清下一年度租金，如一方违约需支付对方十万元违约金。2014年7月1日被告违反合同约定，拒不交纳租金，原告多次催要未果，因此诉至法院，请求：1.判令解除原告与被告于2013年7月1日签订的房屋租赁合同；2.判令被告立即将顺义区北务镇北务市场13-4号房屋腾空返还给原告；3.判令被告支付自2014年7月1日至实际交还房屋之日的租金（每月按照5000元计算）；4.判令被告立即向原告支付违约金十万元整；5.本案诉讼费由被告承担。被告张海华、赵延贞辩称：我们同意解除涉诉的合同，但是我们实际使用的是市场东路13-4号房屋，是孙世文从北务镇政府取得的开发使用权，建的房屋，之后租给了北京延海源保洁服务有限公司，该公司的股东周莉莉是被告张海华的妻子。张海华和赵延贞是该公司的雇员。涉诉的合同约定的是北务市场13-4号房屋，当时我们准备开办洗衣厂，我们已经给了租金和押金共计10万元现金，但原告一直未向我方交付该房屋，该合同实际并未履行。经审理查明：2013年7月1日，王德奎（出租人）与张海华、赵延贞（承租人）签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定：“出租房屋位于顺义区北务镇北务市场13-4号，房屋租赁期自2013年7月1日起至2023年7月1日止，每年租金为6万元，押金4万元，押金于2019年房租中扣除；张海华、赵延贞应保证按时足额交付租金，如未按合同规定的期限足额交付租金，王德奎有权收回房屋，终止合同，所造成的损失由张海华、赵延贞自行负责承担；合同期间内一方要求终止合同须向对方赔偿违约金10万元；房租应于每年7月1日前交清。”上述合同中租赁房屋的地址实际位于顺义区北务镇市场东路13-4号，王德奎拟定合同时填写错误。双方认可合同中约定的“房租应于每年7月1日前交清”指的是每年7月1日给付下一年度的全部租金。张海华、赵延贞分两次向王德奎给付房屋租金和押金共计9万元，其中第一次付款时间为2013年5月。2013年8月17日，张海华和赵延贞向王德奎出具一份字据，内容为：“欠房租款一万元。”2014年10月23日，张海华和赵延贞通过特快专递向王德奎发送一份《解除合同告知书》，内容为：“致甲方王德奎先生，您好！我是乙方张海华，自从租用您的房屋后，您一直未能按协议履行约定，未能保证水电的正常供应，使我们机器未能正常运转，直接影响我们的生意没法做。损失特别严重。就此事我多次与您沟通协商，您一直未能帮我们解决，也迟迟没给我们答复，使我们失去了信心，我们实在待不下去了，我们也没有更多的钱和精力耗在这里了。我多次与您协商搬离事项，您多方刁难，扣押设备。鉴于此，我们有权单方面解除合同，并提出补偿我们适当损失的合理要求，退还我们的房屋租金和押金，还有扣押的设备。导致今天的结果，是甲方未能履行合同规定，我们也很无奈。若您还一意孤行，我们将起诉到当地法院，拿起法律的武器维护我们的合法权益。乙方：赵延贞、张海华。2014年10月23日。”快递单上填写的收件人是王德奎。庭审中，王德奎表示不再要求解除合同，而是要求继续履行合同，并变更诉讼请求为：1.要求张海华和赵延贞给付2014年7月1日至2015年6月30日的租金6万元；2.要求张海华、赵延贞支付违约金10万元，理由是张海华、赵延贞向王德奎提出了解除合同的要求，而且延迟支付租金，给王德奎造成了损失，虽然王德奎不要求终止合同，但张海华和赵延贞也应当根据合同第七条的约定，给付违约金；3.要求张海华和赵延贞给付欠付的2013年7月1日至2014年6月30日的1万元租金。张海华和赵延贞不同意王德奎的诉讼请求，并称王德奎并非租赁房屋的产权人，也未交付租赁房屋，该房屋实际由产权人孙世文租给了北京延海源保洁服务有限公司（以下简称“延海源公司”）。为证明孙世文和延海源公司之间的租赁关系，张海华和赵延贞向法庭提交了一份《房屋租赁合同》。该合同贴有印花税票，房屋出租方（甲方）显示为“孙世文”，房屋承租方（乙方）处盖有延海源公司的印章；合同中显示出租房屋位于顺义区北务镇市场东路13-4号，房屋租赁期自2013年6月8日起至2014年6月7日止，每年租金为1万元，房屋原值1万元，面积50平方米；合同尾部显示时间为2013年6月8日，甲方签字人为孙世文，乙方签字处无签字，只盖有延海源公司的印章。张海华和赵延贞另向法庭提交了一份《情况说明》，内容为：“顺义区人民法院，我司于2013年6月8日与孙世文所签合同的过程如下，经市场调研，我司决定于北务市场东路13-4号租赁房屋，2013年6月8日，我司法定代表人周莉莉与孙世文（房屋产权人）在该房屋地址签订了上述提供给贵院的房屋租赁合同，该合同由我单位于2013年6月25日加盖公章，并由顺义区地方税务局杨镇税务管理所现场定税。该合同经顺义区工商行政管理局现场进行经营场所使用确认。以上情况属实，如有失实，我单位愿意承担法律责任。延海源公司法定代表人：周莉莉。2014年12月2日。”王德奎称孙世文不是涉诉房屋的所有权人，合同上写的房屋面积50平方米，实际有500多平方米，孙世文并未收到租金，而且2013年6月8日延海源公司尚未成立，因此上述合同不真实；实际该合同是王德奎找孙世文签的字，因为当时张海华和赵延贞要给延海源公司办理营业执照，北务市场那一片房屋都是孙世文建的小产权房，工商局只认孙世文的签字，所以王德奎才帮忙找孙世文签字，当时合同没有盖延海源公司的章，张海华和赵延贞根本不认识孙世文；周莉莉是张海华的妻子，其出具的《情况说明》也是虚假的。关于涉诉租赁房屋的产权情况，王德奎称孙世文于1999年从北务镇政府处租赁的土地，租期为50年，孙世文在此建房后将房屋租给了张志达，该房屋为小产权房，张志达于2008年将房屋转租给了王淑凤，王淑凤于2012年又转租给了王德奎。为证明上述情况，王德奎向法庭提交了北务镇大市场土地转让合同书、房屋转租协议、收条。张海华和赵延贞认可孙世文与北务镇政府之间的《北务镇大市场土地转让合同书》，但称房屋转租协议上没有写明甲方和乙方，张志达和王淑凤的房屋产权来源不明，因此二人出具的收条不能证明王德奎是涉诉租赁房屋的合法产权人。为核实张海华和赵延贞提交的上述合同的具体情况，合议庭要求张海华和赵延贞联系孙世文和延海源公司法定代表人周莉莉到庭作证，张海华和赵延贞称无法联系孙世文，周莉莉也因家里有老人和孩子无法到庭。后王德奎提供了孙世文的联系方式，本院向孙世文询问时，孙世文称：“合同上面的签名是我签的，其他的内容我都不清楚。1998年左右，北务镇政府开发北务大市场，当时政府以大概叫农工商总公司的名义开发建了一批房，聘请我在该公司任职，具体开发过程都是经我手办理的，但是这些房子没有正规的产权，所以建好后都是以租赁的形式流转。合同上的市场东路13-4号房屋，当时我租给了张志达，后来张志达又转租给别人了，转租的事情我不清楚。2013年，有一天王德奎找我，让我在这个合同上签字，我才知道房子现在转租给了王德奎。因为这是小产权房，办理营业执照时政府只认我的签字，我跟王德奎之前认识，所以才肯帮这个忙。实际上，我与延海源公司以及员工都不认识，也不认识张海华和赵延贞。关于房屋转租的情况，张志达无论转租给谁，我都没有意见，只要后面的转租合同不超过2049年，因为2049年以后北务镇政府统一收回处理。”对孙世文的陈述，王德奎表示认可；张海华和赵延贞不认可，并称延海源公司与孙世文之间的合同不能以孙世文一人的陈述就否定合同的效力，所以延海源公司与孙世文之间存在租赁关系。经本院现场勘验，涉诉的北务镇市场东路13-4号西侧靠路边为两层办公楼，办公楼一层开一小门往东有一通道，通道南侧为车间，车间内放有洗衣设备，通道北侧为六间房屋，通道东侧为两间厕所，车间开东门通往东侧的院落；上述办公楼南北长约14.5米，东西宽约6.7米，办公楼至东侧厕所之间距离约19米；上述办公楼面向西侧路边的大门上方安装有延海源公司的标识牌。另，延海源公司成立于2013年6月18日，法定代表人为张海华的妻子周莉莉，公司注册地址为北京市顺义区北务镇市场东路13-4号，赵延贞任公司监事。庭审中，王德奎称其按照张海华和赵延贞的要求投资新建了车间，并将租赁的房屋交付张海华和赵延贞使用，但二人却无故拖欠租金，并否认双方的租赁关系，已经违约，因此坚持各项诉讼请求。张海华和赵延贞称涉诉房屋实际由延海源公司占有使用，相应的权利义务应当由该公司承担，张海华和赵延贞不应承担交纳房租的义务；合同第七条关于违约金的约定，只有在违约行为发生时才能适用，张海华和赵延贞只是想解除合同，并没有实际解除合同，不能认定为违约；张海华和赵延贞向王德奎寄送的《解除合同通知书》是受延海源公司的委托寄送的，因为使用房屋时发现水电有问题，实际要解除的是延海源公司与孙世文之间的合同，但是孙世文在外地，所以寄给了王德奎。上述事实，有房屋租赁合同、情况说明、字据、北务镇大市场土地转让合同书、房屋转租协议、收条、勘验笔录、照片、延海源公司工商登记信息以及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：本案中，双方争议的焦点是王德奎是否向张海华和赵延贞交付了租赁房屋。双方的合同签订于2013年7月1日，张海华和赵延贞已经交纳了租金和押金共计9万元，后于2014年10月23日向王德奎发送《解除合同告知书》，二人在告知书中称王德奎为“甲方”，称自己为“乙方”，并称“自从租用您的房屋后，您一直未能按协议履行约定……我多次与您协商搬离事项，您多方刁难，扣押设备”，上述事实足以说明王德奎已经向张海华和赵延贞交付了租赁房屋，双方是在使用房屋的过程中产生了矛盾。至于张海华和赵延贞辩称涉诉的房屋实际由孙世文租给了延海源公司，王德奎表示是其为了帮张海华和赵延贞办理营业执照找孙世文帮忙在一份租赁合同上签字的，王德奎的陈述与孙世文的陈述相吻合，且有王德奎提交的北务镇大市场土地转让合同书、张志达和王淑凤出具的收条相佐证，加之张海华和赵延贞提交的租赁合同中房屋面积与本院实际勘验的情况严重不符，因此对张海华和赵延贞的上述辩称意见本院不予采纳。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，双方自愿签订《房屋租赁合同》，均应当履行合同中约定的义务。现王德奎已将房屋交付张海华和赵延贞使用，张海华和赵延贞就应当按照约定于每年7月1日前付清下一年度的租金6万元，至于张海华和赵延贞与延海源公司之间的关系，并不影响二人向王德奎履行上述义务。关于2013年7月1日至2014年6月30日期间的租金，双方均认可尚欠1万元，现王德奎要求张海华和赵延贞给付欠付的1万元租金，有事实和法律依据，因此对王德奎的第三项诉讼请求，本院予以支持。关于2014年7月1日至2015年6月30日期间的租金，按照合同约定，张海华和赵延贞应当于2014年7月1日前付清，但二人至今未付，现王德奎要求二人给付租金6万元，有事实和法律依据，因此对王德奎的第一项诉讼请求，本院予以支持。另，王德奎根据合同中约定的违约金条款要求张海华和赵延贞给付违约金10万元，根据公平原则，该条款适用的前提应当理解为一方要求终止合同且双方因此终止了合同，实际情况是张海华和赵延贞仅单方表示要解除合同，双方并未实际解除合同，因此王德奎不能根据该条款主张违约金，故对王德奎的第二项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告张海华、赵延贞给付原告王德奎二〇一四年七月一日至二〇一五年六月三十日期间的租金六万元，于本判决生效之日起七日内履行；二、被告张海华、赵延贞给付原告王德奎二〇一三年七月一日至二〇一四年六月三十日期间欠付的租金一万元，于本判决生效之日起七日内履行；三、驳回原告王德奎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千三百元，由原告王德奎负担一千七百五十元（已交纳），由被告张海华、赵延贞负担一千五百五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 陆俊芳人民陪审员 杨凤利人民陪审员 赵光玉二〇一五年四月三日书 记 员 孙留意 关注公众号“”