（2015）佛城法民一初字第88号

裁判日期: 2015-04-03

公开日期: 2016-03-31

案件名称

佛山市雅居乐房地产有限公司与林晓霞商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市禅城区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

佛山市雅居乐房地产有限公司,林晓霞

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省佛山市禅城区人民法院民事判决书（2015）佛城法民一初字第88号原告佛山市雅居乐房地产有限公司，住所地佛山市禅城区文华路东侧、绿景路南侧。注册号：440600400003346。法定代表人梁正坚。委托代理人杨炽华、卢大为，均为广东创誉律师事务所律师。被告林晓霞，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。身份证号码：×××1728。委托代理人林世泽，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市禅城区。系被告林晓霞的父亲。原告佛山市雅居乐房地产有限公司诉被告林晓霞商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月6日立案受理后，依法由审判员谢燕贞适用简易程序独任审判，于2015年2月5日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人杨炽华、被告的委托代理人林世泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告向原告购买位于佛山市禅城区绿景三路10号佛山雅居乐花园三座601房，双方签订了《广东省商品房买卖合同》，房屋的总价款为2251292元。合同第六条约定，被告选择银行按揭的付款方式。在合同的履行过程中，被告只支付了首期房款，余下1570000元应付的房款至今未办妥银行按揭及时支付。经原告多次催告，被告至今仍未支付。原告认为，被告逾期付款的行为构成违约，请求判令：1、被告林晓霞立即向原告佛山市雅居乐房地产有限公司支付房��1570000元及违约金121204元（违约金按照合同约定计至被告全部清偿完毕为止，暂计至2014年12月24日）；2、被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告明确诉请为：原告主张的购房款是被告到期未支付的购房款，违约金自2013年12月2日起以1570000元为本金，按日万分之二的标准计算至被告实际清偿之日止。被告辩称：2013年10月1日国庆节，林晓霞与林晓翠的父亲为了鼓励其发奋读书，毕业后找份好职业，与其商量分别以林晓霞、林晓翠的名义在雅居乐君湖汇订购涉案三幢601、701号两套房，首期房款由家里负责支付，余款则采用按揭方式支付，由林晓霞、林晓翠自己供楼。2013年10月26日雅居乐君湖汇开盘，林晓霞、林晓翠的父亲代其交纳了涉案三幢601、701号两套房的意向金各50000元，同年10月30日，接到原告销售经理通知后，被告林晓霞父亲11月2日带着被告��晓霞到原告处签订认购书和合同，并交了涉案三幢601、701号两套房的首期房款，当时因为林晓翠在汕头大学读书，没有时间回来，原告销售经理让林晓霞代林晓翠签了认购书和合同，但由于林晓翠的身份证、婚姻证明、购房人申明陈述书要按本人手指模等，后原告销售经理表示还是让林晓翠本人回来再签，被告父亲一直以为林晓霞代林晓翠签订的那份合同就此作废，至今，林晓翠手上并没有该份林晓霞代签的合同。合同签订后几天，原告销售经理通知被告父亲到雅居乐会所，称农行祖庙支行职员林小姐来办理银行房产按揭，当时林小姐告知被告父亲办理贷款需要的资料，包括林晓霞、林晓翠的个人工资收入和个人银行存款流水账等证明，而林晓霞、林晓翠是在读学生，提供不了，林小姐则表示无法办理按揭。在交了首期款又无法在银行办理按揭的情况下，被告父��向原告销售经理及相关工作人员提出，要求退了林晓霞认购的601房，只认购林晓翠的701房，但原告一直未回复。被告认为，未能按时支付购房款主要是因为银行按揭不能办理，被告有责任，但作为专业房产公司的原告，有责任向购房者解释银行办理按揭的相关手续，尤其是明知林晓霞、林晓翠是在读学生，没有工资收入，也没有银行存款流水等证明，是不可能办理银行按揭，但原告未有提示购房者。后与原告协商过程中，原告表示不同意解除合同，也不同意退回首期购房款，被告还是希望能与原告协商解决。原告在诉讼中提交以下证据：1、原告的企业营业执照复印件、组织机构代码证、被告的身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。2、广东省商品房买卖合同。证明原告与被告之间存在商品房买卖合同关系，合同约定付款期限��违约责任。3、补充协议。证明补充协议第四条约定，被告无法申请银行贷款，应及时转变付款方式，一次性付款。被告在诉讼中提交以下证据：学生在读证明：学生证。证明被告是在校学生，无法办理银行按揭手续。本院依职权向佛山市禅城区房屋登记中心调查取证，取得该中心复函一份。本院认证：原告提供的证据1，被告无异议，本院予以采信；原告提供的证据2、3，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告提供的证据，有原件核对，本院对真实性予以确认。本院依职权调取的证据，原、被告双方均无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年11月2日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编��：1301019466），主要约定：“第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于佛山市禅城区绿景路以南、文华路以东（C地块），编号为《佛府国用（2007）第06000854664号》的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。土地使用权出让合同号为2005［N］007号。该地块土地面积为52620平方米，规划用途为幼儿园／商业／住宅用地，土地使用年限至2057-1-31／2047-1-31／2077-1-31止。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，［现定名］佛山雅居乐花园。建设工程规划许可证号为建字第440604201200574号，施工许可证号为440601201212310101。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房［预售商品房］。预售商品房批准机关为佛山市住房和城乡建设管理局，商品房预售许可证号为2013008501。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房［预售商品房］（以下简称该商品房��其房屋平面图经佛山市规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：禅城区绿景三路10号三座601房。该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为2.6米，建筑层数地上25层，地下1层。该商品房阳台非封闭式的2个。该商品房合同约定的建筑面积共156.58平方米，其中，套内建筑面积122.99平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积33.59平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米18304.68元，总金额（人民币）贰佰贰拾伍万壹仟贰佰玖拾贰元。……第六条付款方式及期限买受人按下列第3方式付款：……3、银行按揭（1）结算方式：现金；约定金额681292元（人民币）；付款比例30%；约定日期：2013-11-02；（2）结算方式：商业贷款；约定金额1570000元（人民币）；付款比例70%；约定日期：2013-12-02；……买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为中国农业银行股份有限公司佛山祖庙支行，专用账户为44×××43。凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……”。原告在合同落款处签章确认，被告在合同落款处签名确认。同日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同﹤补充协议﹥》，主要约定：“出卖人（下称甲方）、买受人（下称乙方）就购买佛山雅居乐花园商品房签署了《商品房买卖合同》，合同编号：1301019466，现双方就《商品房买卖合同》未尽事宜补充约定如下：……四、关于该合同第六条“付款方式及期限”的补充约定：若乙方选择银行按揭付款方式的，按以下约定执行：1、签订该合同3个工作日内，买受人须办妥银行按揭签约手续（包括提供申请按揭所须的一切资料、物业维修资金的缴款凭证和契税完税证等），否则每逾期1日，买受人应按申请贷款总额的万分之五向出卖人支付违约金，如买受人逾期30日仍未办妥银行按揭签约手续，出卖人有权解除合同。因买受人自身原因且经出卖人同意提前终止合同的、或因买受人违约导致合同提前终止的，买受人应向出卖人支付商品房总价款的20%作为违约金。2、乙方申请银行按揭的年限、金额以银行最终批复为准，如因乙方自身原因（包括但不限于提供资料不符合申请银行贷款的要求或有不良信用记录或有逾期供款记录等）或国家政策的规定，造成银行批准��贷款金额低于买受人申请贷款金额的或不获银行批准贷款的，按如下方式处理：（1）银行批准的贷款金额低于乙方申请贷款金额的，乙方须在接获甲方通知（以寄出的邮戳为准）7日内前来办妥相关手续，同时付清差额部分金额。（2）乙方贷款申请不获银行批准的，乙方应在接获甲方通知（以寄出的邮戳为准）后30日内转变付款方式为一次性付款，同时向甲方支付余下的所有房价款。（3）若乙方超过上述约定之期限内尚未办妥相关手续及缴交相应楼款，则按该合同第七条之约定作逾期付款处理。3、乙方未能向贷款银行履行其应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致甲方作为担保人而承担担保责任的，甲方有权解除《商品房买卖合同》，因上述原因导致合同解除的，乙方应向甲方支付商品房总价款的20%作为违约金。……”，原告在补充协��落款处盖章确认，被告在合同落款处签名确认。另查明，截至2015年3月23日，林晓霞买受取得涉案禅城区绿景三路10号三座601房符合佛山市调整后的限购政策的有关规定，符合购买该房屋的资格。再查明，原告企业类型为有限责任公司，经营范围为在位于文华路西侧、魁奇路北侧（交易编号为佛禅拍2010-002号）地块从事普通房地产开发、销售和出租自建住宅、商业店铺等。营业期限为2005年12月22日至2020年12月21日。原、被告双方共同确认：被告已向原告支付了涉案商品房的首期房款，购房余款1570000元购房款尚未支付；涉案商品房尚未办理收楼手续，处空置状态。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号为1301019466）及《商品房买卖合同﹤补充协议﹥》均是双方真实意思表��，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。本案中，商品房买卖合同已明确约定涉案三座601房购房款的付款方式及期限，被告应依约于2013年12月2日前支付购房款1570000元，但被告至今未支付，已构成违约。根据合同第七条第（2）点的约定，在被告逾期付款已超过180日的情况下，原告作为守约方，有权选择继续履行合同，原告诉请被告支付购房余款并支付违约金，有合同依据，本院予以支持。被告除应支付购房余款1570000元外，还应自合同规定的应付款期限次日即2013年12月3日起，以1570000元为本金按日万分之二的标准计付违约金给原告。原告诉请自2013年12月2日起计付违约金有误，本院予以纠正。关于被告抗辩提出原告明知被告签订合同时系在校学生，无法办理银行按揭，但未尽提醒义务，被告至今未支付购��余款，原告也有责任的意见。经查，支付购房款系购房人的主合同义务，故选择何种付款方式关系合同能否依约履行，被告签订合同时已成年，应对其能否成功办理银行贷款负有审慎注意义务，在签订合同前应对相关贷款要求进行了解，从而慎重选择付款方式。故被告系因自身原因导致无法办理银行按揭贷款手续，原告对此并无过错，被告上述抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告林晓霞于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告佛山市雅居乐房地产有限公司支付购房款1570000元及违约金（违约金自2013年12月3日起，以1570000元为本金按日万分之��的标准计至本判决确定的给付之日止）；二、驳回原告佛山市雅居乐房地产有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取10010元，由被告林晓霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　　谢燕贞二〇一五年四月三日书记员　　吴晓蓝附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变��或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。微信公众号“”