（2015）深中法房终字第341号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-07-28
案件名称
张正丹与王志恒房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张正丹,王志恒
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第341号上诉人（原审原告）：张正丹。被上诉人（原审被告）：王志恒。上诉人张正丹与被上诉人王志恒因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第1189号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2014年6月5日，张正丹、王志恒签订《房屋产权租赁合同》，约定：租金每月5000元，租赁期为2014年6月5日起至2015年6月4日止，张正丹应于每月5日前支付当月租金；张正丹应在本合同签订时向王志恒支付1万元作为押金，王志恒应出具收据；合同期满如不续租，则王志恒将押金退还给张正丹；在本合同约定的租赁期未满前，王志恒如单方提前终止合同，则押金自动转化为定金，王志恒需向张正丹双倍返还定金，张正丹如提前终止合同，则王志恒有权没收押金，但张正丹找到经王志恒同意的租赁者时除外，等等。合同签订当日，张正丹出具委托书，内容为：张正丹委托韩某向王志恒转账15000元作为张正丹租赁涉诉房屋的房屋租赁押金及一个月租金。当日，韩某通过支付宝向王志恒转账1万元并由王志恒出具收据，次日，韩某又向王志恒支付了剩余的5000元。2014年7月8日、8月1日，张正丹通过支付宝分别向王志恒支付款项5000元、677元。2014年8月7日，张正丹将涉诉房屋钥匙一套（共两把）交付给王志恒委托的中介工作人员王某，并由王某出具收条。次日，张正丹向王志恒发出《通知函》，告知王志恒其已履行双方此前达成的协议，搬出涉诉房屋、结清租赁合同项下的所有费用并将涉诉房屋一套钥匙交付给王志恒委托的中介，另一套钥匙因王志恒不予取回，张正丹按王志恒要求暂时代为保管，同时催促王志恒取回剩余钥匙一套并返还房屋租赁押金，EMS邮寄记录显示该函于2014年8月9日妥投。原审原告张正丹诉讼请求：1、王志恒向张正丹返还房屋租赁押金人民币1万元以及利息（按银行同期存款利率计息至2014年9月3日，合计200元）；2、王志恒承担本案诉讼费用。原审法院认为，张正丹、王志恒签订的《房屋产权租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。依合同约定，在合同约定的租赁期未满前，承租方如提前终止合同，则出租方有权没收押金，但承租方找到经出租方同意的租赁者时除外，现张正丹在合同约定租赁期未满前提前解除合同，则王志恒有权依合同约定没收押金1万元。张正丹虽主张其已与王志恒协商一致解除合同关系并由王志恒向其退还押金1万元，但张正丹未向原审法院提供充分证据证明双方存在上述口头协议，亦未提供证据证明其符合合同中“承租方找到经出租方同意的租赁者时除外”的可返还押金的情形，故对张正丹请求王志恒向其返还房屋租赁押金人民币1万元及利息，原审法院不予支持。王志恒经原审法院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其自身诉讼权利的自由处分。本案已经缺席审理，现可缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回张正丹全部的诉讼请求。一审案件受理费27.5元，由张正丹负担。张正丹不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第1189号民事判决，依法改判王志恒返还张正丹房屋租赁押金人民币10000元以及利息（按银行同期存款利率计息至2014年9月3日，合计200元）；2、请求判令王志恒承担二审诉讼费用。上诉事实和理由：本案一审判决存在事实认定不清、适用法律不当的情形，罔顾张正丹在一审庭审中确认的事实和证据，该判决对张正丹明显不公，应当依法予以改判。一、张正丹虽于2014年6月5日与王志恒签订房屋产权租赁合同，但在该合同中，王志恒仅作为代理人，而非出租人，无权出租该房屋。且截至张正丹搬离该房屋，完成房屋交付时，该合同并未得到该房屋产权人的追认，王志恒也并未向张正丹出示其有权出租该房屋的证明，故该房屋产权租赁合同为无效。同时，在该房屋产权租赁合同未被追认的情况下，张正丹以通知的方式向王志恒行使了撤销该合同的权利。故无论从何种情况判断，该房屋产权租赁合同均为无效或被撤销。一审法院罔顾王志恒无权出租该涉案房屋以及该合同未被房屋产权人追认的事实，即将张正丹与王志恒签订的房屋产权租赁合同确认为合法有效，与事实不符且违反法律规定。2014年6月5日，王志恒以某家园A48D房业主受托人身份与张正丹签订了《房屋产权租赁合同》，将位于某家园A48D的房屋以每月5000元的价格出租给张正丹并且一次性收取张正丹人民币10000元作为房屋租赁押金。签订该合同时，张正丹要求王志恒出示其有权出租涉案房屋的证明材料或者业主的委托书，王志恒承诺会尽快向张正丹出示。同日，张正丹委托其朋友韩某通过支付宝向王志恒指定银行账户分三次转入共计人民币15000元（其中，10000元为房屋租赁押金，5000元为6月份房租），并与王志恒完成房屋交付。2014年6月5日到2014年8月5日，张正丹均按时交付房租及相关费用，期间，张正丹多次催促王志恒出示其有权出租涉案房屋的证明材料或者业主的委托书，王志恒一直不予理睬。因张正丹始终无法自王志恒处获得涉案房屋业主的委托出租书或者王志恒有权出租涉案房屋的证明材料，故2014年8月7日，张正丹搬出该房屋，结清之前该租赁合同项下的所有费用。2014年8月8日，张正丹以通知函的形式通知王志恒撤销该房屋租赁合同，要求王志恒返还房屋租赁押金。但王志恒一直不予返还。根据《中华人民共和国合同法》第48条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”一审法院罔顾王志恒无权出租该涉案房屋以及该合同未被房屋产权人追认的事实，即将张正丹与王志恒签订的房屋产权租赁合同确认为合法有效，与事实不符且违反法律规定。二、一审法院在对上述事实认定不清的情况下，做出了驳回张正丹全部诉讼请求的判决，没有法律依据，依法应予以改判。根据《中华人民共和国合同法》第58条：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”因此，王志恒无权收取张正丹房屋租赁押金，应当予以返还。一审判决认定王志恒无需返还张正丹上述押金，是基于“该房屋产权租赁合同合法有效”的错误前提，不符合事实和法律，依法应当予以改判。基于上述事实和理由，张正丹认为，一审判决存在事实认定错误、适用法律不当的情形。请求二审法院依法改判。王志恒未发表答辩意见。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，双方当事人系房屋租赁合同关系，涉案《房屋产权租赁合同》是由王志恒作为出租方签字，合同履行过程中，亦是由王志恒将租赁房产交付张正丹使用并收取租金，张正丹主张王志恒无权出租涉案房产，但无证据证明其在签订合同时对王志恒的权限提出过异议。因此本院认为张正丹仅以王志恒在合同中将其信息填写在代理人处而主张王志恒系代理人身份的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审认定双方签订的《房屋产权租赁合同》合法有效正确。张正丹在该合同约定租赁期限未满前解除合同，应当依照约定承担相应的违约责任。综上，张正丹的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55元，由上诉人张正丹负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞 红代理审判员 吴 思 罕代理审判员 邓 媛二〇一五年四月三日书 记 员 刘尹琳（兼）相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“”