（2015）穗越法民三初字第461号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-12-31
案件名称
黄迅与黄怡、黎佩琼、黄辉、高丽容物权保护纠纷一审民事判决书
法院
广州市越秀区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄辉,黎佩琼,黄迅,黄怡,高丽容,伍仲华
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七条
全文
中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗越法民三初字第461号原告：黄辉，身份证住址广州市白云区。原告：黎佩琼，美国国籍，现住美国。原告：黄迅，美国国籍，现住美国。原告：黄怡，香港特别行政区居民，现住香港。四原告共同委托代理人：贺洪伟，广东红棉律师事务所律师。被告：高丽容，身份证住址广州市越秀区。委托代理人：陈金燕，身份证住址广州市越秀区。第三人：伍仲华，住广州市萝岗区。原告黄辉、黎佩琼、黄迅、黄怡诉被告高丽容、第三人伍仲华物权保护纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邓小斌适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。四原告的委托代理人贺洪伟，被告的委托代理人陈金燕，第三人伍仲华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四原告共同诉称：广州市越秀区海珠北路仓前街58号1312房是原告的父亲黄某乙生前遗留的合法房产，第三人伍仲华是黄某乙的弟弟，被告为上述房屋的租户。因原告母亲、姐妹都在境外生活，故原告父亲在病重期间将涉讼房屋交由第三人代为管理。2006年5月10日，原告父亲因病去世，涉讼房屋由原告及母亲、姐姐共同继承。继承完成后，其余继承人一致委托原告黄辉代为管理涉讼房屋。原告黄辉获得授权后，多次要求第三人及现租户向原告黄辉支付租金未果。原告黄辉于2014年12月18日以律师函再次通知被告停止侵权，但被告不予理会。故诉请法院判：一、被告及同住人员停止侵权，搬离广州市越秀区海珠北路仓前街58号1312房之二。（1312房被第三人划分为两个套间分别出租，被告承租其中一套间，即1312房之二）；二、被告向原告支付从2014年12月23日起至搬离上述房屋之日止的房屋使用费（按照广州市房管部门公布的同期同地段同类住宅租金参考价计算）。被告辩称：1312房被第三人划分为两个套间分别出租，被告承租的是其中一套间，即1312房之二。于2012年5月3日向第三人承租涉讼房屋，签订了租赁合同，合同约定租期至2016年6月止，租金1800元／月，承租面积50.5平方米。涉讼房屋一直由被告夫妇、女儿、外孙子一家四口共同居住使用。被告每月均按时向第三人缴纳租金至2015年3月。2014年12月，被告接到原告黄辉的电话，原告黄辉电话中表示其是屋主，要求被告向其交租。由于被告从来没有见过黄辉本人。被告电话答复称要求黄辉出示其是屋主的有关证据，若能够出示就同意向其缴纳。被告不同意现在即搬迁，要求承租涉讼房屋至2016年6月，之后才考虑是否续租或搬迁的问题，愿意按照租赁合同履行交租义务。被告是承租户，肯定要缴纳租金的，但不清楚应该交给原告或第三人。第三人述称：1312房由第三人划分为两个套间分别出租，被告承租的是其中一套间，即1312房之二。泰康路廻龙里6号之二为黄某乙名下的物业，1993年被广州市越秀区北秀实业公司（以下简称北秀公司）征用拆迁，约定回迁至泰康路E座807房等5个套间。2005年，黄某乙与北秀公司签订补充协议明确住宅部分变更为回迁至涉讼1312房，商业部分变更为回迁至应元路。1999年6月24日，黄某乙立下自书遗嘱，将泰康路E座807房全部及C座261商铺的一半产权给第三人继承。2005年黄某乙尚在世，明确表示涉讼1312房产权给第三人，由第三人办理租赁、产权、收益等事宜，故涉讼1312房交付以来一直由第三人出租并收取租金。涉讼房屋产权应属于第三人所有，原告无权主张收屋及缴纳房屋使用费。被告与第三人之间租赁合同期限未到，原告无权主张被告搬离房屋。经审理查明：黄某乙是原告黎佩琼之夫，黄辉、黄迅、黄怡之父，第三人伍仲华之兄。1993年10月12日，黄某乙与北秀公司签订《房屋拆迁补偿协议书》，将越秀区泰康路廻龙上街6号之二房屋交由北秀公司拆迁。2005年4月4日，黄某乙（为乙方）与北秀公司（为甲方）签订《回迁安置拆迁补偿房屋补充协议》，内容为：甲方经批准征用拆迁泰康刘地段房屋拟兴建安置房，甲方原拆除产权属于乙方座落在泰康路廻龙上街6号之二房屋，该房屋建筑面积共189.17平方米，其中商用面积80.85平方米，自住面积108.32平方米，双方并于1993年10月12日签署了《城市房屋拆迁补偿协议》，甲方将自有座落在泰康路新建楼E座八层807房和C座701房建筑面积108.32平方米的套间单元回迁安置乙方并作为拆除原址住宅部分房屋的产权调换。但该楼至今未动工，现甲方在仓前街的回迁楼已建成交付使用，甲乙双方同意变更1993年10月12日签署的《城市房屋拆迁补偿协议》中有关安置问题的内容，并就安置有关事宜，甲乙双方经再次协商达成如下协议；甲方现回迁安置乙方在海珠北路58号仓前街回迁楼13楼12号房建筑面积105.05平方米等。黄某乙于2006年5月10日死亡。四原告于2008年11月19日办理了继承公证，由广东省广州市广州公证处出具（2008）粤穗广证内字第13361号《公证书》予以公证，被继承人黄某乙生前与其妻子黎佩琼的夫妻共同财产因拆迁越秀区泰康路廻龙上街6号之2及越秀区泰康路廻龙上街6号之6的房屋与北秀公司签订的下列合同项下的债权，与北秀公司于1993年10月7日签订的《房屋拆迁补偿协议书》、与北秀公司于1993年10月12日签订的《房屋拆迁补偿协议书》、与北秀公司于1993年10月12日签订的《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》、与北秀公司于2000年11月3日签订的《异地安置拆迁补偿房屋补偿协议（产权人用）》、与北秀公司于2005年4月4日签订的《回迁安置拆迁补偿房屋补充协议》、与北秀公司于2007年3月12日签订的《回迁安置拆迁补偿房屋补充协议（产权人用）》，一半为黄某乙的遗产，由四原告共同继承等。2014年12月18日，原告黄辉委托律师向被告发出《律师函》，要求被告停止履行与第三人的租赁合同，收到本函之日起5日内与原告重新签订租赁合同，向原告交纳租金。被告收函后未予理会。另查明，2014年12月23日，第三人以其为黄某乙的委托代理人与被告签订了《广州市房屋租赁合同（住宅）》，约定由被告承租广州市越秀区海珠北路仓前街58号1312房之二，建筑面积50.5平方米，租赁期限2012年5月3日至2016年6月2日，月租金额1800元。双方并到广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局办理了租赁登记备案。因本案纠纷，四原告于2015年1月21日提起诉讼。诉讼中，四原告确认涉讼房屋至今未取得产权证。黄某乙生前委托第三人管理该屋，该屋一直由第三人管理，原告曾多次口头提出异议，但无书面证据证实。四原告陈述称：2014年12月18日，原告向被告发律师函通知其交租，预计送达需5天时间，故房屋使用费从律师函送达之日起计即2014年12月23日起计。原告同意按照第三人出租给被告的租金标准来计算房屋使用费，即1800元／月计。如被告愿意缴纳房屋使用费给原告的，原告可继续给被告租住至2016年6月。第三人就其主张还提供了黄某乙于1996年6月24日寄给其的信件（其中附有黄某乙书写的“我的意愿书”）、台山县人民政府侨务办公室于1991年3月14日出具的亲属关系证明等证据予以证明。第三人并称：第三人已就与原告的继承纠纷提起了诉讼。2012年5月3日，第三人作为黄某乙的代理人，以黄某乙的名义与被告签订租赁合同，将其中1312房之二出租给被告。租期至2016年6月2日，租金为1800元／月。现租赁合同仍在履行当中，第三人收取被告租金至2015年3月份，租金标准没有变更过。另四原告提交的有关被告的入住证明显示，被告入住涉讼房屋的时间为2013年6月10日。被告称其与第三人于2012年签订租赁合同，2014年的那份租赁合同是为了交租赁税重签的；被告于2012年签订合同后即入住涉讼房屋了。第三人称以前的租赁合同没有备案，只是加盖出租中心的章；房管部门的要求重新办理备案，故双方重新签订合同并办理备案。本院认为：第三人以其为黄某乙的委托代理人与被告签订的租赁合同，并无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告要求继续按租赁合同的约定履行，合法合理，故其抗辩理由成立，本院予以支持。因四原告至今未取得涉讼房屋的产权证，且与第三人之间还存在有关涉讼房屋产权的继承纠纷，而租赁合同是由第三人与被告签订的，租金也一直由第三人收取，故租金仍由第三人继续收取为宜。四原告可待涉讼房屋产权明确后再视情主张其权利。依照《中华人民共和国物权法》第七条之规定，判决如下：驳回原告黄辉、黎佩琼、黄迅、黄怡的诉讼请求。本案受理费75元，由原告黄辉、黎佩琼、黄迅、黄怡共同负担。如不服本判决，原告黄辉、被告高丽容、第三人伍仲华可在判决书送达之日起十五日内，原告黎佩琼、黄迅、黄怡可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员 邓小斌二〇一五年四月三日书记员 邓鸿明 来源：百度搜索“”