（2014）东民初字第1975号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-06-19
案件名称
梁钢诉满堂红等居间合同案一审判决书
法院
南昌市东湖区人民法院
所属地区
南昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁钢,江西省满堂红房产置业有限公司,胡小平,周庆坤
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百二十六条第一款，第十条第一款，第十二条第一款，第四十条，第九十九条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第二百四十条
全文
南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）东民初字第1975号原告：梁钢，男，汉族。委托代理人：张永双，南昌市八一法律服务所法律工作者。被告：江西省满堂红房产置业有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区孺子路437号。法定代表人：程俊，系该公司董事长。委托代理人：周斌，北京大成（南昌）律师事务所律师。委托代理人：万冬琴，北京大成（南昌）律师事务所实习律师。第三人：胡小平，男，汉族。第三人：周庆坤，女，汉族。原告梁钢诉被告江西省满堂红房产置业有限公司、第三人胡小平、周庆坤居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁钢及其委托代理人张永双、被告江西省满堂红房产置业有限公司的委托代理人周斌、万冬琴到庭参加诉讼，第三人胡小平、周庆坤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁钢诉称：2014年9月29日，原告与被告、第三人签订存量房买卖居间合同一份。合同约定，由第三人将坐落于东湖区中大路289号中大青山湖花园房屋一套出售原告，原告于合同签订当日向被告缴纳定金5万元。此后，第三人毁约并主动承担违约金5万元。被告向第三人谎称，原告委托其代收违约金。其实，被告既没有征得原告同意，更没有原告授权委托，系擅自违法代收违约金，事后不但不告知原告，还以第三人未付佣金为由，拒不返还第三人支付原告的5万元违约金。原告遂诉至本院，请求判令被告返回第三人给付原告的5万元违约金并判令本案受理费由被告承担。被告江西省满堂红房产置业有限公司辩称：1、原告称被告违法代收违约金的说法违背事实，事实上，被告只是代为保管违约金；被告作为中介，收取违约金并没有损害原告的权益。2、被告提供居间服务有权要求原告和第三人支付佣金，在居间合同第十二条也明确约定，被告可从违约金中优先扣除佣金25000元，余额25000元支付给守约方，故原告要求返还5万元的违约金是不合理的，只能要求返还违约金25000元。经审理查明：2014年9月29日，原告梁钢（乙方）与被告江西省满堂红房产置业有限公司（丙方）及第三人胡小平、周庆坤（甲方）签订了一份《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》。该合同中，第一条约定，甲方将其共同所有的坐落于南昌市东湖区中大路289号中大青山湖花园房屋一套出售给乙方，乙方通过丙方居间介绍已实地看房，并愿意按协议价格购买。第五条约定，甲乙双方商定房屋买卖价款106万元。第十条约定，本合同订立后，视为丙方参与房屋居间交易，并提供了相应的居间服务，丙方可按物价部门制定的收费标准向甲乙双方收取房屋买卖中介佣金，其中，乙方应支付佣金1万元（至于甲方应支付的佣金，在乙方与丙方的合同中该处空白，未填写任何内容，而在甲方与丙方的合同中约定甲方应支付佣金15000元），该费用在办完产权过户手续或公证手续的当日支付给丙方，如甲乙双方同时或某一方违约造成房屋不能交易过户时，违约方的居间佣金不予退还。第十二条约定，本合同签订当日，乙方向甲方支付购房定金5万元，该定金由丙方代管。定金在过户时应优先支付丙方佣金后，多余款项可转为过户费用。如甲方违约不履行合同义务，须赔偿乙方购房定金等额的违约金，丙方退还乙方购房定金；乙方违约不履行合同则定金为赔偿甲方的违约金，丙方则可从违约金中优先扣除佣金25000元，余额25000元支付给守约方。第十六条约定，本合同经三方签字或盖章后即发生法律效力。合同签订当日，原告梁钢向被告江西省满堂红房产置业有限公司缴纳了购房定金5万元。后第三人胡小平、周庆坤明确表示拒绝履行上述合同，并于2014年10月9日支付了5万元违约金，该款由被告江西省满堂红房产置业有限公司代收。另查明，被告江西省满堂红房产置业有限公司将其代收的5万元购房定金已退还给原告梁钢，但以合同约定可优先扣除原告梁钢和第三人胡小平、周庆坤应支付的佣金为由拒绝向原告梁钢支付其代收第三人胡小平、周庆坤的5万元违约金。原告梁钢向被告江西省满堂红房产置业有限公司催讨违约金未果，遂向南昌仲裁委员会申请仲裁，南昌仲裁委员会出具不予受理通知书，故原告梁钢诉至本院。上述事实有原、被告及第三人签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》、收条、收据存根、南昌仲裁委员会不予受理通知书及原、被告陈述等证据予以证实。本院认为：本案的争议焦点是：一、原告梁钢是否应承担居间报酬；二、被告江西省满堂红房产置业有限公司能否从第三人胡小平、周庆坤交付的购房违约金5万元中扣除2.5万元作为报酬。一、关于第一个争议焦点。因被告江西省满堂红房产置业有限公司提供的居间服务，原告梁钢与第三人胡小平、周庆坤之间的房屋买卖居间合同已有效成立，根据《合同法》第四百二十六条之规定及上述合同第十条及第十二条之约定，原告梁钢应向被告江西省满堂红房产置业有限公司支付居间报酬1万元，第三人胡小平、周庆坤则应向被告江西省满堂红房产置业有限公司支付居间报酬1.5万元。二、关于第二个争议焦点。原、被告及第三人虽在合同第十二条中约定，被告江西省满堂红房产置业有限公司在原告梁钢或第三人胡小平、周庆坤违约时，可从违约金中优先扣除其报酬2.5万元，余额2.5万元支付给守约方，但在第三人胡小平、周庆坤单方违约而承担双倍返还定金责任的情形下，被告江西省满堂红房产置业有限公司从第三人胡小平、周庆坤支付的违约金中扣除第三人胡小平、周庆坤应承担的居间报酬1.5万元，损害了作为守约方的原告梁钢要求第三人胡小平、周庆坤双倍返还定金的权利，根据《合同法》第四十条之规定，于此情形，该部分约定应认定无效。对于第三人胡小平、周庆坤应承担的居间报酬1.5万元，被告江西省满堂红房产置业有限公司应另行向第三人胡小平、周庆坤主张。但对于合同中有关被告江西省满堂红房产置业有限公司可从第三人胡小平、周庆坤支付的违约金中扣除原告梁钢应承担的居间报酬1万元的部分约定，因原告梁钢所负支付居间报酬的债务已到期，根据《合同法》第九十九条之规定，被告江西省满堂红房产置业有限公司有权行使抵销权，以其代收的违约定金予以抵销，该部分约定的效力应予确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十九条、第四百二十六条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告江西省满堂红房产置业有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告梁钢违约定金4万元。二、驳回原告梁钢其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告梁钢预交的案件受理费1050元，由原告梁钢承担250元，由被告江西省满堂红房产置业有限公司承担800元（限被告于本判决生效之日起三日内缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 廖如荣人民陪审员 许裕俊人民陪审员 孟曦娉二〇一五年四月三日书 记 员 陶媛媛附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 来源：百度搜索“”