（2014）中一法三民一初字第417号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-09-11
案件名称
何满彩与何荣汉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何满彩,何荣汉,陈国伦
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十三条，第八十八条，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）中一法三民一初字第417号原告：何满彩，女，1969年5月9日出生，汉族，住广东省阳春市。委托代理人：刘开辉，系广东品信律师事务律师。被告：何荣汉，男，1958年5月6日出生，澳门居民，住中山市。委托代理人：陈艺金、陈科，均系广东正日律师事务所律师。第三人：陈国伦，男，1975年11月4日出生，汉族，住四川省叙永县。原告何满彩诉被告何荣汉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加第三人陈国伦参加诉讼，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告何满彩委托代理人刘开辉，被告何荣汉及其委托代理人陈艺金到庭参加了诉讼。第三人陈国伦经本院公告传唤，期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何满彩诉称：原、被告于2011年12月1日签订一份同意书，约定由原告承租被告名下位于中山市三乡镇雅居乐新城二期第C幢47-51号商铺作经营中山市三乡镇庙湾渔村海鲜餐厅使用。但在原告租赁上述商铺期间，被告未经原告同意，擅自将原告承租的上述商铺再出租给第三方，亦从未通知原告，导致原告严重的经济损失，具体包括：租赁物内物品损失588790元，装修损失222635元，装修工资损失389050元，消防系统安装工程费用损失35000元，转让金损失141888.88元，合计1377363.88元。为此，原告诉至法院，请求判令：1.被告向原告赔偿经济损失1377363.88元；2.本案有关的诉讼费用由被告承担。在审理过程中，原告提出增加50000元的诉讼请求，因为装修损失还有50000元没有计算在内，即原告要求被告赔偿经济损失1427363.88元。原告何满彩就其诉讼请求及主张的事实在举证期限内向本院提交的证据有：1.原告身份证；2.被告身份证；3.同意书；4.个体工商户营业执照；5.收据；6.庙湾渔村海鲜餐厅物品清单；7.庙湾渔村装修材料清单；8.装修庙湾渔村（三乡店）工资表；9消防系统安装工程合同书；10.装修许可证、装修巡查记录表；11.报警回执；12.图片及视频资料；13.银行交易流水记录。被告何荣汉辩称：第一，原告只是承租方的代理人，无权提起本案诉讼。涉案商铺是被告出租给案外人陈国伦，并与陈国伦签署租赁合同，而原告只是承租人陈国伦的代理人，原告并非租赁合同的当事人，其无权提出本案诉讼。第二，若原告承接了承租人陈国伦的承租权利，是涉案商铺的实际承租人，被告收回商铺、处理商铺财物符合租赁合同的约定，也提前告知了原告，因此被告也无需向被告支付任何赔偿。由于原告长期拖欠租金、水电费及物业管理费，严重违反租赁合同的约定，被告按合同约定，行使合同解除权收回商铺并处置商铺内财产。在处理商铺财产前，被告已履行了告知义务，但原告既不支付租金，也不交回商铺。原告一直委托袁丹阳处理商铺转让及处理商铺内财物的事宜，对商铺内财产的处理情况原告是一清二楚的，并不存在被告擅自处理的问题。第三，涉案商铺从2008年开始经营，至今长达六年，商铺内的装修完全没有任何价值，并且由于承租人违约导致合同解除，被告无需对固定装修作任何补偿、赔偿。而且，原告提供的物品清单与商铺内实际的财物不符，商铺内的桌椅、空调等设备已使用多年，严重贬值，没有原告主张的价值。综上所述，由于涉案商铺的承租人严重违约，被告依合同的约定解除租赁，收回商铺，处置商铺内的财物合情、合理、合法，并没有违反法律规定，原告的起诉没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告何荣汉就其答辩意见在举证期内向本院提交的证据有：1.商铺租赁合同；2.声明书；3.欠薪公告及限期改正指令书；4.收款收据；5.特约服务单；6.短信记录；7.微信记录；8.解约通知书；9.登报声明；10.签收单据及身份证；11.个体户机读档案登记资料；12.二手物品出售清单；13.证人袁丹阳出庭作证；14.银行对账单；15.房地产权证；16.银行流水清单。第三人陈国伦经本院公告传唤，期限届满未到庭参加诉讼，亦未向本院提交任何书面意见和证据。经审理查明：位于中山市三乡镇雅居乐新城二期的第C幢47-51号商铺均登记在被告名下（房产证号分别是：**号，粤房地权证中府字第02110533**号；48号，粤房地权证中府字第02110540**号；49号，粤房地权证中府字第02110550**号；50号，粤房地权证中府字第02110489**号；51号，粤房地权证中府字第02110499**号），是被告所有的财产。2011年7月31日，被告作为甲方（出租方），庙湾渔村海鲜餐厅（以下简称庙湾渔村餐厅）作为乙方（承租方），双方签订一份商铺租赁合同，合同约定：第一条，甲方同意将其所有的位于中山市三乡镇雅居乐新城二期的第C幢47-51号商铺出租给乙方作经营饮食业使用。第二条，租赁期三年，自2011年8月1日至2014年7月31日止。第三条，每月租金第一年（2011.8.1-2012.7.31）为19000元，第二年（2012.8.1-2013.7.31）为21500元，第三年（2013.8.1-2014.7.31）为23000元，管理费1.5元/月/平方米（建筑面积），由物业公司收取。第四条，乙方须于每月5日或之前支付当月租金给甲方，支付当月的管理费给中山市雅居乐物业管理服务有限公司。第五条，乙方须于签订本合同之日或之前支付保证金每个商铺6000元给甲方，该保证金在租期届满后，如乙方无违约责任或付清应付的款项后，将保证金无息返还给乙方。第六条，甲方于2011年8月1日将该商铺交付给乙方使用。第八条，乙方逾期支付租金，管理费超过三十天（含三十天）或未按时开业或开业后连续三十天或累计六十天关门停业的，甲方有权选择提前解除租赁合同，并要求乙方赔偿甲方遭受的实际损失。乙方违约，甲方及物业管理公司有权没收乙方已付的保证金。租赁合同如双方同意提前终止或合同期满终止，自合同终止之日十日内，乙方有权取回属其所有的设施、设备，但不得损害铺位结构和原有设施，或甲方要求乙方返还铺位时须恢复原状，乙方按甲方的要求办理，否则，乙方应承担甲方为该商铺恢复原状的费用。甲乙双方依约提前或解除合同后，甲方有权进入及处置该商铺。如该商铺内有乙遗留下的任何装修、家具、装备、对象、设备或其它任何物品，均视为乙方放弃上述物品的所有权，甲方有权以任何方式处理，乙方不得提出异议，也不得追究甲方责任要求甲方赔偿；同时，甲方亦有权向乙方追索因清除、清理、处理上述物品所产生的费用。第九条第4项，如乙方以个人名义签署合同及附件，日后或以乙方为持牌人或股东领取经营执照后须在五个工作日内办理转名手续；第5项，甲乙双方向对方发出的书面通知，甲方以本补充合同记载的地址为准，乙方在开业前以本合同记载的地址为准，开业后则以承租的本商铺地址为准。合同还约定了其他内容。合同的落款处，甲方（被告）何荣汉本人签字按指印，乙方庙湾渔村餐厅则以陈国伦为代表签名按指印。合同签订后，被告如约交付了租赁物业。2011年12月1日，被告（甲方）和庙湾渔村餐厅（乙方）又签订了一份同意书，确认乙方已向甲方租赁涉案商铺，甲方同意乙方在涉案商铺内改建楼梯。该同意书的落款处，原告作为乙方庙湾渔村餐厅代表的身份签名。2013年7月13日，原、被告签订一份声明书：因原告长期拖欠租金，被告已于2013年6月通知原告中止租赁合约。现应原告要求，双方声明同意以下方案执行：1.原告应于2013年7月25日前清缴由2012年7月1日至2013年7月31日之前所拖欠的租金共49000元；2.原告同意如未能遵守上述第一条，作违约论，原告同意于2013年9月1日前无条件归还所租铺位，并保证完好无缺；3.原告同意如能按上述第一条指定日期前清缴所欠租金，甲乙双方同意即时订立新的租赁合约。声明书签订后，原告付清了欠付的租金，但双方没有订立新的租赁合同。原、被告确认原告付清了2013月11月之前的租金。原告通过银行汇款方式向被告支付每个月的租金，2013年6月前每月汇付19000元。2013年7月24日原告支付了49000元租金，被告称该部分租金即为2013年7月13日原告声明书中所称的欠付2012年7月至2013年7月的租金，即该期间每月租金应为21500元。2013年8月至11月，原告向被告每月支付23000元租金，从2013年12月起原告没有向被告支付租金。原告称在由于在2013年11月份时有人对庙湾渔村餐厅骚扰，无法正常经营，经多次报警后未得到解决，因此从12月起没有继续经营。2014年3月25日，被告在涉案商铺门口张贴了一份“解约通知书”，载明：雅居乐新城二期C幢47-51号商铺租户——庙湾渔村餐厅陈国伦（代表：何满彩）从2013年11月起至今一直没有支付任何租金，已欠租金115000元，且尚有物业管理、水电费等费用未缴交，本人已多次通过电话、短信等方式通知你方，却一直以各种借口拒不支付，甚至恶意逃避。并且因你方在经营期间因拖欠工人工资导致商铺被法院查封，造成本人巨大的麻烦及损失，你方上述的种种行为已严重违约。现再次催告你方，请在2014年4月9日前支付上述租金，并付清拖欠的物业管理费、水电费等费用。逾期，本人将根据租赁合同的约定，立即解除与你方签署的商铺租赁合同，没收你方支付的保证金，并收回上述租赁商铺另行出租。2014年4月10日，被告在《中山日报》登报一则声明：何荣汉位于中山市三乡镇雅居乐新城二期C4幢49-51号商铺的房屋产权人，于2011年7月31日与陈国伦签订了房屋租赁合同，将该房屋租给其作为中山市庙湾渔村海鲜餐厅的经营场所。现声明解除与陈国伦签订的房屋租赁合同，收回该房产的使用权。同日，被告收回涉案商铺。案外人袁丹阳以20000元的价格出售了涉案商铺内的物品（空调、椅子、桌子、厨房所有烟管通道和冷柜等），将该款交给了被告。原告现主张被告擅自收回涉案商铺造成其巨大损失，诉至法院要求被告赔偿装修、财产、转让费等共计损失1427363.88元。另查：庙湾渔村餐厅的企业性质为个体工商户，在2007年1月25日成立时登记的营业地址便是涉案商铺，当时的经营者为吴四妹，2011年9月28日因变更负责人注销。2011年12月9日，庙湾渔村餐厅重新办理营业执照，经营者变更为原告何满彩，经营地址仍为涉案商铺。原告称庙湾渔村餐厅是其在2011年8月1日从陈国伦处承接过来经营的，当时付了141888.88元转让费。本案在审理过程中，原告申请对涉案商铺内的物品、装修材料及装修工人工资根据其提供的清单进行价值评估，但原告提供的清单是其自行制作，被告并不确认，且原告据以提出评估的资料是2011年10月拍摄的视频资料，该视频资料无法反映被告在2014年4月10日收回商铺时的状况，因此据该资料进行财产价值的评估无法做到客观、充分，也无法对本案的裁判提供充分、有效的依据，故经审查后，本院已口头通知原告不受理其评估申请。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方争议的焦点是：一、双方是否有签订租赁合同，租赁合同是“商铺租赁合同”还是“同意书”；二、被告解除合同，收回商铺是否合法；三、被告是否应向原告赔偿损失，原告的损失应如何计算。关于焦点一。原告认为2011年12月1日与被告签订的同意书是双方的租赁合同，而被告则认为与原告并不存在租赁关系，早在2011年7月31日原告就与陈国伦签订了一份商铺租赁协议，原告只是陈国伦的代理人，并不是涉案租赁物的承租人。对此本院分析如下：2011年7月31日原告与陈国伦签订商铺租赁合同，是双方真实的意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同。该合同对租赁物名称、租金、租赁期限、双方的权利义务均作了详细的约定。同年8月1日，原告向陈国伦支付了141888.88元的转让费，作为承接经营庙湾渔村餐厅的费用。12月1日原、被告签订了一份同意书，内容为被告同意原告承租涉案商铺并同意原告在涉案商铺内改建楼梯。《合同法》第二百一十三条规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。而同意书中除了明确了租赁物的情况外，没有合同法规定的其他必要条款，因此并不是一份完整的租赁合同，本院认为同意书仅是被告同意将涉案商铺租赁给原告的意思表示，并不是原、被告的租赁合同。另外，原告在承租期间是直接向被告支付租金，且从原告实际向被告支付的租金金额上看，是符合合同约定的第一年19000元、第二年21500元、第三年23000元的租金金额的。因此从双方实际履行的行为可认定，原告并非被告认为的是陈国伦的代理人。《合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己的在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，则陈国伦在收取原告的转让费后，即将其与被告签订的商铺租赁合同中的权利义务一并转让给了原告，而且被告亦同意了陈国伦的该转让行为，原告便成为了商铺租赁合同中的承租方（乙方）。故商铺租赁合同是原、被告之间的租赁合同，该合同对双方均有约束力，双方应恪守履行。关于焦点二。商铺租赁合同第八条约定“乙方逾期支付租金三十天（含三十天）或开业后连续三十天或累计六十天关门停业的，甲方有权选择提前解除租赁合同”，被告在2014年4月10日宣告解除商铺租赁合同并收回涉案商铺时，原告已有4个月的租金没有支付，且原告承认从2013年12月起庙湾渔村餐厅便处于停业状态，因此，被告解除合同并收回商铺的行为是在原告严重违约的情况下，依照合同约定行使解除权的行为，被告不存在违约行为。至于原告称被告解除合同没有履行通知义务的问题，被告在2013年3月25日出具了一份解约通知书，因无法联系原告，据合同的第九条第5项约定“甲乙双方向对方发出的书面通知，甲方以本补充合同记载的地址为准，乙方在开业前以本合同记载的地址为准，开业后则以承租的本商铺地址为准”，被告将该通知书张贴于涉案商铺门口，则视为已将解除合同通知送达了原告。该通知书催告原告在15天内履行给付租金的义务，已符合合同法中规定的“合理期限”要求。因此被告在2014年4月10日解除与原告之间的商铺租赁合同并收回涉案商铺行为，是符合法律规定的，原告主张被告违法解除合同的意见本院不予支持。关于焦点三。由于合同的解除是因原告的违约行为造成的，而合同第八条约定“甲乙双方依约提前或解除合同后，甲方有权进入及处置该商铺。如该商铺内有乙遗留下的任何装修、家具、装备、对象、设备或其它任何物品，均视为乙方放弃上述物品的所有权，甲方有权以任何方式处理，乙方不得提出异议，也不得追究甲方责任要求甲方赔偿”，原告收回涉案商铺并处置涉案商铺内的“任何装修、家具、装备、对象、设备或其它任何物品”是有事实和法律依据的，故原告要求被告赔偿损失的请求本院不予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十三条的规定，判决如下：驳回原告何满彩的全部诉讼请求。案件受理费17646元，保全费3020元，合计20666元（原告已预交），由原告何满彩负担。如不服本判决，原告何满彩可在判决书送达之日起十五日内，被告何荣汉可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 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