（2014）莱州民初字第1445号

裁判日期: 2015-04-03

公开日期: 2015-11-25

案件名称

由再盛房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

法院

莱州市人民法院

所属地区

莱州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

山东省莱州市人民法院民事判决书（2014）莱州民初字第1445号原告（反诉被告）由再盛，男，1951年1月3日出生，汉族，城镇居民，住莱州市。委托代理人吴国鸿，山东平鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）原芝英，女，1956年2月3日出生，汉族，城镇居民，住莱州市。被告（反诉原告）原松磊，男，1987年1月14日出生，汉族，城镇居民，住莱州市。委托代理人崔鑫，女，1988年1月20日出生，汉族，住址同上，系被告原松磊的妻子，受以上二被告共同委托。委托代理人池晓辉，山东文景律师事务所律师，受以上二被告共同委托。原告由再盛与被告原芝英、原松磊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告由再盛的委托代理人吴国鸿、被告原芝英、二被告的共同委托代理人崔鑫、池晓辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，二被告系母子关系。原告与被告原芝英于2007年4月19日签订售楼协议书，约定原告将自己所有的座落于莱州市副食品公司一号楼三单元三楼东户的楼房卖与被告原芝英，价款25.6万元，同时约定被告先付款22.6万元，余三万元待被告拿到房产证后再付给原告。2014年5月份，根据被告原芝英的指示，原告将涉案房屋所有权证办至被告原松磊名下，但被告却未按协议约定给付原告所欠房屋余款。诉请法院依法判令被告给付原告买房款3万元，判令被告承担自原告起诉之日起至被告给付欠款之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，并承担诉讼费。二被告共同辩称，本案诉争的房屋是被告原松磊从山东建发有限公司所购，并非从原告处购买。所以请求法庭依法驳回原告的诉讼请求；因双方签订的售楼协议同时还约定：如楼房内外公司统一增加设施，费用均由原告承担，除房产证、土地证之外的其他手续费用，由原告承担。原告在协助被告办理房产证过程中，被告向建发集团交纳了登记费、测绘费每平方米6元、2%房款的管理费合计3366元，建发集团还收取了房款12.65%的税金16885元，其他无单据的费用5000元，共计25251元，按双方的合同约定，此款应由原告承担。另外，双方在售楼协议中约定，原告代被告购买车库，车库购买合同及收费单据上均载明的是原告的名字，故二被告提起反诉，要求原告承担被告在办理房产证及土地证过程中所交纳的应由原告承担的费用25251元，确认原告为被告购买的车库归被告所有，并由原告协助被告办理更名手续，反诉费用由原告承担。原告针对二被告的反诉辩称，我方不同意二被告的反诉请求。被告所主张的费用全部是办理房产证所用，不管是根据双方的约定还是根据法律的规定，均应由被告方自己承担，其反诉不成立。关于车库问题，对此我方是认可的，对此原、被告之间并未有争执，我方认为被告不需要提起反诉。经审理查明，二被告系母子关系。2007年4月19日，原告与被告原芝英签订“售楼协议”1份，约定：乙方（指被告原芝英）自愿购买副食品公司壹号楼三单元三楼东户住房壹套，建筑面积106.732m2，储藏室三号7.95m2（以房产证为准），购房款为25.6万元，乙方先付给甲方（指原告由再盛）22.6万元，余叁万元待乙方拿到房产证、土地证时，乙方再将叁万元交给甲方，办理房产证、土地证费用均由乙方负担；如楼房内外公司统一增加设施，费用均由乙方负担，除房产证、土地证以外的其他手续费用均由甲方负担；甲方协助乙方买到车库，车库费用乙方负担，若甲方买不到，交给乙方违约金壹仟元正；乙方付款，甲方交钥匙。该协议签订后，被告原芝英付给原告购房款22.6万元，原告交付给被告涉案房产。就上述协议约定的原告协助为被告购买车库一事，2007年5月16日，原告与莱州市副食品公司（以下简称“副食品公司”）签订了“车库购销合同”1份，约定：原告购买莱州市副食品公司座落于明珠园西区该公司宿舍楼下1号楼西起2号车库，车库面积为19平方米，车库价格68000元。该车库费用由被告出资，原告签订该车库购销合同后，将车库交付给了被告。后原告协助被告，将涉案房产登记在被告原松磊名下，土地证登记手续至今未办理。庭审中，二被告表示，涉案房产的土地证因副食品公司未及时向有关部门缴纳相关税费，至今尚不能办理登记手续，原告对此表示无异议。原告主张涉案房产实际购买人为二被告，二被告予以认可，并主张二被告共有涉案房产。原告提供了上述售楼协议，主张，售楼协议确定的购房款为25.6万元，被告已付款22.6万元，尚欠3万元至今未付，要求被告予以给付。经质证，二被告对原告该证据的真实性表示无异议。被告提供了涉案房权证、2007年5月16日原告与副食品公司签订的《车库购销合同》、收款收据、涉案房产税收通用完税证、住宅专项维修资金专用收据。经质证，原告对被告上述证据真实性无异议。被告还提供了机打发票、收款收据复印件、盖有莱州市住房管理中心档案查询专用章的原松磊与建发公司于2008年4月1日签订的商品房买卖合同复印件各1份。机打发票盖有山东建发有限公司财务专用章，载明的开票日期为“2013年12月7日”，付款人为“原松磊”，收款单位为“山东建发有限公司”，收费项目名称为“明珠园”，合同编号为“明201312”，项目地址为“莱州市建新西街1号座西起七单元四层401户”，开票项目为“销售不动资产”，金额为“133476元”；收款收据复印件载明的收款时间为“2013年7月15日”，交款人为“原松磊”，收款单位为“副食品公司（公章）”，收款金额为“2万元”，收款事由空白；商品房买卖合同载明的出卖人为建发公司，买受人为“原松磊”，商品房为“莱州市明珠园西区建发小区第1号西起7单元四层东户”，商品房总价款为“133476元”，房款于2007年12月30日一次性交清。被告主张，因原、被告在售楼协议中约定：购房余款3万元在办理土地证和房权证后支付，现在原告仅协助被告办理了房权登记，土地登记至今未办理，故该3万元房款的付款条件不成就；在办理房产证过程中，被告按副食品公司要求，代原告向副食品公司又交纳了2万元购房款，副食品公司当时向被告出具了相应收款收据，后建发公司向被告出具了相应发票，副食品公司又将2万元的收款收据原件收回，这2万元款实际是由建发公司收取的，建发公司为何收该款不清楚；被告还主张，对这2万元款的负担问题，原、被告曾口头协商过，但未协商出一致意见，当时被告提出让原告承担，原告说让被告先拿上，最后一块再说，没有明确表态。据上，被告认为，该2万元房款应由原告承担，兑除后，现被告只欠原告购房款1万元。经质证，原告对被告提供的合同和发票真实性表示无异议，对收款收据表示因系复印件，不予质证，原告表示不清楚被告交纳这2万元款之事，被告也未为此与原告进行过协商，被告交纳这2万元事实即使真实，该2万元款亦应由被告自己承担，且现涉案房产价值远远高于双方交易时的价格。关于反诉部分。被告主张：其在办理涉案房产证过程中，根据副食品公司的要求，由建发公司收取，垫付了应由原告承担的三项费用共计25251元，要求原告予以返还，这三项费用具体为：1、房屋登记费、测绘费和管理费3366元，2、房款12.65%的税金16885元，3、5000元没有任何单据被告称是手续费，至于该款是什么性质的费用，被告表示不清楚。被告表示：前两笔费用应该是房地产开发公司承担的，因为被告所购原告的房屋是副食品公司的福利分房，房地产开发公司不为副食品公司垫付，实际应该是副食品公司付，但是副食品公司不承担，而是把这个钱摊到每个职工身上，如果不交这个钱，就不给被告办理房产证。为此，被告提交了费用交纳明细单1份、收款收据2份，明确反诉请求，要求原告返还上述垫付费用25251元，并确认原告为被告购买的车库归被告原松磊所有。费用交纳明细单无出具单位或人员签字盖章内容，该明细单载明：“建发集团向职工收取的款项：1、登记费、测绘费6元／m2，2、税金：房款×12.65%，3、管理费：房款×2%”，被告主张该明细单是副食品公司会计书写的；2份收款收据的其中1份载明：建发公司于2013年9月15日收取原松磊代收测绘费、管理费等3366元，该收据右上角同时有“＋手续费2000元正30005”内容，原告表示，该收据右上角内容是建发公司的工作人员书写的，即建发公司所收的第三项垫付费用5000元，该5000元费用建发公司不向被告出具收据；另1份收款收据载明，建发公司于2013年9月15日收取原松磊代收税金16885元。经质证，原告对被告关于车库所有人系被告原松磊的主张予以认可，表示该问题双方并无争议，被告无需提起反诉；原告对被告提交的费用交纳明细单真实性不认可，对2份收款收据的真实性无异议，但表示以上费用均是被告办理房产证所必须的，不应当由原告承担。被告对其主张的上述第三项垫付费用5000元的事实，未能提供其他证据予以证实。审理中，应原、被告各自申请，本院依法到副食品公司调取了下列证据：1、职工集资建房协议书一份、原告的申请书一份、3份收款收据。职工集资建房协议书系原告与副食品公司于2005年9月16日签订，主要内容为：乙方（指原告）自愿参与集资建设的住宅位于北楼东三单元三层东户，建筑面积106.732平方米（以房产证明为准），储藏室3号，建筑面积7.95平方米，乙方参与建房的集资款为单价988元，合计人民币112526元，其中住宅部分105451元，储藏室7075元，本协议签订时首付6万元，主体竣工付款30020元，余额于全部竣工验收合格交付钥匙时结清（若发生设计变更，导致住宅面积增减，集资金额依据房产证明据实结算），房屋产权归乙方所有，集资房产的房产证明，由甲方（指副食品公司）负责办理，办证税费由乙方承担。原告的申请书载明：“本人于2005年9月13日购副食品公司住宅，位于北楼东三单元三层东户，储藏室号，于2005年转让给原松磊，并与原松磊签订购房合同。本人同意将房产证办给原松磊户头，办证所有税费及其他一切与该房产有关的一切费用均由原松磊负担，与本人无关，特此申请，望单位批准。申请人：由再盛（手印）2013.7.10号”。三份收款收据均加盖副食品公司财务专用章，载明副食品公司分别于2005年9月13日收取原告预交款6万元，2006年6月5日收取原告房款3万元，2007年4月3日收取原告房款23476元。经质证，原、被告对本院调取的上述三份证据真实性均表示无异议。原告表示，原告的申请书中已经明确载明了有关该房屋的所有费用全部由被告承担；被告表示，原告在申请书中关于所有一切与该房产有关费用由原松磊承担的内容，系原告单方面的表述，被告并不知情，不能以此由被告承担相关费用。本院认为，原告提供的售楼协议，被告对真实性无异议；被告提供的上述证据中，原告除对2万元收款收据、费用交纳明细单不认可外，对被告其它证据的真实性表示无异议；对本院依法调取的三份证据，原、被告对真实性均无异议，本院依法对双方无异议的上述证据真实性予以认定。本案双方争议的问题有二，一是原告所诉欠款3万元付款条件是否成就及被告主张办理房产证过程中其向建发公司交纳的2万元购房款是否应由原告承担的问题，二是被告反诉主张的垫付款事实的认定及是否应由原告承担并予以返还的问题。关于争议问题一，被告主张其在办理房产登记手续中，向副食品公司交纳最终由建发公司收取了2万元购房款，该2万元房款不属办理房产证、土地证的费用，按原、被告售楼协议“除房产证、土地证以外的其他手续费用均由甲方负担”的约定内容，该2万元款应由被告承担，故兑除后，其实际尚欠原告购房款1万元，但不同意给付。因为双方售楼协议约定：“余叁万元待乙方拿到房产证、土地证时，乙方再将叁万元交给甲方”，现被告只办理出房产证，土地证至今没有办理，故被告所欠房款的付款条件不成就，被告不应给付。本院认为，被告所主张2万元付款实为被告为办理涉案房产登记手续所交纳，被告主张该款性质为购房款，原告对此不认可，被告提供的相应副食品公司收款收据亦未载明该2万元确系房款。因涉案房产原系副食品公司集资房，副食品公司向原告出售的涉案房产价格包含了一定的职工福利，而被告非公司职工，其所购涉案房产并不享有副食品公司相应的职工福利，且按被告主张，其曾要求原告承担2万元，为此双方进行过协商，但并未协商出一致结果。被告主张该2万元应由原告承担，证据不足，本院依法不予采信。关于被告所购原告涉案房产未付房款3万元的付款条件是否成就问题，虽双方在售楼协议中约定了该付款条件，但双方均认可目前不能办理涉案房产土地使用权登记手续的原因系副食品公司尚未向有关部门交清相关税费，即非原告违约行为导致被告未能办理土地使用权登记手续，考虑到双方售楼协议签订后被告占有涉案房产至今已近八年之久，原告获得此款后，其协助被告办理土地使用权登记的合同义务也不能予以免除，故原告现要求被告给付该3万元房款，理由正当，本院予以支持。关于争议问题二，被告主张的三笔垫付费用，虽亦系被告在办理房产登记手续中交纳，但非房产登记中产生的相应规费，故被告依据双方售楼协议约定，主张应由原告予以承担，理由正当，本院予以采纳。原告对被告主张的第一笔、第二笔垫付费用共计20251元所提供的相应证据的真实性无异议，本院依法予以认定，被告要求原告返还该二笔垫付款共计20251元，理由正当，本院依法予以支持。被告主张的第三笔垫付费用，原告不认可，被告未能提供充分证据证实，本院不予认定。关于反诉中被告要求确认涉案车库归被告原松磊所有的问题，原告对被告所主张涉案车库所有人系被告原松磊一事予以认可，本院予以认定，被告要求确认涉案车库归被告原松磊所有，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告原芝英、原松磊给付原告由再盛购房款30000元。二、原告（反诉被告）由再盛返还被告（反诉原告）原芝英、原松磊垫付款20251元。三、确认座落于明珠园西区莱州市副食品公司宿舍楼下1号楼西起2号车库归被告（反诉原告）原松磊所有。四、驳回被告（反诉原告）原芝英、原松磊的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费550元，由被告原芝英、原松磊负担（于判决生效后七日内交纳本院）；反诉案件受理费966元，由原告负担528元（限判决生效后七日内交纳本院），被告原芝英、原松磊负担438元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判长　　国树强审判员　　王培盛审判员　　李德强二〇一五年四月三日书记员　　赵文君来源：百度“”