（2015）哈民二民终字第47号

裁判日期: 2015-04-03

公开日期: 2015-06-25

案件名称

哈尔滨市天文物业供热管理有限公司与哈尔滨供销物资集团公司、中国农业银行股份有限公司哈尔滨香坊支公司、胡昊物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

所属地区

黑龙江省哈尔滨市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

哈尔滨市天文物业供热管理有限公司,哈尔滨供销物资集团公司,中国农业银行股份有限公司哈尔滨香坊支公司,胡昊

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百四十条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第六条，第十条第一款；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第一百七十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民事判决书（2015）哈民二民终字第47号上诉人（原审原告）哈尔滨市天文物业供热管理有限公司，住所地哈尔滨市南岗区平公街82号。法定代表人张文彦，董事长。委托代理人杨洋，女，1986年2月26日生，汉族，该公司职员，住哈尔滨市南岗区。委托代理人赵继光，黑龙江宏典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）哈尔滨供销物资集团公司，住所地哈尔滨市香坊区电塔三道街23号。法定代表人李成文，总经理。委托代理人蔡玉波，男，1955年3月17日生，汉族，哈尔滨供销物资集团公司书记，住哈尔滨市南岗区。委托代理人刘广宇，男，1968年11月10日生，汉族，哈尔滨供销物资集团公司法律顾问，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审被告）中国农业银行股份有限公司哈尔滨香坊支公司，住所地哈尔滨市香坊区公滨路391号。负责人王忠，行长。委托代理人赵兴辉，男，1980年11月30日生，满族，中国农业银行股份有限公司哈尔滨香坊支公司法律顾问，住哈尔滨市道里区。被上诉人（原审被告）胡昊，男，1981年5月10日生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。委托代理人彭广彬，黑龙江省天辅律师事务所律师。上诉人哈尔滨市天文物业供热管理有限公司（以下简称天文物业公司）因与被上诉人哈尔滨供销物资集团公司（以下简称供销公司）、被上诉人中国农业银行股份有限公司哈尔滨香坊支公司（以下简称农业银行）、被上诉人胡昊物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市道外区人民法院（2014）外民一初字第136号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人天文物业公司的委托代理人赵继光，被上诉人供销公司的委托代理人蔡玉波、刘广宇，被上诉人农业银行的委托代理人赵兴辉，被上诉人胡昊及其委托代理人彭广彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：道外区法院于1998年5月9日作出（1998）外民初字第16号民事调解书，该调解书原告为哈尔滨物资集团公司，被告为哈尔滨天马房地产开发建设股份有限公司。调解书协议内容为：一、哈尔滨天马房地产开发建设股份有限公司在坐落于哈尔滨市道外区北十二道街与富锦街交接处所建之房为供销公司在一楼临街一侧安置建筑面积328.66平方米房屋，在二楼北十二道街一侧安置大厅一处（建筑面积约为480平方米，含楼梯间一座、厕所一处及二者之间过道），二者建筑面积之和去除510平方米之余额为被告给付原告的无偿补偿，其产权归供销公司所有，哈尔滨天马房地产开发建设股份有限公司协助供销公司办理产权手续。哈尔滨物资集团公司于进户之日自行砌楼梯间墙面建间壁墙与哈尔滨天马房地产开发建设股份有限公司其余房屋隔开，并在楼梯口一侧该墙上按规定为哈尔滨天马房地产开发建设股份有限公司设置防火通道门并保证其畅通，如因此发生事故，由责任者负责。二、哈尔滨天马房地产开发建设股份有限公司给付哈尔滨物资集团公司职工生活补助费584848元，此款于哈尔滨天马房地产开发建设股份有限公司进户时给付330000元，余款于双方办理换建手续时结清。中国农业银行哈尔滨市香坊支行与哈尔滨市香坊物资回收总公司、供销公司借款合同纠纷一案，黑龙江省高级人民法院作出（1996）黑经初字第27号民事判决书后，供销公司不服判决，上诉至最高人民法院，最高人民法院于2000年3月30日作出（1997）经初字第362号民事判决书，判决哈尔滨市香坊物资回收总公司应偿还中国农业银行哈尔滨市香坊支行借款本金人民币21880000元及其利息；供销公司对哈尔滨市香坊物资回收总公司在20000000元借款本金及合同期内利息范围内承担共同偿还责任。黑龙江省高级人民法院于2003年3月18日作出（2000）黑法执字第31-5号执行裁定书，该裁定依法查封供销公司所有的坐落于哈尔滨市道外区北十二道街145号1-2层，建筑面积829.62平方米的房屋产权，产权证号为哈房权证外字第002065**号。哈尔滨市香坊物资收总公司、供销公司、中国农业银行哈尔滨市香坊支行于2004年5月19日签订协议书，该协议约定位于哈尔滨市道外区北十二道街145号房产，建筑面积829.62平方米，评估总价为人民币4592000元。中国农业银行哈尔滨市香坊支行同意以4592000元人民币的价格抵债接收供销公司的位于哈尔滨市道外区北十二道街145号1-2层商业用房房产。哈尔滨锅炉供暖经营有限责任公司于2003年元月7日出具缴纳供热费证明，该证明内容为：“哈尔滨房地产交易中心：哈尔滨天马房地产股份有限公司坐落于道外区富锦小区北十二道街145号门市房，收费面积829平方米。供热费已全部结清。”胡昊于2012年3月29日通过黑龙江省天意拍卖有限责任公司公开竟拍方式取得诉争之房的房屋所有权。胡昊提供的证据能够证实其已于2013年7月17日交纳诉争之房的2013年1月份至12月份住宅租金及2012年10月份至2013年4月份的热费。天文物业公司因哈尔滨市道外区北十二道街145号暖气破裂发水，造成损失，特减免胡昊2012年物业费2650元。供销公司、农业银行、胡昊均抗辩天文物业公司诉讼已超过诉讼时效。天文物业公司诉称：1998年5月份，供销公司通过拆迁安置取得富锦街82号（北十二道街与富锦街交接处）一、二楼房屋，建筑面积684.20平方米。该房屋由天文物业公司供暖和物业管理。1998年5月份至起诉日，供销公司、农业银行、胡昊欠天文物业公司供热费、物业费共计398212.59元，并由此产生滞纳金。天文物业公司多次催要，供销公司、农业银行、胡昊拒绝给付。1996年施行的黑龙江省城市供热条例第四十五条第二款规定：用户拒不交纳热费的，应当按照合同约定支付违约金，供热单位可以向法院起诉。故请求：1、判令供销公司给付热费67310.75元、物业费24836.46元及滞纳金（滞纳金与违约金是同一笔款项，从1999年1月起至判决确定的给付日止）；2、判令农业银行给付热费252111.50元、物业费40688.726元及滞纳金（滞纳金与违约金是同一笔款项，从2004年7月起至判决确定的给付日止）；3、判令胡昊给付热费32492.66元、物业费11214.06元及滞纳金（滞纳金与违约金是同一笔款项，从2004年7月起至判决确定的给付日止）。供销公司辩称：1、供销公司截止至2003年（2003年10月至2004年4月）的包烧期不欠天文物业公司的包烧费。2004年7月份诉争的包烧费所涉及的房产已抵账给农业银行，并已将变更的情况告知天文物业公司，天文物业公司对拖欠包烧费的诉讼已超过诉讼时效；所诉滞纳金既无法律依据，又无事实约定，也早已超过诉讼时效。另外，天文物业公司提供的证据属单方记账，所提起的诉讼证据不足以证明供销公司欠款的事实，请求法院依法驳回天文物业公司对供销公司的全部诉讼请求。1998年供销公司通过动迁安置取得位于哈尔滨市道外区富锦街82号房产，黑龙江省高级人民法院于2004年通过执行程序将该房产以4592000元的价格抵给农业银行并于同年7月份将房产交付给农业银行，在交接前2003年4月2日供销公司就与天文物业公司就结清了包烧费，该房产至今未办理过户手续，该房产交接给农业银行的同时供销公司就将变更情况通知了天文物业公司，当时的收费员是陈国忠、张淑平，他们二人答应将台账变更，在过去的10年中天文物业公司再也未向供销公司索要过包烧费。2、供销公司截止2004年7月份不欠天文物业公司物业费，供销公司与天文物业公司未签订物业合同约定物业费，天文物业公司也未向供销公司提供物业服务。农业银行辩称：一、天文物业公司诉讼索要物业费和包烧费已经超过诉讼时效期限。该房产是农业银行2004年通过法院裁定收回来的抵债资产，并于2012年通过拍卖，将该房产卖给了胡昊。在这长达8年的时间内，天文物业公司没有主张自己的权利，没有找农业银行催要包烧费和物业费，农业银行作为一个国有企业，天文物业公司不可能找不到农业银行，时至今日已经过去10多年了，天文物业公司才想起来要物业费和包烧费，按照法律规定，天文物业公司诉讼已经超过诉讼时效期限。二、天文物业公司并没有向农业银行提供物业和包烧服务，2004年农业银行接收该房产之后，天文物业公司并没有与农业银行签订物业服务合同，也没有提供物业服务，房屋里暖气损坏，经常漏水，该房产一直作为冷库处理。三、农业银行不应该承担物业费和包烧费用，2012年该房产通过拍卖形式进行了拍卖，被胡昊拍得，拍卖前在报纸上连续三天进行公告，并进行瑕疵公示、签订竞买协议书，说明该房产所可能产生和拖欠的各项费用由买受人自行了解和承担，与农业银行无关，胡昊在上面签字确认。综上所述，农业银行认为，天文物业公司的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回天文物业公司诉讼请求。胡昊辩称：胡昊不同意天文物业公司的诉讼请求。理由如下：一、本案已经超过诉讼时效，天文物业公司起诉1998年至2012年的包烧费及物业费，但2012年至今的全部费用胡昊已经缴纳完毕，2011年之前所有的费用，天文物业公司没有在法律规定的二年的时效期内进行有效清收，本案中天文物业公司也没有提供任何证据证实本案的诉讼时效中止或中断的是由成立，因此请求法院依法驳回天文物业公司的起诉。二、天文物业公司没有任何证据证实其为物业及供热的服务者，其无权要求任何费用。虽然胡昊是在2012年以竞拍的名义购买了该房屋，但实际胡昊在2006年即以承租人的名义承租了该房屋（因当时胡昊做轮胎销售的生意。轮胎怕热不怕冷）之所以承租了该房屋，就是考虑到该房屋没有供热设备，在冬季不能供暖。而实际情况也确实在长达8年的时间里，该房屋没有进行任何供热。直到2012年胡昊购买了该房屋，重新出资安装了暖气片等，交纳了费用，该房屋才进行供热。此外，至于物业服务，胡昊及附近居民，没有看到任何物业服务，多次下水堵塞，都是胡昊自己找人疏通。所以胡昊认为天文物业公司并非物业及供热的服务者，无权索要任何费用。三、天文物业公司本次诉讼是恶意起诉，天文物业公司要求的滞纳金数额超过本金的数倍，因天文物业公司不及时起诉所产生的高额滞纳金，应由其自行承担。天文物业公司至今也不能提供双方签订的物业服务合同及供热服务合同，既然没有合同就不应产生滞纳金的计算。四、天文物业公司计算供热米数与实际不符。被告已经缴纳了2012年至2013年度的供热费、物业费（该两笔费用均交予原告），在天文物业公司出具的供热费发票中明确显示。供热米数为547.49平方米，而并非是684.20平方米。综上，本案已经超过诉讼时效，且天文物业公司无证据证明其为物业及供热的服务者，因此请求法院驳回天文物业公司的诉讼请求。原审判决认为：哈尔滨锅炉供暖经营有限责任公司于2003年1月7日已出具缴纳供热费证明，该证明证实哈尔滨天马房地产股份有限公司的房屋坐落于哈尔滨市道外区富锦小区北十二道街145号门市房，收费面积829平方米，其热费已全部结清。供销公司于2004年5月19日将涉案之房抵债给农业银行，农业银行于2012年3月29日通过公开拍卖将涉案房屋交付给竞拍人胡昊。因天文物业公司提供的证据不足以证明农业银行、胡昊拖欠其物业费及供热费的事实存在，且胡昊提供证据予以佐证其已交纳物业费和供暖费，故对天文物业公司要求供销公司、农业银行、胡昊给付物业费及供热费的诉讼请求，不予支持。据此判决：驳回天文物业公司的诉讼请求。案件受理费14949元，由天文物业公司负担。天文物业公司不服一审判决，向本院提起上诉称：案涉房屋先后属于供销公司、农业银行、胡昊，涉案房屋热费、物业费应当交给天文物业公司，原判认定事实错误，锅炉公司的《缴纳供热费证明》不真实，供销公司、农业银行、胡昊接受了天文物业公司的供热和物业服务，就应当交纳热费、物业费。上诉请求：撤销原判，依法改判支持天文物业公司原审的全部诉讼请求。供销公司、农业银行、胡昊同意原审判决。在二审庭审过程中，天文物业公司举示工商档案中天文物业公司的年检资料《公司年检报告书》，拟证明：天文物业公司自1996年成立以来一直营业并为案涉房屋提供供热和物业服务。供销公司、农业银行、胡昊对上述证据质证认为：对该证据真实性没有异议，该证据与本案无关，对证明天文物业公司营业没有异议，对为案涉房屋提供供热和物业服务有异议，双方的服务应基于合同关系，而不是基于天文物业公司是否营业，因此该证据证明不了天文物业公司为案涉房屋提供过物业服务以及供热服务。该证据不属于新证据。二审庭审后天文物业公司又提交其与哈尔滨市华能集中供热有限公司签订的《并入网供热合同》及合同附件2《并网建筑楼栋、门牌号明细》。拟证明事项同上。本院对上述证据认证意见为：上述证据与本案争议的待证事实缺乏关联性，不能证明天文物业公司主张的事实成立，本院不予采信。天文物业公司二审庭后提交的证据不属于二审新的证据，且不影响本案事实的认定，本院不予组织质证。本院二审认定的案件事实与一审一致。本院认为：供销公司、农业银行、胡昊在原审即提出诉讼时效抗辩。《民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，可以确定债务履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。本案中，因提供供热服务及物业服务费收取的费用均应按年度收取，天文物业公司请求权的诉讼时效期间应自当年的供热及物业服务年度结束时起算。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的”当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；（三）……；（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，……。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第173条规定“诉讼时效因权利人主张权利或者义务人同意履行而中断后，权利人在新的诉讼时效期间内，再次主张权利或者义务人再次同意履行义务的，可以认定为诉讼时效再次中断。权利人向债务保证人、债务人的代理人或者财产代管人主张权利的，可以认定诉讼时效中断。”据此，因天文物业公司未能举示有效证据证明本案存在诉讼时效发生上述法律规定的连续中断的情形，或存在诉讼时效中止情形，本院对供销公司、农业银行、胡昊提出的诉讼时效抗辩，予以支持，原审判决驳回天文物业公司诉讼请求正确。综上，天文物业公司的上诉请求，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14949元，由哈尔滨市天文物业供热管理有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　马　韧代理审判员　　周力平代理审判员　　于　敏二〇一五年四月三日书　记　员　　王梦薇安娜微信公众号“”