（2015）鞍民一终字第00075号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2016-01-08
案件名称
李哲与中合鞍山置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省鞍山市中级人民法院
所属地区
辽宁省鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李哲,中合鞍山置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《建设工程质量管理条例》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鞍民一终字第00075号上诉人（原审原告）：李哲，男，1982年1月19日出生，汉族，广东颖诚律师事务所职员，住鞍山市铁西区铁西一道街**栋*单元*层**号。被上诉人（原审被告）：中合鞍山置业有限公司，住所地鞍山市高新区深峪路39号。法定代表人：李冬梅，总经理。委托代理人：王珂殊，辽宁逸剑律师事务所律师。原审原告李哲与原审被告中合鞍山置业有限公司（以下简称置业公司）商品房销售合同纠纷一案，鞍山市铁东区人民法院于2014年9月3日作出（2014）铁东民一初字第353号民事判决，李哲不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月19日公开开庭审理了本案。上诉人李哲，被上诉人置业公司的委托代理人王珂殊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李哲一审诉称：2011年5月17日原告与被告签订了编号为201004231041的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定：原告购买被告开发的位于鞍山市铁东区临城街的中合·嘉泰星河二期的第3幢1单元4层01号房，总价款为640，000元，原告按商业贷款的方式按期付款，付款期限2011年5月17日，首付款金额320，000元，贷款金额320，000元，被告应当在2011年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。商品房交付使用条件包括配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求，商品住房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度已落实、商品房质量责任承担主体已经明确、前期物业管理已经落实等。逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按照原告累计已付款的1%向原告支付违约金。合同签订当天已通过鞍山市房管局的网上备案系统进行了备案，原告也于当天缴纳了首付款320，000元，并向银行贷款支付了被告320，000元的购房余款，合计支付被告全部购房款640，000元。2011年9月30日原告授权委托人吴素华携带经鞍山公证处公证的委托书按时到现场收房，但是由于被告拟交付的房屋并未达到工程竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用条件、住宅分户热计量装置安装符合设计要求，达不到房屋交付的条件，故原告委托人拒绝收房。2012年4月24日原告通过顺丰速递向被告发出《退房告知函》，但被告一直未给予原告任何答复。原告认为，截止原告起诉之日，距离合同约定的交房期限已经过去两年七个月的时间，被告依然无法交付符合约定及法定条件的商品房，这已经严重的损害了原告的利益。本该交房的日期被拖延至今，致使原告一直无法居住属于自己的房屋，无法办理产权过户手续，原告不但提前支付了全部的房款，还要在没有获得房屋的情况下每月按时支付银行的贷款及利息，还要承担因被告逾期交楼导致的额外租房的房租损失，这对原告的权益是莫大的损害，而被告在此期间却一直怠于履行义务。而对被告遥遥无期的交房日期，原告为了维护自己的合法权益，故原告起诉至法院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告首付购房款320，000元及利息损失56，400元（利息按中国人民银行同期同类贷款利率的标准自2011年5月17日至2014年6月5日），支付违约金6400元，三项合计382，800元；3、判令被告赔偿原告担保费9600元，契税9600元，维修基金16，000元，所有权登记费80元，他项权利登记费80元，预告所有权登记费80元，印花税5元，合计35，445元；4、判令被告返还原告因房屋按揭贷款已偿还的贷款本金147，754.05元及利息45，154.77元；5、判令被告支付原告因逾期交房导致原告需额外租房的损失38，500元（租房损失自2012年4月-2013年9月为1700元／月=28，900元、2013年10月-2014年5月为1200元／月=9600元，共计38，500元）；6、案件受理费由被告承担。被告置业公司一审辩称：一、根据《商品房买卖合同》第八条的约定，被告交付原告商品房的条件是依照国家和政府的规定将具备商品房交付条件并符合合同约定的商品房交付使用，交付条件包括配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度已落实，住宅质量责任承担主体已明确，前期物业管理已落实。本案中，在合同约定的交付使用期限届满时，已经完全具备了合同约定的交付条件。被告在2011年9月30日向原告的受托人交付房屋时，原告以房屋未验收合格未备案等借口拒绝收房。实际上，第一、房屋交付时配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求，原告的否定性说法没有任何证据证明；第二、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度已落实；第三、住宅分户热水器的安装并非合同约定，根本不属于合同第八条约定的交付条件；第四、房屋已经验收合格，有《住宅工程质量分户验收表》、《住宅工程质量分户验收汇总表》予以证明。二、根据《中华人民共和国城市房地产管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，“建设单位在收到竣工验收报告后，应组织设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收，经验收合格，可以交付使用”。本案中，作为建设单位的被告，已经履行了法律、法规规定的组织验收义务，同时验收结论为合格。而且，原告也已于2011年9月30日与被告办理房屋交接，只是由于原告自身对于交付条件理解上的偏差等原因没有收房，被告积极履行了交付义务，因此没有任何过错或违约行为。根据《商品房买卖合同》第十一条第三款的规定，“买受人未按合同约定的交付时间办理房屋交接手续的，除非有合法的理由，否则合同约定的交付时间即视为已交付时间，出卖人完成交付义务。从该日起……，与标的物及买受人有关的全部费用由买受人承担。”因此，原告在2011年9月30日将经验收合格的房屋向原告进行交付的行为合法有效。而原告所谓的竣工验收没有备案等事宜，既不是合同约定的交付条件，也不是法律规定的强制性交付条件。《中华人民共和国城市房地产法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等法律法规规定，只要验收合格即可交付。所以，在具备合同约定的交付条件情形下，原告拒绝收房的行为违反了合同约定，应由原告自行承担相关的法律后果。三、关于被告交付房屋的整体情况，与原告同期签订合同及不同期签订合同的房屋买受人均已在合同约定的合理时间办理完毕房屋交付及交接手续，并陆续装修入住。整体的房屋交付行为客观有效。原告诉状中所谓不具备交付条件的观点没有任何事实依据和法律依据。其所谓没有备案等说法在2011年鞍山市房产交付规定中也未强制要求，且并非本案合同约定内容。四、关于原告要求解除合同的问题，根据合同法第九十四条的规定以及《商品房买卖合同》关于合同解除条款的约定，原告解除合同的要求并不具备合同法关于合同解除情形的规定，也不符合合同约定的解除合同的条件。此项请求应予以驳回。而原告的其他诉讼请求，因其解除合同的请求无事实和法律依据，因而也没有任何实质意义，应一并驳回。同时，敦促原告立即到被告公司办理房屋交接手续，因此产生的法律责任应由原告自行承担。一审法院审理查明：原、被告于2011年5月17日签订编号为201004231041的《商品房买卖合同》及附件。约定原告以商业贷款方式购买被告位于鞍山市铁东区临城街68栋1单元4层7号（产籍号：42-121-30-1041）的商品房，该商品房建筑面积120.08平方米，商品房总价款640，000元，原告首付款金额320，000元，贷款金额320，000元。该份《商品房买卖合同》中第八条约定了房屋交付期限，即“出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房交付使用条件包括配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、商品住房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度已经落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实等。但如遭遇不可抗力导致商品房无法按期交付使用，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，双方应签订补充协议明确新的交付期限。1、因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟；2、出现本合同第七条1.（1）或（2）所列情形；3、买受人未按期偿还银行贷款导致出卖人承担责任的；4、公共配套设施等接通的延误；其它非出卖方原因造成的延期。”第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，即“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，将按逾期时间分别处理（不作累加）：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第二十一条约定，“合同附件与本合同具有同等法律效力”，合同附件四第九条约定，“《合同》第十一条第1款变更为：商品房达到交付使用条件后，买受人应按《合同》规定的交付时间自行至出卖人售楼处办理入住手续，出卖人可以不再另行书面通知。双方进行验收交接时，出卖人应当出示《合同》第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。为避免买受人集中办理收楼手续等候时间过长，买受人同意由出卖人安排买受人按一定顺序办理入住手续，因顺序在后出现的交付期限超过《合同》约定期限的，不视为出卖人逾期交房。”原告于2011年6月2日与中国建设银行股份有限公司鞍山分公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款320，000元，用于购买位于鞍山市铁东区临城街68栋1单元4层7号（产籍号：42-121-30-1041）的本案争议房屋，现原告已向银行还款147，754.05元。另查，2011年9月30日，原告以被告所交付的房屋未达到工程竣工验收合格标准并在当地主管部门备案等原因为由，拒绝接收被告向其提供的本案争议房屋。再查，本案位于鞍山市铁东区临城街68栋1单元4层7号（产籍号：42-121-30-1041）的争议房屋，现已具备合同约定的基础设施以及公共配套设施的要求。一审法院认为：商品房的交付应符合法律规定及当事人约定。根据《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案被告于2011年9月25日取得《住宅工程质量分户验收表》以及《住宅工程质量分户验收汇总表》，且在该表中，均有建设单位、施工单位、监理单位、物业单位等有关单位的签字及盖章，符合《建设工程质量管理条例》第十六条规定的交付条件，且原告也未能提供足够证据证明，被告交付的房屋不符合原、被告双方约定交付房屋的条件，应承担举证不能的法律后果。即被告于2011年9月30日交付予原告的房屋，符合法定及约定的条件。经原告授权的委托代理人于2011年9月30日拒绝接收本案争议房屋，不应视为被告逾期交付房屋，原、被告双方应按照其所签订的商品房买卖合同约定，全面履行自己的义务。故对于原告主张被告逾期交付本案位于鞍山市铁东区临城街68栋1单元4层7号（产籍号：42-121-30-1041）的争议房屋，以及要求被告赔偿其各项损失的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《建设工程质量管理条例》第十六条，据此判决：驳回原告李哲对被告中合鞍山置业有限公司的诉讼请求。案件受理费11，280元，由原告李哲承担。李哲的上诉理由及请求：请求撤销原判，依法改判退还上诉人房款640，000元，其中房款320，000元产生的利息56，400元，违约金6400元，贷款已支付的利息45，154元，合计747，954元。理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。2011年5月17日上诉人与被上诉人签订了编号为201004231041的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定被上诉人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件的商品房交付上诉人使用。2011年9月30日上诉人的授托人吴素华携带经鞍山公证处公证的委托书按时到现场收房，但是由于被告拟交付的房屋并未经消防及规划验收，且未在当地主管部门备案，房屋内水、电、煤气等未通，小区内无道路等均不满足房屋交付使用条件，故上诉人的授托人拒绝收房。2012年4月24日上诉人通过顺丰速递向被上诉人发出快递单号为024329701850的《退房告知函》，但被告一直未给予原告任何答复。1、被上诉人在一审时提供的证据显示《电力竣工报告》竣工日期为2013年7月2日，《消防意见书》出具时间为2014年3月17日，《建设工程规则验收合格证》出具时间为2014年5月20日。一审判决是根据《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”但根据《中华人民共和国城乡规则法》第四十五条规定：“未经核实或者核实不符合规则条件的，建设单位不得组织竣工验收”及《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“开发建设单位依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”，上诉人在2011年9月25日取得的《住宅工程质量分户验收表》以及《住宅工程质量分户验收汇总表》，是未经政府部门消防、水电、规划验收而提前进行房屋单项工程质量验收，并非房屋工程整体竣工验收，而房屋工程只有在进行整体竣工验收后才能交付使用，证明整体竣工验收合格完成的证据是《建设工程竣工验收备案表》，而直到一审判决时，被上诉人也没有取得该备案表，一审法院依据无效竣工验收形成的《住宅工程质量分户验收表》以及《住宅工程质量分户验收汇总表》判决具备交房条件是违反《城乡规划法》、《消防法》等法律法规相关强制性规定，认定具备交房条件的关键证据错误，适用法律错误。2、从被上诉人自身提供的证据看，依据《城乡规则法》、《消防法》等法律法规相关规定，被上诉人至少在2014年5月20日规划验收合格之前是不具备交房条件的，截止到2014年5月20日规划验收合格之时，被上诉人已经逾期交房达二年八个月，根据上诉人与被上诉人签署的《商品房买卖合同》规定“若开发逾期交楼超过30日，买受人有权解除合同”，上诉人要求退房合理合法，所以上诉人坚决要求解除合同，退回已交全额房款，并补偿相应的经济损失。二、一审判决违反法定程序，导致实体判决不公。根据《民事诉讼法》第一百三十四条规定，当庭宣判的，应当在10日内发判决书，定期宣判的，宣判后立即发给判决书。本案的一审判决在2014年9月3日做出，直到2014年12月3日才第一次通知上诉人领取判决书，比规定时间处长了3个月时间，判决的公正性和权威性在上诉人心中荡然无存。置业公司二审答辩认为：同意原审判决，请求维持原判。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2011年5月17日，本案双方当事人签订了《商品房买卖合同》，该合同是双方真实意思的表示，应受法律保护。该合同第八条约定了房屋交付期限，即“出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。本案被上诉人置业公司于2011年9月25日取得了《住宅工程质量分户验收表》及《住宅工程质量分户验收汇总表》，该份表的取得，符合《建设工程质量管理条例》第十六条规定的交付条件。亦证明了置业公司交付给上诉人李哲的房屋，即符合法定条件也符合双方约定的条件。故李哲授权的委托代理人于2011年9月30日拒绝接收本案争议房屋，不应视为置业公司逾期交付房屋，双方当事人应按照其所签订的《商品房买卖合同》的约定，全面履行各自的义务。故原审法院依法驳回李哲主张置业公司逾期交付本案位于鞍山市铁东区临城街68栋1单元4层7号（产籍号：42-121-30-1041）的争议房屋，以及要求置业公司赔偿其各项损失的诉讼请求正确，本院予以维持。关于上诉人李哲提出请求撤销原判，依法改判退还上诉人房款640，000元，其中房款320，000元产生的利息56，400元，违约金6400元，贷款已支付的利息45，154元，合计747，954元的问题。因李哲在二审审理期间未能提供足够的证据证明置业公司交付的房屋不符合双方当事人约定交付房屋的条件，故其应承担举证不能的法律后果。故上诉人的上诉请求无事实和法律依据。本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11，280元，由上诉人李哲负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 洁审 判 员 王 迪代理审判员 张 彤二〇一五年四月三日书 记 员 薄李娜 关注公众号“”