（2015）穗中法民五终字第118号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-05-05
案件名称
广州市海珠区房屋安全和物业二所与广州市东晓物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷118二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯国防,广州市海珠区房屋安全和物业二所,广州市东晓物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第118号上诉人（原审被告）：冯国防，住所地：广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地：广州市海珠区。法定代表人：陈穗欣。委托代理人：寇明茹，联系地址。原审第三人：广州市东晓物业管理有限公司，住所地：广州市海珠区。法定代表人：徐艳卿。委托代理人：郭嘉亮，联系地址。上诉人冯国防因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1574号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：根据《广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案》（海机编（2013）20号），广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称海珠区房屋二所）。原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处管辖事务主要由海珠区房屋二所即本案被上诉人接管。广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（出租人、甲方）与冯国防（承租人、乙方）签订一份《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市xx区xx路xxx三巷13号二楼左头房部位的房地产（以下简称涉案房屋）出租给乙方作住宅使用，使用面积16.35平方米；租赁期限从2009年6月1日至2015年5月31日，月租金52.70元；租金按月结算，乙方在每月20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方。乙方以转账形式缴交租金的，转账支票的收款人栏应填写“出租人（甲方）”；租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金随之调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方；租赁期届满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；（第十九条）乙方必须服从甲方或受甲方委托的房地产管理机构管理，甲方同时委托广州市东晓物业管理有限公司（以下简称东晓公司）对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项；（第二十条）乙方同意并确认下列事项：3、本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理；（第二十一条）2、租赁期满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；3、违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金；等。签订合同后，涉案房屋由冯国防居住使用。房管部门于2014年7月17日提供的《个人名下房地产登记情况查询证明》显示，冯国防与案外人谢某名下有一处共有产权房屋，位于广州市xx区xx镇xx公路290号xx境界家园xx大街1号402房，房屋用途为居住用房，性质为商品房，建筑面积为104.0409平方米。海珠区房屋二所于2014年10月8日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除冯国防与海珠区房屋二所签订的关于涉案房屋的租赁合同；2、冯国防在判决生效之日起3日内腾空并交付涉案房屋；3、冯国防按照52.70元／月缴纳从2014年6月1日起至交付房屋之日止的占用费；4、冯国防承担本案的全部诉讼费。冯国防原审辩称：不同意海珠区房屋二所的诉讼请求，理由如下：第一，冯国防没有房子住，也没有搬迁去向；第二，冯国防名下的位于广州市xx区xx镇xx公路290号xx境界xx境界大街1号402房是其与其前儿媳在2008年共同购买的，其从来没有住过，且从来没有装修过，是毛坯房，该房子本来是给其儿子和儿媳住的，其儿子与前儿媳已经分居很久，后于2014年7月9日离婚，要把该402房卖掉分财产，该402房在南沙已经放盘很久了，直至有买家谈妥了才签合同，其绝对没有为了继续租赁涉案房屋而出卖该402房。该402房本来想以其儿子的名义购买，但其儿子的银行卡透支信誉不好所以才以其名义购买，该402房是其儿子和前儿媳的，故没必要通知海珠区房屋二所和东某公司。冯国防与前儿媳首先在2014年4月4日与邹某签订合同，后来邹某表示无力购买，其与前儿媳又于2014年6月24日与买方林某、黎某签订买卖合同，现在的房产证已经交付给买方，并且已经到南沙房管局办理了网签，由于买方自身原因该402房的过户手续要等几个月才能办理，可以节约税费。东晓公司原审述称：同意海珠区房屋二所的诉讼请求。在本案一审审理过程中，海珠区房屋二所、冯国防均确认海珠区房屋二所按每月52.70元的标准在冯国防的银行账户中扣划租金至2014年5月止，之后的租金海珠区房屋二所没有再扣划；涉案房屋现由冯国防居住使用。冯国防称其没有对涉案房屋进行过装修。海珠区房屋二所为证明其主张，还提交了一份2014年5月12日海珠区房屋二所向冯国防发出的《通知》，该《通知》内容是：经了解，冯国防已拥有自有私房，不再符合承租直管公房条件，通知冯国防到东某公司处办理退房手续；等。海珠区房屋二所称上述《通知》在涉案房屋门口张贴过并通过挂号信的方式邮寄给冯国防。冯国防对上述《通知》不予确认，称没有收到过海珠区房屋二所的通知。东晓公司对海珠区房屋二所证据的真实性、合法性、关联性均无异议。冯国防为证明其抗辩意见，还提交了如下证据：1、冯国防和谢某于2014年4月4日与邹某签订的《房屋买卖合同》及2014年5月21日冯国防出具给邹某的《收据》；2、冯国防和谢某于2014年6月24日与林某、黎某签订的《房屋买卖合同》；3、银行帐户回执；4、冯国防及其妻子易某、谢某于2014年6月24日出具的经公证的《委托书》，上述证据均证明其已经将名下的房产卖给案外人。海珠区房屋二所对冯国防提交的上述证据真实性、合法性都没有异议，认为与邹某签订的合同是2014年4月4日，与林某签订的合同是2014年6月24日，公证书的日期也是2014年6月24日，而海珠区房屋二所已于2014年5月12日向冯国防发出通知要求收回涉案房屋，冯国防第二次签订的合同和经公证的《委托书》以及网签手续均是在海珠区房屋二所发出通知之后；认为与邹某签订的合同是事后补签的一份，只是没有签订成功，且两份合同均是与同一房地产公司签订的，故对上述证据的关联性均不予确认。东某公司对冯国防提交的上述证据没有异议。原审法院认为：广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处与冯国防签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。现该第三管理处已被撤销，其原管辖事务由海珠区房屋二所接管，故该第三管理处在上述合同中的权利义务由海珠区房屋二所承接。根据《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定，冯国防同意并确认本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，海珠区房屋二所有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，冯国防本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给海珠区房屋二所，逾期不交回的，视为冯国防违约。经查，冯国防与案外人名下有自有产权房屋，故海珠区房屋二所要求解除与冯国防之间的租赁合同关系并收回涉案房屋、支付使用费的请求，符合合同约定，予以支持。冯国防虽然举证其将名下房产卖给案外人，但是其自认2008年已经购买该房产，长达几年的时间内均没有通知过海珠区房屋二所其有自有产权房屋，冯国防出卖房产取得的收益亦可以作为其寻找搬迁去向的资金来源。冯国防认为该房产实际是其儿子与前儿媳的，但并无举证证明，故对冯国防该抗辩意见不予采纳。搬迁时需要一定的期限，该期限以十五日为宜，海珠区房屋二所要求冯国防在三日内交房不予采纳。冯国防搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年11月24日作出判决如下：一、解除原告广州市海珠区房屋安全和物业二所与被告冯国防之间关于广州市海珠区小港路太平南三巷13号二楼左头房部位房屋的租赁合同关系。二、被告冯国防在本判决生效之日起15日内，搬出广州市海珠区小港路太平南三巷13号二楼左头房部位房屋，并将该房屋腾空交还给原告广州市海珠区房屋安全和物业二所；被告冯国防在搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物。三、被告冯国防在本判决生效之日起15日内，按每月52.70元的标准向广州市海珠区房屋安全和物业二所支付从2014年6月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费。案件受理费75元，由被告冯国防负担。判后，上诉人冯国防不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）广州市xx区xx镇xx公路290号xx境界大街1号402房虽然登记在冯国防与其前儿媳名下，但该房实际所有人是其儿子和前儿媳，该房的购买、使用、出售都是由其儿子及前儿媳操控，冯国防只是名义上的所有人，并不符合《广州市直管房（住宅）租赁合同》所说的获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同的规定。（二）在冯国防名下的上述402房产已经在2014年6月24日签订合同转卖他人，涉案房屋是冯国防及其配偶的唯一住房，冯国防夫妻在涉案房屋已居住了三十多年，年岁已高，特别是其妻子身患××、心脏病等多种疾病，行动不便，冯国防现今的经济状况无法承受广州别处的房租价格，其虽签订卖房合同，但取得的卖房收益实质由其儿子和前儿媳分配，因而并没有更多的寻找搬迁去向的资金。上诉请求：撤销原审判决，驳回海珠区房屋二所的全部诉讼请求，本案诉讼费由海珠区房屋二所承担。被上诉人海珠区房屋二所答辩同意原审判决，不同意冯国防的上诉请求。原审第三人东某公司述称同意原审判决，不同意冯国防的上诉请求。上诉人冯国防与被上诉人海珠区房屋二所及原审第三人东某公司对原审法院查明事实均没有异议，本院予以确认。本院认为，原审认定广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处与冯国防签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》合法有效及该第三管理处在该合同中的权利义务由海珠区房屋二所承接，均是正确的，本院予以确认。该合同对海珠区房屋二所和冯国防均具有约束力。根据上述合同的约定，冯国防或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，海珠区房屋二所有权解除合同并收回房屋，如签订该合同后冯国防本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除合同并交回房屋。现查明冯国防与案外人名下有自有房产（即上述402房），海珠区房屋二所诉请解除与冯国防之间的房屋租赁关系及冯国防腾退涉案房屋、缴纳房屋使用费，有理有据，原审法院予以支持并无不当。冯国防上诉虽主张其与案外人名下的上述402房产实际所有人为其儿子及前儿媳，但并没有对此举证证实，且出卖该402房产取得的收益亦可作为其寻找搬迁去向的资金，故其上诉请求理由不成立，应予驳回。综上所述，审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费150元，由上诉人冯国防负担。本判决为终审判决。审判长 万力平审判员 蔡粤海审判员 李 静二〇一五年四月三日书记员 邹凌青徐毅敏 来源：