（2015）长民二终字第188号

裁判日期: 2015-04-03

公开日期: 2015-09-14

案件名称

袁丽君等与朱淑娟等侵权责任纠纷二审民事判决书

法院

吉林省长春市中级人民法院

所属地区

吉林省长春市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

袁丽君,刘文密,朱淑娟,长春市五星物业管理有限责任公司

案由

侵权责任纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第一百七十条第一款

全文

吉林省长春市中级人民法院民事判决书（2015）长民二终字第188号上诉人（原审被告）：袁丽君，女，1966年10月6日出生，汉族，住长春市宽城区。委托代理人：高克南，吉林鑫鹏律师事务所律师。委托代理人：李文实，吉林鑫鹏律师事务所律师。上诉人��原审被告）：刘文密，女，1942年2月7日出生，汉族，住长春市宽城区。委托代理人：高克南，吉林鑫鹏律师事务所律师。委托代理人：李文实，吉林鑫鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱淑娟，女，1954年2月9出生，汉族，住长春市经开区。委托代理人：李彦新，吉林功承律师事务所律师。原审第三人:长春市五星物业管理有限责任公司，住所地长春市宽城区。法定代表人：邵永才，经理。上诉人袁丽君、刘文密因与被上诉人朱淑娟、原审第三人长春市五星物业管理有限责任公司侵权责任纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2014）宽民初字第1075号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人袁丽君、刘文密及二上诉人的委托代理人高克南、李文实，被上诉人朱淑娟及其委托代理人李彦新到庭参加诉��。原审第三人长春市五星物业管理有限责任公司（以下简称五星物业）经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原审原告朱淑娟原审诉称：原告在五星小区有一个24平方米的车库。2010年8月16日，原告与第三人五星物业达成《拆迁协议》，约定在年内回迁面积55-60平方米房屋，如超出60平方米按市售楼价计算扩大面积款，超出原拆迁面积按低于市场售楼价的500元计算，即每平方米1900元。2011年1月16日，原告与五星物业签订了《商品房买卖合同》，约定第三人为原告安置车库回迁房为副7幢1单元402室。同日原告向第三人交纳了车库回迁房款、物业费、入网费、热费、电费、防盗门费等费用后，第三人为原告办理了五星小区副7栋1门402室的入住手续，并将房屋钥匙交与原告。2011年8月，原告发现二被告将第三人已经安置给原告的五星小区副7��1单元402室防盗门撬开并更换，强行入住，并对室内格局进行改变，二被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故起诉，要求二被告立即从长春市宽城区五星小区副7栋1门402室迁出，并将房屋恢复原状，要求二被告给付2011年6月1日起至实际迁出之日止房屋使用费（2012年5月30日前每月700元，2012年6月1日以后每月1000元），由二被告承担诉讼费用。原审被告袁丽君、刘文密原审辩称：原告本次属于重复起诉，法院应驳回起诉。原告与第三人的买卖合同应为无效合同，原告所主张的房屋不能认定为原告的，二被告是第三人拆迁后回迁户，二被告居住的是由第三人三方决定回迁房屋理所当然。本案诉讼与被告无关，无论是本案还是其他案件，都是五星物业的受害人，责任全在五星物业，应由其承担责任。原审第三人五星物业原审述称：这个房屋是原告车库回迁房，她回迁后按一门402交的相关入住费用，签一个回迁合同，二被告是怎么住进去的我们不清楚，被告答辩时说的三方决定我也不清楚。本案经原审法院审理认定：刘文密、袁丽君系婆媳关系。刘文密、袁丽君及朱淑娟在宽城区五星小区都曾有车库。2010年因该车库所在地段需要拆迁，朱淑娟于2010年8月16日与五星物业签订《拆迁协议》一份。协议约定：因拆迁车库面积24平方米，年内为原告回迁一套面积为55－60平方米房屋，回迁面积不超过60平方米，超出原拆迁面积按低于市场售楼价的500元计算（即1900元）。同时备注如该房屋回迁不了，返还同等面积车库，造成的经济损失由甲方负责。2011年1月16日，朱淑娟与五星物业签订《商品房买卖合同》，约定朱淑娟购买五星物业出售的第七幢一单元402号房，套内建筑面积64平方米，价款78400元。该合同有朱淑娟签名，加盖邵福名章及五星物业公章，标注车库回迁房，没有合同编号。同日，朱淑娟交纳了车库回迁扩大面积款73800元、2011年度物业费192元、电费200元、入网费1280元、热费928元及防盗门1,000元后，五星物业将该402室钥匙交与朱淑娟。五星物业分别于2011年11月9日、2013年9月20日、2014年7月12日出具说明，证实《商品房买卖合同》中约定的第七幢一单元402号房应为五星小区已废弃锅炉房及毗邻的车库等原址改建的小区副七栋楼1门402室，该房屋为三阳户型，朱淑娟补交了扩大面积款，五星物业为朱淑娟办理了入住手续并交付房屋钥匙。朱淑娟提供租房协议，该协议为朱淑娟与案外人杨玲签订，约定将五星小区第七栋一门402室出租给杨玲，租金为每月700元，租期为2011年10月1日至2013年9月30日，并举证收条证明收到杨玲给付租房定金10000元。2010年8月19日，袁丽君、刘文密（协议乙方）与五星物业（协议��方）也签订《拆迁协议》一份，协议约定：因小区改建将原五号车库面积为30.08平方米列入规划区域，100日内给袁丽君、刘文密回迁，回迁面积49平方米内不收任何费用，超出面积按1900元/平方米计算。协议同时约定，回迁时乙方拥有优先选房权，楼层与朝向乙方自主选择，坚决不要顶层、冷山及双阳（西侧数第一门栋东侧或第二门栋西侧任选其一）（楼层为3或4层为最佳）。2011年7月末，袁丽君、刘文密自行将402室房门撬开，并更换防盗门占有该房至今。庭审中，袁丽君、刘文密主张402室是五星物业给其的回迁房，并提供自称是五星物业法人代表邵福给她们的回迁房名单复印件一份，上面有“医生402室”字样。五星物业注册登记的法定代表人为邵永才，投资者有邵永才、邵福、王玉武，据五星物业称，邵永才已经去世，公司未办理工商变更登记。五星物业经营范围��物业管理，本案争议房屋所在小区均未办理产权登记。朱淑娟原为小区2号车库的使用人，刘文密、袁丽君为5号车库的使用人，两个车库均已被五星物业拆迁，拆迁之前亦没有房屋权属证明。朱淑娟为主张其权益，于2012年1月9日向长春市宽城区人民法院起诉，长春市宽城区人民法院做出（2012）宽民初字第62号民事判决，判决如下：一、被告袁丽君、刘文密将坐落于长春市宽城区五星小区7号楼1门402室、建筑面积为64平方米的房屋一套返还给原告朱淑娟，并恢复原状；二、被告袁丽君、刘文密赔偿原告朱淑娟房屋占用费（自2011年8月1日起至迁出时止，每月按700元计算）；三、驳回原告朱淑娟其他诉讼请求。刘文密、袁丽君不服，向本院提出上诉，本院以原审认定事实不清为由，裁定撤销原判，发回重审。重审过程中，由刘文密、袁丽君申请，追加五星物业为第三人参��诉讼。于2013年12月18日做出（2013）宽民重字第1820号民事判决，以朱淑娟起诉的五星小区7号楼1门402室与实际争议的副7号楼1门402室不一致，朱淑娟诉请标的不是为其回迁房屋为由，判决驳回诉讼请求。宣判后朱淑娟不服，向本院提出上诉，后撤诉，现该判决已发生法律效力。原审法院认为：公民的合法民事权益受法律保护。朱淑娟与五星物业签订《拆迁协议》后，五星物业对其车库进行了拆迁，并按合同约定在朱淑娟交纳相关回迁款后，为其办理了五星小区副7栋1门402室的入住手续。朱淑娟与五星物业所签订的《商品房买卖合同》，不违反法律的强制性规定和社会公共利益，属于有效合同。朱淑娟对五星小区副7栋1门402室，具有合法的占有权。袁丽君、刘文密虽然也与五星物业签订了《拆迁协议》，但其提供的回迁房名单复印件无法证实五星物业将402室给其回迁，��丽君、刘文密未交纳扩大面积款及相关入住费用，没有与五星物业办理入住手续，袁丽君、刘文密与五星物业签订的《回迁协议》没有实际履行。五星物业到庭亦证实402室的被回迁人为朱淑娟，虽然402室没有产权手续，但朱淑娟基于有效合同而享有对402室房屋的占有权仍然应受到保护。在没有任何合法依据的情况下，袁丽君、刘文密自行将房门启开、更换门锁，强行入住该房屋，不属于合法占有，该行为侵犯了朱淑娟合法权益。朱淑娟有权要求袁丽君、刘文密停止侵权行为、恢复原状、搬出该房及赔偿损失，袁丽君、刘文密关于朱淑娟诉请属于法律规定的“一事不再理”范围的主张，不予采信。关于朱淑娟要求自2011年6月1日起房屋使用费，因袁丽君、刘文密无合法依据占有第三人回迁分配给朱淑娟的房屋，导致原告无法正常使用，朱淑娟有权要求房屋使用费，但��朱淑娟只提供租房协议及收条，承租人未到庭作证，无法核实真实性，且没有其他证据佐证其关于使用费损失的主张，因此关于使用费数额因证据不足，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第二款、第一百一十七条、第一百三十四条、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，并经原审法院2014年第四十六次审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告袁丽君、刘文密于判决生效后十五日内，将位于长春市宽城区五星小区副7号楼1门402室，建筑面积为64平方米的房屋返还给原告朱淑娟，并恢复原状；二、驳回原告朱淑娟的其他诉讼请求。案件受理费1760元（原告已预交），由被告袁丽君、刘文密负担。宣判后，袁丽君、刘文密不服，向本院提起上诉，请求驳回��上诉人的诉讼请求。其理由如下：一、原审法院不应受理本案。原审法院2013年12月18日下发的（2012）宽民重字第1820号民事判决书已经发生法律效力，该判决所涉及的诉讼请求就是本案上诉人和被上诉人争议的标的。在该判决具有法律效力的情况下，原审受理本案没有法律依据。二、原审判决认定事实错误。原审称“二被告虽然也与第三人签订了《拆迁协议》，但二被告提供的回迁房名单复印件无法证实第三人五星物业将402室给其回迁”错误。上诉人虽然在法庭上提供的是回迁房名单复印件，但2012年6月18日长春市公安局宽城分居经侦中队在询问第三人负责人邵福的笔录证实该回迁房名单是其签订的，且名单上“医生402室”是姓刘的医生，在小区内买的是5号车库。这就证明了上诉人的回迁房应当是本案争议的402室。原审称“原告朱淑娟与第三人五星物业签订《拆迁��议》后，第三人对其车库进行了拆迁，并按合同约定缴纳相关回迁款后为其办理了五星小区副7栋402室的入住手续”与事实不符。2010年8月16日，第三人与被上诉人签订《拆迁协议》，只注明年内回迁面积55-66平方米，3楼2阳中间门，没有具体房间号。只是在双方的《商品房买卖合同》注有房屋栋号，但该合同签订时间晚于上诉人与第三人确定回迁房名单的时间。被上诉人与供热公司签订的《供用热力合同》表明的供ＸＸ点为五星小区11栋402室，并不是副7栋402室。原审称“二被告未缴纳扩大面积款及相关入住手续，没有与第三人五星物业办理入住手续”有误。上诉人多次申请缴纳扩大面积款及相关费用，因当时第三人负责人邵福被公安机关控制，没有人收这笔费用，因此上诉人未交费是第三人造成的。三、原审适用法律错误。本案上诉人与第三人的《拆迁协议》及第三人确定的回迁房名单是一个整体，其明确了上诉人回迁房具体位置及用途，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，上诉人是诉争房屋所有权人，即使第三人将该房屋安置或卖给第三人，上诉人都优先取得补偿安置房的权利。被上诉人与第三人签订的《拆迁协议》明确被上诉人的房屋是3楼，被上诉人《商品房买卖合同》虽然标有7栋402室，但也不是副7栋。第三人出具的回迁房名单及邵福证言可以证明上诉人是副7栋1门402室的所有人，但违背其与上诉人的《拆迁协议》，又将该房屋卖给被上诉人，其出具的说明不能证明被上诉人的房屋位置与上诉人相同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应��认定无效。本案第三人至今仍未取得商品房预售许可证，其与被上诉人签订的《商品房买卖合同》应认定为无效。被上诉人朱淑娟二审辩称：一、本案诉讼标的及诉讼请求与（2012）宽民重字第1820号案件中的诉讼标的及诉讼请求均不一致，不符合一事不再理原则的适用范围，一审法院受理该案并依法作出裁判是正确的。（2012）宽民重字第1820号案件中诉讼标的为五星小区7栋1门402室，本案标的为五星小区副7栋1门402室。二、五星物业已经将五星小区副7栋1门402室回迁给朱淑娟，朱淑娟缴纳了扩大面积款及物业费、水电费等，办理了入住手续，朱淑娟对该房屋享有合法的占有权。上诉人提交的回迁房名单不能证明其与五星物业达成了安置补偿协议。五星物业已经将诉争房屋安置给朱淑娟，上诉人强行撬门进入房屋，侵权事实成立。虽然五星物业是以《商品房买卖合同》的形式与朱淑娟签订的回迁协议，但不影响回迁安置的性质。原审第三人五星物业二审未到庭，亦未提交答辩意见。上诉人袁丽君、刘文密二审提交证据：证据一、证据二：商品房买卖合同两份原件（编号均为GF-2000-0171，买受人分别为董艳辉、刘长春），证据来源于7栋其他住户买卖商品房的合同，上诉人认为该证据能证明其居住的这栋其他住户合同上也是7栋。被上诉人的买卖合同也是7栋，并没有副字，原审卷宗中也有证据。被上诉人朱淑娟对该证据的质证意见为：对该证据真实性没有异议，这两份商品房买卖合同是其他人和五星物业签订的，他们既不是上诉人也不是被上诉人，我们无法核实内容的真实性，而且本案争议的是五星小区副7栋，合同与本案没有关联性。原审第三人五星物业未到庭质证。被上诉人对上述二份证据真实性无异议，本院对上述二份证据��真实性予以确认。证据三：上诉人一审提交的讯问笔录原件。上诉人主张一审时我方提交的是复印件，二审我们要求把原件作为证据提交，证明邵福说我们的拆迁协议是真实的，402房屋是给上诉人的。被上诉人朱淑娟对该证据的质证意见为：这份证据一审时已经存在，不属于新证据。上面没有说邵福将第七幢一单元402号分配给上诉人的字样。里面说的姓刘的女医生都无法证明与上诉人有任何关联。原审第三人五星物业未到庭质证。被上诉人未对上述证据真实性提出异议，本院对上述证据的真实性予以确认。证据四、证据五：五星物业与被上诉人的拆迁协议复印件两份，证据来源于宽城法院和长春中院的卷宗，这两份证据是被上诉人提供到法院的，具体案号记不清了。上诉人认为上述二份证据能证明被上诉人与五星物业签订的回迁协议是假的，因为这两份拆迁协��是不一样的。被上诉人朱淑娟对该证据的质证意见为：这两份证据一审没有提供，不能作为新证据使用。我们手中的原件与上诉人提供的证据四复印件是一致的，因为上诉人提供的证据四上写有被上诉人的签名。上诉人提供的证据五应该是五星物业提供的，因为上面标注了由邵福提供。这个合同是一式两份，是手写的不是复印的，所以不可能完全一样，两份都是真实的。原审第三人五星物业未到庭质证。被上诉人未对上述证据真实性提出异议，本院对上述证据的真实性予以确认。本院经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：一、关于本案是否属于重复诉讼的问题。朱淑娟在（2012）宽民重字第1820号案件要求袁丽君、刘文密返还的是五星小区7栋1门402室，本案中朱淑娟要求袁丽君、刘文密返还的是五星小区副7栋1门402室。各方当事人均认可五��小区既存在7栋，也存在副7栋，因此朱淑娟本案起诉的标的与（2012）宽民重字第1820号案件起诉的标的不同，本案不属于重复诉讼。二、关于袁丽君、刘文密是否应将诉争房屋返还给朱淑娟的问题。首先，朱淑娟与五星物业签订的虽然名为商品房买卖合同，但其基础是五星物业拆迁朱淑娟的车库后进行回迁，该合同最后一页也标注了车库回迁房的字样。该合同上注明的房屋建筑面积64平方米，价款78400.00元，其单价远低于上诉人二审提交同楼刘长春与五星物业签订的《商品房买卖合同》上3200.00元每平方米的单价。因此朱淑娟与五星物业签订的《商品房买卖合同》性质上应属于回迁合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，该合同合法有效。其次，朱淑娟与五星物业签订的《商品房买卖合同》上标明的回��房屋虽然为“第七幢一单元402号房”，但上诉人与被上诉人均认可五星小区除本案诉争房屋外，还有一栋建于十几年前的“7栋”楼，本案诉争的副7栋楼是五星小区套用原7栋楼的审批手续建设的。同时上诉人袁丽君、刘文密认可五星小区拆迁后，回迁户均回迁至副7栋楼，因此五星物业在2011年1月16日与朱淑娟签订合同时不可能将朱淑娟回迁至原7栋楼上。五星物业一审时亦认可其将本案诉争的副7栋1门402室回迁给朱淑娟，因此可以认定五星物业给朱淑娟回迁的楼房为本案诉争的五星小区副7栋1门402室。第三，朱淑娟签订合同后，交纳相关扩大面积款，并办理了本案诉争房屋的相关入住手续，取得了房屋钥匙，因此朱淑娟对本案诉争房屋为合法占有。袁丽君、刘文密虽然与五星物业签订了拆迁协议，但没有约定回迁的具体房屋。袁丽君、刘文密提交的邵福签字的回迁房��单上既没有五星物业的公章，邵福亦不是五星物业的法定代表人。回迁房名单上仅写明“医生402室”，未明确写明具体回迁人、回迁房屋的栋号、单元号，回迁人及回迁房屋具体指向不明。袁丽君、刘文密与五星物业签订拆迁协议后，未与五星物业签订回迁合同，未缴纳扩大面积款，未办理本案诉争房屋的相关入住手续，该拆迁协议没有实际履行。因此依据现有证据不能认定五星物业将本案诉争的五星小区副7栋1门402室回迁给上诉人袁丽君、刘文密。上诉人袁丽君、刘文密在未取得本案诉争房屋合法占有权的情况下，撬门入住该房屋，侵犯了朱淑娟合法权益。因此原审判决袁丽君、刘文密将诉争房屋返还给朱淑娟并恢复原状符合事实及法律规定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1760.00元由上诉人袁丽君、刘文密负担。本判决为终审判决。审　判　长　　赵　溪代理审判员　　陈大为代理审判员　　潘明琳二〇一五年四月三日书　记　员　　孙　蕾百度搜索“”