（2014）邢开民初字第843号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-11-03
案件名称
原告许文华与被告耿海军土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
邢台经济开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许文华,耿海军
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条，第八十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百二十四条
全文
河北省邢台经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）邢开民初字第843号原告（反诉被告）许文华。委托代理人王随印，邢台县法律援助中心律师。被告（反诉原告）耿海军。委托代理人张建岭，河北领航律师事务所律师。原告许文华与被告耿海军土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许文华及其委托代理人王随印、被告耿海军及其委托代理人张建岭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许文华诉称，2003年10月1日其与被告签订了一份租赁耕地协议，期限为10年，租赁土地1.86亩，协议约定期满后由被告恢复地貌，该合同到期后，双方又于2013年10月1日签订了一份一年期限的土地租赁协议，并已实际履行，该一年期限的协议到期后，被告提出租赁费高，要求其降低租赁费，因双方意见不一，未达成继续租赁协议，为维护自己的合法权益，现诉至法院，要求被告立即恢复地貌，并交付土地使用权，由被告承担诉讼费用。被告耿海军答辩并反诉称，其与原告签订的10年期限和1年期限的土地租赁协议是事实，但以上两份协议是原告以欺诈、胁迫的手段订立的，是原告乘人之危、漫天要价，无理提高承包费，在违法、违规、违约的情况下订立的，应当认定为无效协议，且原告具有过错，依据相关法律规定，请求确认双方签订的土地租赁协议无效，原告返还其承包费39，896元，并赔偿其因建厂房所造成的损失，（数额待评估后确定），并承担相关诉讼费用。原告许文华针对被告反诉辩称，双方签订的10年期限和1年期限的土地租赁协议已履行完毕，双方不存在任何争议，且在协议签订的过程中不存在欺诈、胁迫和乘人之危、漫天要价的行为，现被告请求确认合同无效，没有任何法律和事实依据，双方签订的协议中明确约定，合同到期后被告恢复地貌，因此被告提出的损失应不予认定，所提要求不能成立，应依法驳回被告的反诉请求。原告许文华为支持自己的主张，向本院提交以下证据：1、土地承包合同一份、土地承包经营权证书一份，证明原告对涉案土地享有承包经营权，土地面积1.86亩，四至为：南至公路，西至王贞羊，东至张保山，北至沟。承包起止日期为1998年12月1日至2028年10月1日。2、合同协议一份，证明原、被告之间签订了一份十年期限土地租赁协议，现合同已到期，根据合同第3条约定，被告应恢复地貌。3、土地租赁协议一份，证明被告耿海军经营的博林沙发厂租赁原告口粮地，租赁期限为2013年10月1日至2014年10月1日，暂按每亩8，000元支付使用费，到期后，按邻居租赁水平，长退短补，同时租赁协议另定，就高不就低。被告耿海军为支持自己的主张，向本院提交以下证据：1、两份租赁协议（同原告提交的证据2、3），证明该两份协议均违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，属于无效协议，协议上写明使用方为博林沙发厂，载明合同到期后恢复地貌，证明原告在出租耕地时明知被告用于建沙发厂，改变了土地的性质，本身具有过错，应承担过错责任。2、耿二虎证明一份，证明耿二虎当时任孔桥村副书记，原、被告签订租赁协议的目的就是在该地建博林沙发厂，并经耿二虎的见证和丈量。当事人质证情况：被告耿海军对原告提交的证据1没有异议，对证据2、3协议本身没有异议，但认为该协议违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，属于无效合同，应恢复到原始状态。原告许文华对被告提交的证据1无异议，对证据2的真实性有异议，认为耿二虎已瘫痪在床，因证人未到庭，对该证明是否是本人所写持有异议，不予认可。本院认证情况：被告耿海军对原告许文华提交的证据1无异议，本院确认其证据效力。对证据2、3协议本身无异议，且其向法庭提交的证据1两份协议书与原告提交的证据2、3相同，故本院对该两份土地租赁协议的证据效力予以认定。对被告耿海军提交的证据2，原告有异议，因证人未到庭，无法核实证言的真实性，对该份证据的效力本院不予认定。经审理查明，1998年原告许文华与王快镇孔桥村委会签订了耕地承包合同书，承包土地面积1.86亩，四至为：南至公路，西至王贞羊，东至张保山，北至沟。承包起止日期为1998年12月1日至2028年10月1日，并取得了土地承包经营权证书。2003年10月1日原告许文华将自己的承包地1.86亩与同村村民张保山的承包地1.59亩共同租赁给被告耿海军，双方签订了一份土地租赁协议书，协议约定：被告耿海军租用原告许文华及张保山耕地10年，自2003年10月1日至2013年10月1日，被告每年向原告支付每亩小麦750斤、玉米750斤，并于当年6月15日预交下年粮食或按当年粮价支付现金。合同期满，恢复地貌，在合同期内，如政策变更，合同自动解除，如一方违约，则承担对方全部经济损失。该合同履行完毕到期后，双方又于2013年7月23日重新签订了一份土地租赁协议，协议约定：耿海军经营的博林沙发厂租赁原告口粮地，自2013年10月1日至2014年10月1日，按每亩8，000元暂预付使用费，明年到期后，根据邻居的租赁水平，长退短补，同时，租赁协议另定，就高不就低。上述两份协议履行完毕后，被告共向原告交纳租赁费39，950.55元。土地租赁合同到期后，双方因租赁费用问题发生纠纷，诉至本院。另查明，被告耿海军经营的邢台市开发区孔桥博林沙发厂在2012年6月20日在邢台经济开发区工商行政管理局进行了工商登记，领取了个体工商户营业执照。被告耿海军租赁原告许文华的耕地后，于2003年至2004年在该耕地上建造南楼一座，共二层，东西长19.7米，南北长6.5米，砖混结构。石棉瓦厂棚一座，东西长10.5米，南北长50米。2007年建造彩钢瓦厂棚一座，东西长6米，南北长40米，又建石棉瓦厂棚一座，东西长19.7米，南北长10米。2014年又建彩钢瓦厂棚一座，东西长6米，南北长40米，并将门口与东棚用彩钢瓦进行了连接。被告所建的建筑物未经有关部门批准，也未进行房产登记。反诉被告对反诉原告建房一事知道后，没有通知反诉原告拆除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。2003年10月1日原告许文华与被告耿海军签订的《合同协议》中约定出租的土地是许文华的承包地，属于集体所有的耕地，根据上述规定，不能出租用于非农业建设，但耿海军未经审批擅自改变土地用途，在租赁土地上建造房屋厂棚用于企业经营，双方签订的《合同协议》因违反法律强制性规定而无效，同理双方于2013年7月23日签订的《土地租赁协议》亦无效。但被告所建造的建筑物是否符合土地利用总体规划、是否应当拆除恢复土地原貌，不属于民事诉讼受理范围，应由相关行政部门进行处理。被告所建设的建筑物在相关行政部门处理前，被告应按实际占用时间和双方最后一年约定的租赁费支付占地使用费。虽然土地租赁合同为无效合同，但被告实际占用土地达十一年之久，按照公平原则，被告应当按照市场租赁价格支付土地使用费，故被告要求原告返还租赁费的请求，本院不予支持。被告主张其与原告签订的两份租赁协议是原告以欺诈、胁迫的手段乘人之危订立的，未提交相关证据证明自己的主张，对被告此项陈述意见，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、第八十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三项之规定，判决如下：一、原告许文华与被告耿海军签订的《合同协议》、《土地租赁协议》无效；二、有关行政部门对地上违章建筑物作出处理前，被告耿海军按每年每亩8，000元向原告许文华支付占地使用费；三、驳回原告许文华的诉讼请求；四、驳回被告耿海军的其他反诉请求。案件受理费260元，由原告许文华负担，反诉费1，057元由被告耿海军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审 判 长 吕建芬代理审判员 刘娇娜人民陪审员 陈淑宁二〇一五年四月三日书 记 员 李志飞 来自：