（2013）丰民初字第02973号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2015-08-27
案件名称
江春波等与北京东兴联物业管理有限公司等排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
北京市丰台区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江春波,北京东兴联房地产开发有限责任公司,北京东兴联物业管理有限公司
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十六条，第三十七条
全文
北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2013）丰民初字第02973号原告江春波，男，1972年1月13日出生。原告兼原告委托代理人潘小媛，女，1974年11月6日出生。二原告委托代理人汪斌，北京市鑫诺律师事务所律师。被告北京东兴联房地产开发有限责任公司，住所地北京市丰台区丰北路77号办公楼201-209室。法定代表人李文学，董事长。被告北京东兴联物业管理有限公司，住所地北京市丰台区丰北路77号。法定代表人赵景光，总经理。二被告委托代理人焦飞，男。二被告委托代理人宋春颖，女。原告江春波、潘小媛与被告北京东兴联房地产开发有限责任公司（以下简称东兴联房地产公司）、被告北京东兴联物业管理有限公司（以下简称东兴联物业公司）排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江春波、潘小媛及其委托代理人汪斌，被告东兴联房地产公司与东兴联物业公司的委托代理人宋春颖、焦飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江春波、潘小媛诉称：我俩是夫妻关系。2002年7月20日，我们与东兴联房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了北京市丰台区910室（以下简称910房屋）房屋，该房屋是顶层，2003年入住后第一个采暖季时就发现南北两个卧室和书房、卫生间、两个阳台出现严重的挂水，墙体上水往下滴落，室内温度最高只到13度。2004年开始墙皮开始脱落砸到人，造成我父母无法与我们居住，我们每年都找物业报修，但每年都修不好，二被告均敷衍了事，导致房屋状况日益严重。自2005年开始，房屋卧室楼板大面积漏水，出现明显裂痕、霉变。由于二被告不给彻底解决问题，我们花费巨大的室内装修损毁严重，由于漏水和霉变，父母无法与我们共同居住，不得不另行租房产生了费用。东兴联房地产公司出售给我的房屋存在质量缺陷，根据东兴联物业公司与我签订的物业管理合同，物业公司应对公共部位的楼顶负有维护、管理和修缮的义务，现楼顶漏雨物业公司未能及时修缮，致使我屋内遭受渗水而受到损失，物业公司理应进行相应的赔偿。为此我与物业多次协商未果，并以拒交物业费抗争。故要求判令：1、二被告共同对910房屋顶部进行维修；2、二被告赔偿装修损失6万元；3、二被告赔偿租房损失220800元（2004年12月至2012年12月搬家费用和房租，每月2300元计算）；4、二被告赔偿自2013年1月至维修完毕后六个月的租房损失，每月按5200元计算；5、二被告赔偿我们误工费5000元；6、诉讼费、鉴定费、律师费由二被告负担。被告东兴联物业公司辩称：原告房屋漏水与我公司无关，我们只是负责小区的公共部位维护，认可910房屋在供暖季会有问题，原告自2009年报修后我们也进行了维修，也联系了开发商，尽到了义务。不同意原告的全部诉讼请求。被告东兴联房地产公司辩称：910房屋漏水原因没有确定，而且原告应自行承担损失扩大的责任，910房屋质量保修期是五年，而且质量保证书中要求如房屋有质量问题业主应以书面形式报修，我们直到2009年才接到原告报修电话，已过质保期。不同意原告的诉讼请求。经审理查明：二原告系夫妻关系。2002年7月20日，江春波（买受人）与东兴联房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定江春波以389448元购买910房屋，该房于2003年5月30日前交付。2003年5月27日，江春波（甲方）又与东兴联物业公司（乙方）签订《房屋委托代管合同》，约定甲方居住的910房屋委托给乙方进行物业管理，由乙方按照合同规定的受托管理的范围、标准提供管理和服务，并按约定收取物业管理费。合同约定乙方受托管理的范围包括：“该住宅共用部分的管理和维修。包括：基础、内外承重墙、梁、柱、楼板、楼梯、门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道、屋顶、户外墙面等；该住宅共用设备、设施的管理和维修。……业主或房屋使用人室内设施维修的有偿服务”。2003年5月，东兴联房地产公司出具《丰益花园17号住宅楼住宅质量保证书》，载明屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年。2013年9月6日，910房屋登记为二原告共同共有，房屋性质系经济适用房。庭审中，二原告提交2013年拍摄的910房屋内照片15张，证明两个卧室和书房的天花板、墙壁损坏的情况，二被告以照片与鉴定时房屋现状不一致为由不予认可。二原告提交2013年9月19日江春波（承租方）与王伟亮（出租方）签订的《北京市房屋租赁合同》一份，租赁期为2013年9月21日至2014年9月20日，租金每月5200元，证明二原告搬离910房屋另行租房居住，二被告称即便出租人身份属实也不能证明合同真实性，且租金标准过高。二被告提交910房屋2005年2月和2006年12月购气记录，以及2006年至2014年期间的购水记录，证明二原告一直在910房屋内居住，其所述2004年搬走一事不属实。二原告认可购气记录真实性，购水记录因无公章不认可，称2004年是与楼下合租，但是会到910房屋做饭使用水电，2013年9月开始租房居住，之后仅偶尔回910房屋使用电烤箱。本案审理过程中，经二原告申请，并经双方同意，本院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对910房屋的房屋质量进行鉴定，2013年8月15日，该鉴定中心出具司法鉴定意见书，结论为：1、墙体保温预留空气层厚度不符合设计要求。2、该工程选用内保温板做法依据不足。3、涉案房屋屋面防水存在缺陷。4、屋面女儿墙未做保温处理，外墙内保温板板缝未进行隔热断桥处理，导致该房屋外墙内墙表面及与顶板交汇阴角部位结露潮湿发霉、局部涂料脱落。5、餐厅东墙竖向裂缝不影响房屋安全，但影响房屋的使用美观。二被告称房屋竣工后已经相关部门检测质量合格，且竣工当年受当时设计和施工水平所限只能采用外墙内保温方法，现场勘验不能全面真实的反映整体情况，房屋防水存在缺陷的结论没有根据，屋面女儿墙保温处理没有强制性规定，故对该鉴定报告不予认可。二原告为此支付鉴定费30000元。经二原告申请，并经北京市高级人民法院摇号确定，本院委托北京京评价格评估有限公司对910房屋因漏水导致的装修价值损失进行鉴定，2014年9月10日，该公司出具价格评估报告书，结论为：评估对象房屋装修损失价值为31076元。二原告为此支付评估费3000元。上述事实，有原被告陈述、结婚证、共有权证、照片、《商品房买卖合同》、《丰益花园17号住宅楼住宅质量保证书》、《房屋委托代管合同》、司法鉴定意见书、价格评估报告书等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。根据双方所述及现有证据，910房屋交付使用后，长时间存在漏水问题，导致该屋室内顶部及墙壁多处受损。经本院委托专业鉴定机构进行现场鉴定，910房屋防水及保温工程存在缺陷，东兴联房地产公司虽对房屋质量的鉴定结论有异议，但未能提供充分的相反证据予以佐证，故本院不予采信，对该鉴定结论，本院予以确认。鉴于二原告购买的910房屋存在质量瑕疵，二被告所称二原告未在保修期内进行报修的抗辩，本院不予采信。作为房屋的开发建设单位，东兴联房地产公司应承担相应的赔偿责任。东兴联物业公司系房屋的物业管理方，根据房屋委托代管合同的约定，东兴联物业公司对该住宅共用部分、共有设备设施负有管理和维修的义务，故对二原告要求二被告共同维修910房屋的诉讼请求，本院予以支持。对二原告主张的装修损失，本院依据评估报告予以确定，对于租房损失，二被告对租房期限及租金标准均提出异议，本院综合考虑房屋受损情况、持续时间长短、租金合理涨幅等因素，依据公平原则予以酌定。对于维修完毕后六个月的租金损失，尚未实际发生，本院不予支持。关于误工费和律师费的诉讼请求，原告未能提交相关证据，本院亦不予支持。二原告所受损失系因910房屋质量问题所致，与东兴联物业公司无关，故对其要求东兴联物业公司共同承担赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十六条、第三十七条之规定，判决如下：一、被告北京东兴联房地产开发有限责任公司、北京东兴联物业管理有限公司自本判决生效之日起十日内对北京市丰台区910室房屋的漏雨部位，及对应公共部位的漏水点进行维修，使之停止渗漏。二、被告北京东兴联房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告江春波、潘小媛房屋装修损失三万一千零七十六元。三、被告北京东兴联房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告江春波、潘小媛房租损失八万元。四、驳回原告江春波、潘小媛其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千六百八十七元、鉴定费三万元、评估费三千元，由被告北京东兴联房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效之日起十日内支付原告江春波、潘小媛）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李 楠人民陪审员 冀国庆人民陪审员 易献平二〇一五年四月三日书 记 员 罗 娅杨佳 微信公众号“”