（2014）南民初字第1877号
裁判日期: 2015-04-03
公开日期: 2016-07-27
案件名称
覃晓梅与绿地地产集团长春海域房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长春市南关区人民法院
所属地区
长春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
覃晓梅,绿地地产集团长春海域房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
长春市南关区人民法院民 事 判 决 书（2014）南民初字第1877号原告：覃晓梅，女，汉族，住长春市绿园区。委托代理人：丁云品，吉林兢诚律师事务所律师。被告：绿地地产集团长春海域房地产开发有限公司，住所长春市南关区南环路1655号411、412室。法定代表人：樊华，董事长。委托代理人：邓秀荣、张军勇，吉林大华铭仁律师事务所律师。原告覃晓梅与被告绿地地产集团长春海域房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告覃晓梅的委托代理人丁云品、被告绿地地产集团长春海域房地产开发有限公司的委托代理人邓秀荣、张军勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告覃晓梅诉称：2011年9月16日，原、被告双方签署《商品房买卖合同》（合同编号为：GF-2000-0171）。该合同约定：原告购买被告开发的长春绿地海域·中央墅第A-26幢1单元102号商品住宅，钢混结构、建筑层数为地上2层、地下1层、建筑面积为271.47平方米。该房产总价款为340万元。该《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2012年10月20日前将经验收合格的商品房交付买受人。该合同第九条“出卖人逾期交房违约责任”条款第（2）项明确约定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。该合同签署后，原告按约定履行了交付房款的义务。但截至起诉之日，被告仍未按约定履行交付房屋的义务。现原告诉至法院，请求法院判令被告自2012年10月21日起至实际交付房屋之日止向原告支付合同所约定的逾期交房违约金（标准为原告已房款340万元×0.0001×天数）；判令交房之前所发生的采暖热费、物业管理费、垃圾处理费由被告承担；本案的一切诉讼费用由被告承担。被告绿地地产集团长春海域房地产开发有限公司辩称：一、答辩人已履行了“通知”和积极“交房”的义务，根本不存在违反《房地产买卖合同》的情况：二、退一万步讲，即使要认为答辩人违约，那原告也是违约在先，根据合同法顺序履行抗辩权，原告应在2011年10月16日办理完毕余款按揭贷款，实际上原告直至2012年2月10日才补交完毕尾款；三、按照原告主张按买卖总价款的万分之一支付日违约金亦过分高于损失，应予减少。经审理查明：2011年9月16日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的长春绿地海域·中央墅第A-26幢1单元102号商品住宅，建筑面积为271.47平方米、房屋总价款为340万元。合同第八条“交付期限条款”约定：出卖人应当在2012年10月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。该合同第九条“出卖人逾期交房违约责任”条款第（2）项明确约定：……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同第十一条“交接”条款约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人因当书面通知买受人办理交付手续。出卖人书面通知后，由于出卖人原因，未能按期交付的，视为该商品房已经按期交付，该商品房的风险责任、物业管理费、采暖费等由买受人承担，其中出卖人书面通知包括当地报纸公告。另查明：2012年10月7日，被告建设的房屋经建设单位、监理单位、勘察设计单位、施工单位验收合格。2013年1月13日，被告在长春晚报B1版特稿刊登交房通知，告知含本案涉诉A-26栋在内的业主办理房屋交付手续，但该小区道路、绿化、景观不具备交付使用的条件。2013年4月28日，因绿地中央墅、中央公馆业主与被告之间的纠纷，经长春市南部都市经济开发区建设局调解，被告承诺在2013年6月30日之前完成园区绿化、景观和道路工作，守望都市、城市速递对被告与业主之间因逾期交房产生的纠纷进行了报道。本院认为：原、被告双方于2011年9月16日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，且已实际履行，属合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。按合同约定出卖人应当在2012年10月20日前将经验收合格的房屋交付买受人，并负有书面告知买受人收房义务。争议房屋虽于2012年10月7日经验收合格，但直至2013年1月13日被告才以当地报纸公告形式告知原告办理房屋交付手续。因有些业主因该小区道路、绿化和景观不符合交付条件为由要求被告退房，在相关部门调解下，被告曾承诺在2013年6月30日之前完善小区道路、绿化和景观，以上事实能够说明被告通告交付房屋时小区不具备使用条件，故被告的行为已构成违约。据此，被告应承担自2012年10月21日至2013年6月30日期间的逾期交房违约责任。2013年6月30日前的房屋采暖费、物业管理费、垃圾处理费由被告负担。关于被告提出的顺序履行抗辩权一节，因银行按揭贷款放款日期在约定交房日期之前，对交房不产生实质影响，且被告亦未提供证据证明银行未放款的责任在于原告，该项主张没有法律依据，不予支持。关于被告提出合同约定违约金过高一节，因违约金标准是经原、被告双方合意，且不属于明显过高，故该主张没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告绿地地产集团长春海域房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告覃晓梅违约金人民币85680元（计算依据为：2012年10月21日至2013年6月30日共计252天，违约金=252天×3400000元×0.0001）。二、被告绿地地产集团长春海域房地产开发有限公司负担2013年6月30日前所发生的取暖费、物业管理费及垃圾处理费。案件受理费4972元，由被告绿地地产集团长春海域房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 王 复代理审判员 李德保人民陪审员 孙晓晶二〇一五年四月三日书 记 员 丁文怡 来源：百度搜索“”